토지(농지등) 임대

토지(농지등) 임대차 계약

 

토지 임대차는 부동산 임대차와 크게 다를 것 같지만 사실 공통점이 많습니다.

지방에 가면 쉽게 볼 수 있는 임대차로, 토지 임대차의 대부분은 흔히 ‘소작’이라 불리는데요.

‘도지’라는 차임을 지불하는 형태의 경작을 위한 토지 임대차입니다. 

오래전부터 사용되었기에 분쟁도 그만큼 많이 발생하고 있습니다.

그래서 민법에서도 이 부분을 강조하는 형태의 조문이 많고요.

대부분의 분쟁이 이 법령 안에서 다루어진다고 하니 유심히 읽어보세요.

 

 

1. 토지 임대차의 최대기간

식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는10년,

기타 토지의 임대차는 5년으로 정의한다.

물론 이것은 최대 기간이므로 처음에 이 기간 이상으로 계약을 하면 문제의 소지가 될 수 있으나 기간의 연장이나 재계약은

자유라는 것을 기억하면 된다. (619조)

 

2. 임대차의 갱신

기간 만료 전 1년 내에 갱신하여야 한다. (620조)

 

3. 임대차의 등기

당사자 간의 반대 약정이 없다면 등기 절차에 협력하고 등기한 때부터 제삼자에 대하여 효력을 발생한다. (621조)

 

4. 토지 임대차 내의 등기 없는 건물의 임차인

임차인이 그 지상 건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. (622조)

 

5. 전대의 차임 지급법

임대인의 승낙에의한 임차인의 전대에있어 전차인(임차인에게 땅을 빌린사람)은 그 차임을 임대인에게 직접 납부한다. (630조)

 

6. 전차인의 권리 확정

임대차의 합의 해제로 인한 계약의 종료에 영향을 받지 않는다. (631조)

 

7. 차임지급시기

차임은 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다. 

그러나 수확기가 있는 것에 대하여는 그 수확 후 지체 없이 지급하여야 한다. (633조)

 

8. 임차인 및 전차인의 갱신청구권, 매수청구권

임대차가 종료한 때에 그 토지에 임차인이 건물, 수목, 기타 지상시설이 현존하는 때에는 지상권에 준하는 시설에 대한 보상을 요구할 수 있고, 임대인도 이에 응해야 한다는 것. (643, 644, 645조)

 

 

매수청구권이란

 

토지임대차에서 특히 생소한 부분이 매수청구권입니다. 

토지임대차 분쟁의 대부분이 매수청구권, 차임미지급에 따른 해지, 그리고 점유를 원인으로 하는 소유권의 주장입니다.

이 모든 분쟁의 근원은 토지임대차는 다른 임대차와 달리 장기간이기 때문일 것입니다. 

따라서, 토지를 임대할 때에는 그 기록사항을 본인 이외에 가족들에게도 알리고, 차임 및 수확물의 분배 등에 대해 신경을

쓰면 임대인 측에서는 큰 문제는 없습니다.

임차인은 임대토지에 대한 시설 및 건물의 신축을 할 경우, 이 사실을 꼭 임대인과 상의한다면 차후 매수청구권에서도 문제가

발생하지 않습니다.

물론 만일의 경우를 대비해서 임대인, 임차인 모두가 문서화하는 것이 중요합니다.

문서의 중요성이 여기에서도 적용됩니다.//