말소 (않) 돼 는 가 압류와 가 처분

말소 (않) 돼 는 가 압류와 가 처분

 

A씨는 지난해 아파트를 하나 낙찰 받았다.

시세보다 싸게 아파트를 마련해서 기분이 좋았던 김씨는 어느 날 청천벽력과 같은 소식을 접하게 된다.

등기이전까지 마쳤음에도 불구하고 A씨의 소유권이 무효로 돌아간 것.

도대체 무엇 때문에 A씨는 다 잡은 아파트 소유권을 잃고 만 것일까?

 

주지하다시피 경매 권리분석에 있어서 가장 기본적인 사항은 말소기준권리를 잡아내야 한다는 것이다.

이를 기준으로 선순위 권리들은 낙찰자가 인수하게 되고 후순위 권리들은 말소된다는 것은 지극히 상식적인 내용이다.

기본적으로 이 원칙에서 벗어나는 권리는 없다고 보는 게 맞다.

하지만 후순위 가처분임에도 말소되지 않고 오히려 낙찰자가 소유권을 잃게 되는 특수한 경우가 있다.

하찮게 보던 가처분 때문에 소유권 이전등기까지 마친 집을 다시 내놔야 하는 일이 생길 수 있다는 것이다.

 

부동산 가처분은 소유권 이전뿐만 아니라 담보로 제공해 돈을 대출받거나 부동산을 전세 놓거나 기타 임차권의 설정 등 해당

부동산에 대해서는 일체의 처분 행위를 할 수 없도록 하는 법적 조치다.

사연을 알아본 바 A씨가 낙찰받은 아파트 등기에는 ‘소유권말소등기청구에 기한 가처분’이 걸려 있었다.

이후 소유권이전등기말소 청구소송에서 가처분권자가 승소, A씨의 낙찰로 인한 소유권 취득이 무효화 된 것이다.

가처분은 가압류와 같은 성격을 가지고 있으나 가압류는 재산상의 청구권으로서 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 토대로 하는 것이고, 가처분은 금전 이외의 특정물에 대한 이행청구권을 토대로 한다는 점에서 차이가 있다.

 

이처럼 후순위 가처분이라 할지라도 해당 물건의 실제 소유권을 다투는 물건은 소송 결과에 따라 낙찰자의 운명을 바꿀 수 있기 때문에 세심한 관찰이 필요하다.

아울러 토지와는 그 소유자가 다른 건물이 경매로 나왔을 때도 가처분이 말소되지 않는 경우가 있다.

토지소유자가 건물 소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거청구권을 위해 건물에 대한 처분금지가처분을 신청할 수 있는데 이것이 받아들여진 경우가 그렇다.

또 이렇게 설정된 가처분 등기는 그 설정 시점이 비록 경매개시결정일보다 늦는다 해도 말소되지 않는다.

 

기본적으로 가처분은 가압류와 같은 성격을 가지고 있으나 가압류는 재산상의 청구권으로서 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 토대로 하는 것이고, 가처분은 금전 이외의 특정물(이 사건의 경우 아파트 그 자체가 목적물)에 대한 이행청구권을 토대로 한다는 점에서 왕왕 이 같은 비극(?)이 야기된다.

 

이와 같은 사건에서 더 큰 문제는 소유권 이전의 무효 조치가 아니라 낙찰자가 기납부한 낙찰대금이다.

배당 전이라면 그나마 법원으로부터 반환이 가능하지만 이미 배당이 끝났다면 돌려받기가 어려워지기 때문이다.

이미 배당까지 끝나버린 상황에서 낙찰자는 배당을 받아 간 채권자들을 상대로 부당이득반환청구권 소송을 제기하게 된다.

채권자들 입장에서 간신히 돌려받은 채무액을 순순히 돌려줄 리 없기 때문이다.

따라서 경매 낙찰을 받은 후, 매각허가를 기다리게 되는 1주일을 허투루 보낼 게 아니라 이 같은 함정이 없는지를 계속 살펴야

한다는 것이 경매 실력자들의 한결 같은 조언이다.

 

한편 법원에서는 피보전 권리를 원인으로 한 가처분이 있는 경매 물건의 매각물건명세서에 피보전 권리를 기재하게 해 입찰자들에게 위험을 알리고 있다.

후순위 가처분이있는 물건의경우 반드시 매각물건 명세서를 통해 후순위가처분의 내용을 충분히 파악한뒤 입찰에 나서야 한다. 더불어 이러한 피보전 권리를 원인으로 하는 가처분결정 사실이 있는데도 법원 측 실수로 매각물건 명세서에 기재되지 않은 경우 매각허가 취소 사유가 될 수 있다는 점도 함께 참고하자.//