기초 경제학 부동산 개론

기초 경제학 부동산 개론

 

내부수익률 [ internal rate of return ; IRR , 內部收益率 ]

내부수익률이란 당초 투자에 소요되는 지출액의 현재가치가 그 투자로부터 기대되는 현금수입액의 현재가치와 동일하게 되는

할인율을 말한다.

즉 미래의 현금 수입액이 현재의 투자가치와 동일하게 되는 수익률이다.

그러므로 어떤 투자의 내부수익률이 9%라고 한다면 이것은 투자의 원금이 내용년수까지 계속 9%의 복리로 성장하는 자본의

복리증가율과 같은 의미를 갖는다.

 

 

순현재가치 [ Net Present Value ; NPV , 純現在價値 ]

투자로부터 얻어지는 현금 유입의 현재가치에서 현금 유출의 현재가치를 차감한 금액으로서,

효율적인 사업선정을 위한 방법 가운데 하나이다.

즉, 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로

계산해 이를 합계한 것을 의미한다.

이와 같이 투자로 인한 기업가치의 순증가분을 의미하는 NPV는 금액으로 표시되며 어떤 자산의 NPV가 ‘0’보다 크면 투자시

기업가치의 순증이 발생하므로 투자가치가 있는 것으로 평가한다.

반대로 NPV가 ‘0’보다 작으면 투자시 기업가치의 순감소가 발생하므로 투자가치가 없는 것으로 평가한다.

순현재가치는 계획되는 사업의 경제성을 가늠하는 척도로 대안 선택시 정확한 기준을 제시해 주고 계산이 용이해 사업의 경제성

분석이나 사업 확장 등에 보편적으로 이용되는 방법이다.

 

 

미래가치 [ future value ]

화폐를 일정 기간 빌려주면 이자를 받게 된다.

따라서 현재시점에서의 100원과 미래시점에서의 100원은 서로 가치가 다르다.

현재 시점에서 보유한 금액과 동일한 가치를 갖는 미래시점의 금액은 원금에 이자를 더해 준 것이다.

이를 미래가치라 한다.

 

현재가치 [ present value ]

미래에 발생하는 현금흐름을 화폐의 시간가치를 반영하여 적절한 할인율로 현재시점에서의 가치로 환산한 값이다.

 

수요의 탄력성 [ elasticity of demand , 需要의 彈力性 ]

어떤 재화의 가격이 떨어지면 그 수요는 증가되고 가격이 오르면 수요는 감소된다.

이것을 수요의 법칙이라고 한다.

또 가격이 변화했을 경우에 수요가 크게 변화되면 수요는 탄력적이라고 하며

수요가 그다지 변화하지 않으면 비탄력적이라고 한다.

예를 들면 사치품은 가격이 조금 움직여도 수요가 크게 변하기 쉬우므로 그 수요는 탄력적이며 반대로

생활 필수품의 수요는 비탄력적이다.

수요의 탄력성은 가격 변화율에 대한 수요 변화율의 비율로, 가격 변화에 대한 수요 변화를 측정하는 척도가 된다.

또 수요는 소득의 증감에 의해서도 영향을 받는다.

소득의 변화율에 대한 수요의 변화율의 비를 수요의 소득탄력성이라고 한다.

 

수요분석 [ DEMAND ANALYSIS , 需要分析 ]

특정상품에 대한 수요의 동향을 결정하는 각종의 요인을 파악하여 이 요인들이 어느 정도의 비중으로 전체의 수요에 영향을

주느냐를 밝혀내는 것이다.

바꾸어 말하면 기업이 생산 내지 판매의 계획을 세우는 경우에 출발점이 되는 시장예측이다.

이를 위해서는 매상고, 소비자 1인당 소비량 기타의 통계자료를 모아서 수요변화의 동향을 파악한다.

이 경우 매상고를 종속변수로 하고 각 지배요인을 독립변수로 하여 함수를 구한다.

 

수요공급의 법칙 [ law of demand and supply , 需要供給의 法則 ]

상품의 수요량· 공급량과 그 가격과의 함수관계를 설명한 법칙.

① 한 상품의 공급 측의 사정이 일정한데 수요량이 증가하면 가격은 올라간다.

이 반대로 수요량이 감소되면 가격은 내려간다.

이것을 수요의 법칙이라고 한다.

 

② 수요 측의 사정이 일정한데 공급량이 증가하면 가격은 내려가고 공급량이 감소하면 가격은 올라간다.

이것을 공급의 법칙이라고 한다.

균형이론에 의하면 가격은 수요와 공급의 일치점에서 정해진다고 하며 이것을 균형가격이라고 한다.

이렇게 수요함수와 공급함수의 교차점, 즉 수요와 공급의 일치점에서가격이 정해지는 현상을 수요공급의 법칙이라고 한다.

 

 

수요의 탄력성 [ elasticity of demand , 需要의 彈力性 ]

어떤 재화의 가격이 떨어지면 그 수요는 증가되고 가격이 오르면 수요는 감소된다.

이것을 수요의 법칙이라고 한다.

또 가격이 변화했을 경우에 수요가 크게 변화되면 수요는 탄력적이라고 하며 수요가 그다지 변화하지 않으면 비탄력적이라고 한다. 예를 들면 사치품은 가격이 조금 움직여도 수요가 크게 변하기 쉬우므로 그 수요는 탄력적이며 반대로 생활 필수품의 수요는 비탄력적이다. 수요의 탄력성은 가격 변화율에 대한 수요 변화율의 비로, 가격 변화에 대한 수요 변화를 측정하는 척도가 된다.

또 수요는 소득의 증감에 의해서도 영향을 받는다.

소득의 변화율에 대한 수요의 변화율의 비를 수요의 소득탄력성이라고 한다.

 

 

순현가법과 내부수익률

1.      순현가법과 내부수익률법의 관계

I.       순현가법

순현가(NPV)가 '0'이 되게 하는 할인율이 내부수익률(IRP)임. 결국 내부수익률(IRP)은 현금유입의 현가와 현금유출의 현가가 같아지도록 하는 할인율 ‘y’임.   순현가 = -투자지출액 + 현금흐름의현가   CFt : t 기간의 현금유입 Io : 투자 지출액   할인율이 증가함에 따라 현금흐름의 현재가치가 점차 감소하기 때문에 순현가는 점차 감소함.

 

II.     내부수익률법

순현가가 ‘0’이 되게 하는 할인율, 즉 다음의 방정식이 성립되게 하는 할인율임.   내부수익률 : "NPV=0”이 되게 하는 할인율 “Y”이므로   내부수익률을 구하는 식은 n차 고차방정식이므로 수작업으로 해를 구할 수 없음. 전자계산기나 컴퓨터를 이용하여 시행착오법에 의해 근사치를 구해야 함.

 

III.    참고

내부수익률 기준에 의할 경우, 내부수익률이 기업에서 미리 정해 놓은 절사율보다 크면 투자 가능 대상임. 내부수익률이 절사율보다 큰 투자안은 위의 그림에서 “순현가(NPV)>0"이 되어 순현가 가능영역에 속함.

* 그림에서 순현가 곡선과 할인율 축이 만나는 점에서 순현가가 '0'이 되는데, 이 점에서의 할인율이 바로 내부수익률(IRR)임.

2.      순현가법과 내부수익률의 비교

I.       독립적인 투자안 또는 단일투자안에 대한 투자가치의 평가

서로 독립적인 투자안들을 각각 평가하거나 하나의 투자안에 대하여 투자가치 유무를 평가하는 일에 있어서는 순현가법을 이용하거나 내부수익률법을 이용하거나 서로 상충됨이 없이 동일한 결론을 얻게 됨 .

할인율이 내부수익률보다 작은 투자안은 순현가가 '0'보다 큰 값을 가지므로 투자가치가 있음.

할인율이 내부수익률보다 큰 투자안은 순현가가 '0'보다 작은 값을 가지므로 투자가치가 없음.

 

II.      종속적 투자안에 대한 비교평가

	독립적 투자안이나 단일 투자안에 대한 투자평가에 있어서 순현가법과 내부수익률법은 같은 결론을 내림.
	하지만 순현가법과 내부수익률법에 의한 투자가치 평가결과가 서로 다를 수 있음.

 

III.    NPV와 내부수익률, 할인율 간의 관계

 

 

할인율이 교차점보다 작은경우, 순현가법과 내부수익률법의 결론이 다름

투자안 A의 순현가가 투자안 B의 순현가보다 크지만 내부수익률은 투자안 B가 더 크므로 순현가법과 내부수익률법이 서로 다른 결론을 내리게 됨.

할인율이 교차접보다 큰 경우, 순현가법과 내부수익률법의 결론이 같음

투자안 B의 순현가와 내부수익률이 모두 투자안 A보다 크므로 두 기법의 평가 결과는 동일함

	투자규모가 같더라도 투자안의 수명이 현저히 다르면 순현가법과 내부수익률법의 결론이 다를 수 있음.
	투자안들의 현금흐름 형태가 현저하게 다르면 투자규모와 투자수명이 같더라도 순현가법과 내부수익률법의 결론이 서로 다를 수 있음.

 

3.      순현가법이 우위

	기업은 기업가치를 증대시키기 위해서 NPV가 '0'보다 큰 투자안에 계속 투자할 것이며,그러한 투자는 NPV값이 ‘0’인 투자안에 도달할 때까지 계속되어 더 이상의 투자기회가 없는 상태에 이르게 됨.
	이때 기업은 NPV를 구할 때 사용하는 할인율인 필수수익률을 기준으로 투자가치를 판단한다고 보는 것이 더 현실적이며 투자안마다 다른 내부수익률을 기준으로 투자가치를 판단한다고 보는 것은 비현실적임.
	내부수익률법에 의하면 동일한 기업에서 가지고 있는 각각의 투자안마다 단지 현금흐름의 형태, 투자규모 및 수명이 다르다는 이유로 내부수익률이 다르다는 것은 명백히 모순임.
	내부수익률법에 의할 때 현금흐름의 형태에 따라 내부수익률이 존재하지 않거나(방정식의 해가 없는 경우)여러 개의 내부수익률이 존재하는 경우(방정식의 해가 복수인 경우)가 있음.
	내부수익률이 존재하지 않으면 의사결정 기준조차 설정할 수 없고, 복수의 내부수익률이 존재하면 과연 어느 것이 참인지 판단할 수 없음.
	할인율은 시장이자율 등의 경제적 요인들이 변동함에 따라 변화함.
	여러 기간에 걸쳐서 할인율이 계속 변화할 때 순현가법에서는 여러 기간의 서로 다른 할인율을 복리로 적용해 주면 간단하게 답이 나옴.
	하지만 내부수익률법에서는 각 투자대상으로부터 계산된 내부수익률을 어느 시점의 할인율과 비교할 것인가 하는 근본적인 문제에 대한 해결방법이 없음.
	내부수익률법을 이용하면 개별 투자안을 독립적으로 평가했을 때의 개별 투자안의 내부수익률과 결합된 투자안의 내부수익률이 일치하지 않으므로 혼란이 야기됨.
	그렇지만 순현가법에서는 각각의 투자안의 순현가를 구한 후 그것들을 더해 주면 항상 정답이 얻어지므로 순현가법은 그야 말로 단순, 명쾌하고 편리함.
	* 가치가산원칙 : Value-additivity principle

 

 

4.      자본예산의 실제적용

순현가법은 투자가치를 절대금액으로 보여주기 때문에 규모가 다른 여러 투자안의 상대적인 효율성을 비교하기가 어려움

이러한 단점을 보완하기 위하여 수익성지수를 사용할 수 있음.

 

I.       수익성지수(PI) :

 

	투자금액의 현재가치에 대한 현금흐름의 현재가치를 비율로 나타내는데, 이는 투자 원금 1원당 현금흐름의 크기를 나타내며, 결국 투자금액의 크기를 고려한 효율성 지수임.
	수익성 지수를 이용하여 투자안을 비교ㆍ평가하는 것은, 각 투자안에 동일한 투자금액을 중복하여 투자할 수 있다는 가정을 하고 있는 것과 같음. 즉 수익성지수를 기준으로 투자안을 평가하는 방법은 똑같은 투자기회가 여러 번 있을 경우를 가정한 것임.

 

 

인플레이션 : 재화를 구매하기 위한 화폐의 가치(화폐구매력)가 떨어지는 현상

명목이자율 = (1 + 실질이자율) * (1 + 인플레이션율) – 1

실질이자율 = (1 + 명목이자율) / (1 + 인플레이션율) – 1

 

 

 

제 11 장 순현가법과 내부수익률법, 자본예산의 실제적용

● 순현가법과 내부수익률법의 관계

[1] 순현가법

자본 예산기법의 하나로 투자금액을 투자로부터 산출되는 순현금흐름의 현재 가치로부터 차감한 것이 순현가이며

이 순현가가 0보다 크면 투자안을 선택하고 0보다 작으면 투자안을 기각하는 의사결정기준을 말한다.

 

[2] 내부수익률법

당초투자에소요되는 지출액의 현재가치가 그투자로부터 기대되는 현금수입액 의 현재가치와 동일하게되는 할인율이다. 즉 미래의 현금 수입액이 현재의 투자가치와 동일하게 되는 수익률이다.

예를들어 어떤 투자의 내부수익율이 9%라면 이것은 투자의 원금이 내용년수까지 계속 9%의 복리로 성장하는 자본의

복리증가율과 같은 의미를 갖는다.

 

[3] 순현가법과 내부수익률법의 관계

 ① 투자대안이 오직 하나일때는 순현가법이나 내부수익률법의 타당성분석의 결과가 동일.

 ② 그러나 투자 대안이 둘 이상일 때는 그 결과가 다르게 나타날 수도 있다.

    일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 우수한 투자결정기법이다.

  

● 순현가법과 내부수익률의 비교

   

[1] 순현가법과 내부수익률법의 비교

투자타당성이 있는 다수의 투자안중 투자의 우선순위를 정하는 경우나 상호배타적인 투자인인 경우 순현가법과 내부수익률법에 의한 결과가 달라질 수 있는데, 일반적으로 다음과 같은 이유로 순현가법이 더 우수한 방법으로 평가된다.

  

1) 재투자수익률

순현가법은 투자자의 요구수익률, 내부수익률법은 대상 투자안의 내부수익률로 재투자한다고 가정하는데 순현가법의

가정이 더 합리적이다.

 

2) 가치가산성의 원리

NPV (A) + NPV (B) =  NPV (A+B) 가 성립하지만 IRR (A ) + IRR (B) =  IRR (A+B) 는 성립하지 않는다.

즉 순현가법은 가치가산성의 원리가 성립하지만 내부수익률법에서는 가치가산성의 원리가 성립하지 않는다.

 

3) 복수해 또는 무해의 존재

내부수익률법은 비전통적사업일 경우 복수해나 무해가 나올 수 있다.

이 경우 어는 것을 요구수익률 과 비교해야 하는지 판단할 수가 없다.

 

4) 부의 극대화

부의 극대화는 돈(순현가법)으로 따지는 것이지 수익률(내부수익률법)로 따지는 것이 아니다.

즉 수익률100%이고 100원버는 투자안보다는 수익률 10%이고 1,000원버는 투자안이 부의극대화를 달성하는 투자안이다. 이런 부의 극대화는 순현가법으로 판단할 수 있다.

● 순현가법의 우위

[1] 이자율의 기간구조와 내부수익률

투자안평가에 사용되는 할인율은 언제나 일정한 것이 아니라, 시장의 이자율변동에 따라 달라진다.

내부수익률법에 따라서 투자결정을 하는 경우에는 투자안의 현금흐음을 대상으로 산출한 내부수익률 과 할인율을 비교

하여 투자의 타당성을 살펴보게 되는데,

각 기간마다의 할인율이 다를 경우에 비교 기준을 어떤 것으로 하여야 할 것인가 하는 문제가 발생한다.

그러나 순현가법에는 이러한 문제점이 없이 매년 다른 할인율을 다음과 같이 적용할수 있다.

[2]가치의 가산원칙

여러 투자대상을 결합시킨 투자평가를 할때에 순현가법을 이용하면 개별투자안에 대하여 독립적으로 분석하여도 문제가 없으나, 내부수익률법을 이용하면 개별투자안을 독립적으로 분석해서는 투자 결정을 못한다.

여러 투자대상에 투자할 때 이 투자의 순현가는 단순히 개별투자의 순현가의 합이다.

   

● 자본예산의 실제적용

[1] 투자규모가 다른 투자안들의 분석

순현가는 절대치로 나타나기 때문에 투자규모가 다른 여러 투자안이 있을 때, 각 투자안의 상대적인 성과를 비교하기가 어렵다. 그래서 이러한 단점을 보완하기 위하여 수익성지수(PI)가 자주 사용된다.

[2] 투자수명이 다른 투자안들의 분석

지금까지는 투자안으로부터의 현금흐름이 같은기간동안 발생하는 투자안, 즉 투자수명이 같은 투자 안들을 분석하였다. 그러나 현실세계에서 보면 투자안들의 투자수명이 같은경우는 드물고, 각 투자 안마다 투자수명이 다른 것이 더 일반적이다.

투자수명이 서로 다른 투자안들을 비교 평가하기 위해서는, 투자안의 현금흐름을 동일한 투자수명을 가지는 현금흐름

으로 조정해야한다. 그리고 이 조정 방법에는 3가지 방법이 사용되고 있다.

투자수명이 짧은 투자안이 종료되면, 투자수명이 종료될 때까지 차이가 나는 기간 동안 이미 종료된 투자안의 평가에

사용된 할인율로 재투자할 수 있다는 가정을 이용하는 방법

각각의 투자안을 미래에도 계속 반복하여 실행할 수 있다는 가정을 이용하는 방법

미래에 대한 새로운 투자기회를 현재 예측할 수 있으며,

미래의 현금흐름은 이러한 예측된 미래의 투자기회에 의하여 결정된다는 가정을 이용하는 방법

이상에서 보았듯이 투자수명이 서로 다른 경우에는 앞으로 어떠한 투자기회가 존재할 것인가에 따라서 투자결정이 달라진다.

결국, 세 방법을 비교해 보면 미래의 투자기회는 기업 가치를 하락시키지 않는 할인율수준이라고 가정하는  방법이 가장 합리적인 분석방법이다.

종합해 보면, 미래의 투자기회를 정확히 예측할 수 없다면 투자수명이 다른 투자안의 평가에서는 투자수명을 별도로 고려하지 않고 단순히 순현가의 크기만으로 선택하는 것이 가장 보수적이며 합리적이다.//