법원경매 입찰서류 작성/제출하는 방법

법원경매 입찰서류 작성/제출하는 방법

 

준비물- 신분증, 도장(막도장), 입찰보증금(10%) 수표금액, 사건번호/물건번호 확인, 도로명주소확인

매수신청보증봉투에 입찰보증금을 넣고 기일입찰표를 작성하여 입찰봉투에 넣고 제출시 신분증 제시

 

 

부동산 경매 기일입찰 서류 제출

 

 

매수신청보증을 넣고 봉한 뒤, 날인한 매수신청보증봉투(흰색의 작은 봉투)와 기일입찰표를 함께 기일입찰봉투(황색의 큰 봉투)에

넣어 다시 봉하고 날인한 후 입찰봉투의 입찰자용 수취증 절취선상에 집행관의 날인을 받고 집행관의 면전에서 입찰자용 수취증을

떼어 내 따로 보관하고 기일입찰봉투를 입찰함에 투입합니다

입찰표와 작은 봉투에 입찰금(보통 자기앞수표로 하고 당좌수표, 가계수표, 약속어음 등은 사용할수 없다)을 넣어 날인한 후 큰 봉투에 다시 넣고 봉한 다음, 집달관의 일렬번호부여 와 날인을 받은 후 수취증을 받아 보관하고, 입찰함에 투입한다.

이때 수취증은 입찰에서 떨어졌을 때 보증금을 반환받는데 필요함으로 분실해서나 훼손해서는 절대로 안된다.

큰 봉투의 사건번호 및 물건번호는 반드시 재확인 해야한다.

법정에서는 가끔 소란이 벌어지는데 사건번호를 잘못기재하여 엉뚱한 사건으로 분류되기 때문이다.

(민소법 627조, 동법 654조)

 

 

입찰방법

 

①- 입찰 개시.

대상물 입찰서류열람 [입찰하기 전에도 경매 계에서 볼 수 있으며 꼭 방문해서 봐야 한다.

경매계가 아닌 현장 답사가 꼭 필요하다.[권리분석에서 또 한번 설명]

입찰표 작성 - 비밀유지 위해 입찰표기재대에서 작성.

입찰봉투 투입 - 입찰표와 보증금을 넣은 봉투를 입찰함에 넣고 수취증을 받음.

 입찰 마감.

 개찰 시작

→ 담당관이 사건번호를 부르고 입찰자를 호명함.

→ 호명받은자는 “네”라는 대답과 함께 법대 앞으로 나감.

→ 그 중 최고가를 적은 사람이 경낙됨.

→ 경낙받은 사람은 확인의 절차와 조서를 작성한다. <신분증 제시>

→ 미낙찰자 입찰보증금 현장에서 받음.

 

낙찰 후 절차

 

 

1. 1주일 후 매각허가결정

 

통상 1주일 뒤인 매각결정기일에 매각허가여부를 결정, 농지인 경우 농취증을 이 기일까지 법원에 제출해야 됨

임차인 등 채권자의 차액지급신고도 이 기일까지 법원에 신고해야 함, 책임없는 현저한 훼손, 중대한 권리관계의 변동 등은 불허신청 가능

 

2. 1개월 내 대금납부

 

통상 1개월의 기한을 정해 잔대금 납부를 통지, 기한 내는 언제든지 납부가능하고 납부로 등기없이 소유권 취득.

보증으로 보험증권을 제출한 경우는 전액을 납부, 기한이 6월 1일 전후인 경우 6월 2일 이후 납부함이 재산세 절감

 

3. 해당 경매계에 등기촉탁신청

 

대금납부 후 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서 제출, 소재지 시군의 취득세(등록세)영수증, 국민주택채권 매입필증 등도 첨부,

토지별도등기도 말소할 사항에 포함시켜야함, 잔금대출로 근저당설정을 함께할 경우는 법무사가 등기소에 신청 가능

4. 건물인도(명도)

 

낙찰 받은 부동산에 살고 있는 사람을 내보내는 것을 특히 명도라 하는 데, 점유자를 만나 권리 없음을 설명 스스로 비우도록 하는

것이 최선, 과도하지 않는 이사비, 보상 등은 강제집행보다 나을 수도 있음

배당을 받는 임차인 등에는 낙찰자의 명도확인서가 요건인 점 활용하면 유리함, 잔금납부 후 6개월 이내는 간편한 절차인 인도명령

으로 강제집행할 수 있다

 

부동산 경매 기일입찰 최고가매수신고인 결정

 

 

개찰 결과 최고의 가격으로 입찰한 사람을 최고가매수신고인으로 정합니다

최고의 가격으로 입찰한 사람이 두 사람 이상일 경우에는 그 입찰자들만을 상대로 추가입찰을 실시해서 최고가매수신고인을

정합니다.

그러나 추가입찰의 자격이 있는 사람 모두가 추가입찰에 응하지 않거나 또는 종전 입찰가격보다 낮은 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정하며, 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 경우에는 그들 중에서 추첨을 통해 최고가매수신고인을 정합니다.

이 때 입찰자 중 출석하지 않은 사람 또는 추첨하지 않은 사람이 있는 경우에는 법원의 서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 등 상당하다고 인정되는 사람이 대신 추첨하게 됩니다

 

 

부동산 경매 기일입찰 차순위매수신고인 결정

 

 

차순위매수신고는 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않으면 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가해 달라는 취지의 신고를 하는 것을 말합니다

최고가매수신고액에서 매수신청보증을 뺀 금액을 넘는 금액으로 매수신고를 한 사람으로서 차순위매수신고를 한 사람은 차순위매수신고인이 됩니다

 

부동산 경매 기일입찰 종결

 

집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위

매수신고인을 정해 그 성명과 가격을 부른 다음 입찰절차가 종결되었음을 고지합니다.

경매절차에서 주택임차인이 배당순위에 따른 자신의 배당금을 수령하려면 매수인으로부터 인감증명서가 첨부된 명도확인서를

교부받아 집행법원에 제출하여야 하는 바, 이 경우 보증금 전액을 배당받지 못하는 임차인이 손실의 일부라도 보전받기 위하여

매수인과의 사이에 이사비용 등에 대하여 합의를 하는 경우가 종종 발생하게 되는데, 이는 인도명령신청 및 강제집행절차에

소요되는 시간과 경비를 절약할 수 있다는 장점이 있으며 이 경우 당사자간에는 합의금액과 이사일자를 기재한 합의서를 작성

하는 것이 통상적인 수순이 되겠습니다.

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인은

대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 하는 바. 차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행

하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다는 점을 참고할 수 있겠습니다.

매수인은 대금납부와 동시에 매수대금완납증명원을 발급받아 소유권이전등기 촉탁신청서를 집행법원에 제출하는데, 이 때 부동산

등기부에서 말소될 제 권리에 대한 말소등기촉탁신청도 동시에 하게 되며, 신청서를 수령한 집행법원은 관할등기소에 소유권이전

및 말소등기를 촉탁하게되고 관할등기소에 촉탁서의 도달로 등기업무 절차가 진행되는만큼 약 10~15일 정도의 시일이 소요됩니다.

 

인도명령

 

경락자가 잔금을 납입한 후에 경매부동산의 인도를 경매사건의 소유자,채무자,압류 이후의 점유자가 거부 할 때 명도소송을 하지

않고 바로 강제집행을 할 수 있는 명령문 (6개월 이내,대항력 가진 자는 불가능)- 150만원 정도 소요

명도소송

 

 

압류등기 이전의 점유자들은 인도명령으로 강제집행을 할 수 있으므로 경락자는 명도소송에 의한 강제집행을 구하게 됩니다.

[점유이전금자가처분:현 점유 자들의 점유를 고정시키는 것] 피고가 점유를 다른 사람에게 이전하면 다시 새로운 점유 자에게

명도소송을 제게 하여야 함.- 300만원 정도 소요.

 

 

♣ 경매입찰서류		♣ 입찰서류 작성/제출법

 

 

 

 

 

♣ 경매에 본인이 참석할 수 없는 경우 아래와 같은 위임장을 작성하여 대리인이 참석하여도 무방합니다

   단, 이때 본인 위임장, 인감증명서, 인감도장과 대리인의 신분증, 도장이 반드시 팔요합니다