임차인 사망은 계약 해지 사유

임차인 사망은 계약 해지 사유 될까

 

 

 

계약을 해지하려면 당사자간 합의가 있거나, 아니면 법률에 해지할 수 있다는 규정이 있어야 한다. (민법 제543조 제1항)

그런데 우리 민법에는 임차인이 죽으면 계약이 해지된다는 조항이 없다.

 

 

그런데 비슷한 조항은 있다.

사용대차에서 차주(빌린 사람)이 죽으면 대주(빌려준 사람)은 계약을 해지할 수 있다고 했지만(민법 제614조) 막상 임대차에

준용되는 규정은 아니다(민법 제654조).

이렇게 임차인 사망을 해지 사유로 보지 않는 것은, 임대차 대상이 되는 집이나 가게는 생활의 터전이 되기 때문에, 임대인이

일방적으로 해지할 수 없도록 한 것으로 생각된다.

 

 

민법 제543조(해지, 해제권)

① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

 

 

민법 제614조(차주의 사망, 파산과 해지)

차주가 사망하거나 파산선고를 받은 때에는 대주는 계약을 해지할 수 있다.

 

 

민법 제654조(준용규정)

제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

따라서 임차인이 사망했다고 해서 임차인의 가족이 계약을 해지할 수 있는 것은 아니다.

사망 후 한 달 이내에는 해지?,

 

틀린 말은 아니지만 이 경우에는 해당이 안 된다.

 

 

사실상의 혼인 관계에 있는 남녀가 방을 얻어 살던 중 임차인이 사망했다.

임대인은 임차인의 동거인에게 이 집에서 계속 살려면 그 동안 밀린 월세를 내라고 한다.

그런데 동거인이 따져보니 밀린 월세가 보증금 보다 훨씬 많다.

어차피 이 집에서 빨리 나가고 싶은데, 임대인은 밀린 월세를 다 갚아야 계약을 해지해 주겠다고 나온다.

 

 

이 경우 임차인의 동거인은 밀린 월세를 갚지 않고도 나올 수 있다.

임차인 사망일로부터 한 달 이내에 임대인에게 그렇게 하겠다고 통지하면 된다. (주택임대차보호법 제9조 제3항)

 

 

임차권 승계를 한 달 이내에 포기할 수 있다

 

 

주택임대차보호법에는 임차인이 사망하더라도 상속인들이 계속해서 그 집에 살 수 있게 해주는 임차권 승계 조항을 두고 있다.

이 때 사실혼 관계에 있는 동거인에게도 역시 승계권을 준다. (동법 제9조 제1~2항)

 

 

그런데 위 와 같이 밀린 월세가 보증금보다 많아 임차권을 승계하는 것이 상속인 등에게 오히려 불리한 경우에는 승계를 포기할

수 있도록 하였다.

단, 사망일로부터 한 달 이내에 임대인에게 이 포기 의사를 알려주어야 한다.

 

 

제9조(주택 임차권의 승계)

 

 

① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와

의무를 승계한다.

② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.

④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

결국 임차인이 죽으면  한 달 이내에는 계약을 해지할 수 도 있지만 잘 판단 해야 한다

임차권 포기를 통해 계약을 해지할 수 있지만, 이 때는 받아나올 보증금도 포기하는 결과가 된다.

다시 말해 임차권 승계를 포기하는 것은 받아나올 보증금도 포기하겠다는 것이기 때문이다.

 

 

그래서  받아나올 보증금이 있다면 임차권 포기를 하지 말고 승계를 주장해야 하며, 그 대신 월세를 계속 내야 할 의무도

부담하는 것이다. (주택임대차보호법 제9조 제4항)

받아나올 보증금이 있으면 임차권 승계를 받는 것이 유리하다

 

 

사망한 상속인 또는 사실혼 관계의 동거인 입장에서 임차권 승계를 한번 정리해보자.

 

 

▷ 받아나올 보증금이 있다면 임차권을 승계 받고 다음 임차인이 들어올 때까지 월세를 부담한다.

 

 

▷ 받아나올 보증금이 없다면 임차권 승계를 포기한다는 통지를 1개월 이내에 하면 보증금은 임대인에게 귀속되고, 월세 지급은

  중지된다.

 

임대인의 동의가 있어야 해지할 수 있다

결국 임차인의 사망은 계약 해지 사유가 안 되며, 보증금을 받기 위해서는 임대인과 합의하에 다음 임차인을 구해 빼 나오는 방법을 찾아야 할 것이다.