상가건물임대차보호법의 적용범위와 환산보증금

상가건물임대차보호법의 적용범위와 환산보증금

 

 

 

원칙적으로 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)은 환산보증금 내의 임대차 계약만을 적용범위로 한다.

그러나 예외적으로 임차인(세입자)의 대항력, 권리금 회수기회 보호 규정 등의 경우에는 환산보증금을 초과하는

임대차에도 적용된다.

이번 시간에는 환산보증금이 무엇이고, 상임법이 인정하는 예외가 무엇이 있는지 정리해보겠다.

① 환산보증금에 대해

상임법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만

적용되는 것이 원칙이다.

여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금+(월세×100)’의 합계이다.

예를 들어 보증금 1000만원에 월세 200만원인 상가의 환산보증금은 ‘2억 1000만원’{1000만원+(200만원×100)}이 되는 것이다.

상임법이 규정한 2014년 1월 1일 이후 현재까지의 각 지역별 상임법 적용 대상 환산보증금액은 아래와 같다.

 

 

 

 

② 환산보증금을 초과할때도 상임법이 적용되는 경우

그런데, 상임법은 제2조 3항에서, “제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2 부터 제10조의8 까지의 규정 및

제19조는 환산보증금을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.”고 하여, 위와 같은 환산보증금의 예외를 규정하고 있다.

 

①제3조는 임차인(세입자)이 사업자 등록시 다음날부터 제 3자에 대해 대항력이 있고,

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 것 등에 관한 규정이고,

 

 

②제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문은 임차인이 임대차기간 만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임차인의 계약갱신요구권은 최대 5년까지 가능하다는 것 등에 대한 규정이며,

 

 

③제10조의2는 임대차 계약 갱신시 당사자가 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다는 규정이고,

 

 

④제10조의3부터 제10조의7은 권리금의 정의 및 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 대한 규정이며,

 

 

⑤제10조의8은 임차인이 3기 차임 연체시 임대인이 계약 해지할 수 있다는 규정이다.

따라서, 위와 같은 경우에는, 임차인(세입자)의 환산보증금 액수에 관계없이 상임법이 적용되므로 주의해야 한다.