유치권이란

유치권이란 

 

 

1. 유치권의 의의

 

 

유치권은 법정담보물권이며, 부종성(附從性)·수반성(隨伴性)·불가분성은 있으나 물상대위성은 없고,

점유로써 공시되므로 등기가 필요없다.

유치권은 공평의 원리에 입각하고 있다는 점에서 쌍무계약에서의 동시이행의 항변권과 비슷하지만,

그 발생원인·성질·주장범위·요건·내용·효력 등에서 매우 다르다.

 

 

유치권이 성립하려면 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고,

피담보채권이 목적물과 견련관계(牽聯關係)가 있어야 하며,

채권이 변제기에 있어야 하고, 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 하며,

당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다

 

 

유치권은 다른 물권과 마찬가지로 포기·혼동·목적물의 멸실 등에 의하여 소멸하지만,

소멸시효에는 걸리지 않으며,

유치권에 특유한 소멸원인으로서 유치권자의 의무위반 또는 채무자의 다른 담보의 제공에 의한 채무자의

소멸청구(동법 324·327), 점유의 상실(동법 328)에 의하여 소멸한다.

유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다(동법 326).

 

 

예 :甲이 어떤 물건의 수선을 丙에게 부탁하였는데 甲이 수선대금을 지급하지 않는 경우

(丙은 그 물건의 유치권을 취득 ,비록 그 물건이 甲의 소유가 아니더라도)

 

 

 

2. 유치권의 성립요건

 

민법 제320조 에는「타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이

변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가 증권을 유치할 권리가 있고 단지 그 점유가

불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다」

 

 

※ 관하여 생긴 채권 이란

가) 피담보채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우

나) 피담보채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 동일한 사실관계로부터 발생한 경우

 

 

부동산의 유치권은 신축건물의 사례가 대부분인데 건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지 못해 건물을 점유,

유치하고 있는 경우 이 건물을 낙찰받은 경락인은 유치권자를 명도하기 위해 공사대금을 지급해야 한다.

특히 이같은 유치권 은 등기부상은 물론 법원 물건 명세서 에도 나와 있지 않는 경우가 많으 므로 신축 다세대 및

다가구건물의 경매에 참여하는 입찰자들은 사전에 현장조사 등을 거치는 것이 현명하다

 

 

유치권의 성립요건

 

∙유치권의 목적물이 동산ㆍ부동산 또는 유가증권

∙채권이 유치권의 ‘목적물에 관하여’ 생긴(목적물과 채권의 견련성)

∙채권이 변제기에 있어야 함.

∙유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 함.

∙당사자 사이에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 함.

 

 

 

3. 유치권자의 권리

 

유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있다(민법 320)

유치권자는 유치물의 경매권이 있으며, 법원에 청구하여 유치물로 직접 변제에 충당하는 간이변제충당권을 행사

할 수 있다(동법 322)

유치권자는 우선변제권은 없으나, 경락인 등이 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제하여야 하므로 사실상

(민사소송법 608)  우선변제를 받는 결과가 된다.

 

 

유치권자는 별제권(別除權)을 가진다(파산법 84)

유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 채권의 변제에 충당할 수 있는 과실수취권이 있다

(민법 323)

유치물에 관하여 지출한 필요비와 유익비(有益費)의 상환청구권이 있다(동법 325)

유치권자는 선량한 관리자의 주의의무가 있으며, 채무자의 승낙 없이 유치물의 보존을 위한 사용 이외의 사용·대여·

담보제공을 하지 못한다(동법 324).

 

 

 

4. 유치권의 제한

 

유치권자는 채무자의 승낙 없이는 유치물를 사용하지 못하고 유치물 의 보존에 필요한 범위내 에서 허용 되는 것으로

부동산임차인이 그 비용상환청구권에 대한 유치권을 행사하는 일환으로 종전대로 해당부동산을 사용하는것에 대하여

(보존행위라볼수없는것임) 유치권자가 종전의 점유.사용 상태로 계속할수있음을 원칙으로 하고 그 동안의 유치권자의

이득은 부당이득으로 반환하는 것으로 본다

 

 

 

5. 유치권의 소멸

 

담보물권의 일반적 소멸사유(담보물권의 멸실,피담보채권의 소멸 등)로 소멸하나 유치권은 목적물을 유치하고 있다고

하여 채권을 행사하는 것이 아니므로 소멸시효 진행에는 영향이 없어 목적물을 유치하고 있다 하더라도 피담보채권은

시효로 소멸할 수 있음

기타 유치권 특유 소멸사유 : 채무자의 소멸청구, 다른 담보의 제공, 점유의 상실

 

 

 

6. 부동산 경매입찰 시 유치권 관련 사항

 

집행관이 작성한 부동산현황조사보고서를 열람.교부 받아 부동산현황조사보고서상 "부동산의 점유자와 점유 권원"에

대하여 살펴보아야 할 것이고(담보물권 중에서 우선변제권이 없는 유치권은 그 성립의 선후에 관계없이 유치물에 대하여

유치적 효력을 행사하여 경락인에게 인수되므로 유치권의 존재 및 내용은 부동산현황조사보고서상에 기재되고 있음-만약

소유자가 전부 점유하고 있다고 기재되어 있다면 유치권이 성립될 개연성은 없는 것임).

 

 

유치권 권리자 라고 신고한 자의 유치권권리신고서를 열람.교부 받아 유치권 권리신고 한 자의 경매 대상 부동산에 대한

점유관계를 사실.실체적으로 살펴보아야 할 것이고 권리신고 된 유치권의 피담보채권유무에 대하여 제출된 공사도급계약서

등을 통하여(유치권 배제특약,소유권 귀속특약등)살펴보아야 할 것이고 유치권자의 건축관련 자격증 유무 및 사업자 등록증

발급유무와 부가가치세 납부여부 등을 파악하여야 할 것이고.(허위의 유치권자의 권리를 배제하기 위하여)

 

 

유치권자와 경매대상 소유자와의 관계 등을 파악하여 유치권의 진정여부에 대해 파악하여야 할 것이고,

총공사대금과 유치권의 피담보채권(미회수된 공사대금) 및 감정평가금액간의 균형여부 등도 파악하여 허위여부를 진단하여야

할 것임.

 

 

경매신청 후 경매부동산에 대한 유치권권리신고 유무를 입찰진행동안 주시하여야 할 것이며 만약 유치권 권리신고가 된 사실을

인지하였을 때에는 법원에 직권발동을 촉구하는 권리배제신청을 하여야 할 것이며, 낙찰허가기일 직전에 발견하였을 경우에는

낙찰불허가결정신청(낙찰허가 결정에 따른 항고 및 재항고 포함)을 하여야 할 것이고 이어 경매집행정지도 검토하여야 할 것

 

 

 

■ 임대차 특약사항

 

 

임대차/사용대차 등의 계약당시 원상회복의무 등을 약정하면 유치권 발생을 배제하는 특약을 한 것으로 본다.

통상 임대차(전세)계약서에 부동문자로 표기되어 있음

 

 

 

 

용어해설

 

 

별제권 [別除權]

 

 

파산재단(破産財團)에 속하는 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리이며 원어명은

Absonderungsrecht(독) 이다.

 

 

파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 전세권(傳貰權), 유치권(留置權), 질권(質權), 저당권(抵當權)을 가진 자는 그

목적인 재산에 관하여 별제권을 가지며(파산법 제84조), 공유자(共有者)의 1명이 파산선고(破産宣告)를 받은 때에는 이에

대하여 공유에 관한 채권을 가진 다른 공유자는 분할로 인하여 파산자에 귀속할 공유재산의 부분에 관하여 별제권을 가진다

(85조). 그밖에 가등기담보권자는 별제권을 가지나(가등기담보 등에 관한 법률 제17조), 상법상의 우선특권자는 별제권을

가지지 않는다(상법 제861조 내지 870조).

 

 

별제권은 파산절차에 의하지 않고 행사한다(파산법 제86조). 그러므로 별제권자는 각별제권의 종류에 따라 그 권리의 본래의

효력에 기하여 권리를 행사하며, 보통은 경매의 방법에 의하지만, 파산관재인(破産管財人)이 별제권의 목적물을 환수할 수도

있다(187조).

별제권자는 파산관재인이 민사소송법에 의하여 별제권의 목적물을 환가(換價)하는 것을 거절할 수 없으며, 이 경우에 별제권자가 받을 금액이 아직 확정되지 않았으면 파산관재인은 대금(代金)을 따로 임치(任置)하여야 하고, 이때에는 별제권은 그 대금 위에 존재한다(193조). 별제권자가 법률에 정한 방법에 의하지 않고 별제권의 목적물을 처분할 수 있는 권리를 가지는 때에는 법원은 파산관재인의 신청에 의하여 별제권자가 그 처분을 할 기간을 정하며, 별제권자가 그 기간 내에 처분을 하지 않을 때에는 그 권리를 상실한다(194조).

 

 

별제권자는 별제권의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관하여서만 파산채권자로서 권리를 행사할 수 있으나, 별제권을 포기한 채권액에 관하여 파산채권자로서 권리를 행사하는 것을 방해하지 않는다(87조). 파산재단에 속하지 않는 파산자의 재산상에 질권, 저당권이나 가등기담보권을 가진 자는 그 권리의 행사에 의하여 변제를 받을 수 없는 채권액에 관하여서만 파산채권자로서 권리를 행사할 수 있으며, 이 경우에는 별제권에 관한 규정을 준용한다(88조, 가등기담보 등에 관한 법률 제17조).

 

 

화의절차에서의 별제권은 파산절차에서의 별제권과 같으며(화의법 제44조), 회사정리절차에서는 정리담보권이 인정된다

(회사정리법 제123·124조).

 

 

 

유치권이 위험한 이유

 

 

유치권이 위험한 이유는 유치권이라는 권리가 등기할 수 없는 물권이며, 낙찰 후에 유치권을 주장하는 사람이 나타나면 경우에

따라서는 보증금 또는 낙찰 잔금까지도 잃게 될 수 있기 때문입니다(유치권은 낙찰자가 무조건 인수하는권리).

따라서 보통 유치권이 신고된 물건은 유찰 회수가 많아 싼값에 낙찰되므로 그 권리 관계를 자세히 살펴보면 의외로 수익을 발생시킬 수가 있습니다.

 

 

 

필요비

 

 

부동산의 보존, 관리 등 현상유지를 위하여 임차인, 제3취득자, 점유자 등이 지출한 비용을 말합니다.

필요비는 임차인, 점유자 등이 목적 부동산을 점유함에 정당한 근원이 있어야 하며, 소유자의 사전동의 또는 사후 동의를 받아야 합니다.

 

 

유익비

 

부동산의 개량, 이용을 위하여 임차인, 제3취득자, 점유자 등이 지출한 비용으로서 목적 부동산의 객관적 가치를 증가시킨 비용을 말합니다.

유익비는 필요비의 요건을 충족시켜야 하며, 유익비의 지출로 목적 부동산의 개관적 가치가 증가하여야 합니다.

또한 객관적 가치의 증가부분이 비용상환청구시점에도 현존하여야 하며, 그 가치증가 부분에 대한 입증책임은 비용의 상환을 청구하는 자에게 있습니다.

 

 

비용상환청구권이 배당에서 제외되는 경우

 

 

-임대차(전세)계약서상에 원상회복의무의 표기, 비용상환을 배제한다는 특약 등이 있는 경우

(예: '임차인의 비용으로 개.보수할 수 있다.'등)

- 임대인의 동의서가 없을 때

- 지출한 비용에 대한 입증이 부족할 때(세금계산서, 임대인이 비용상환을 인락한 공증증서, 확정판결 등)

 

 

유치권의 성립요건

 

 

1. 채권이 타인의 동산이나 부동산, 유가증권에 관하여 생긴 것이어야 한다.

2. 채권이 변제기에 있어야 하며, 변제기에 대한 약정이 없으면 채권자의 점유 즉시 유치권은 성립한다.

3. 유치권자가 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하고 있어야 한다.

4. 점유는 계속되어야 하고 점유를 상실하면 유치권은 즉시 소멸하고, 다시 점유하였을 때 유치권자는 권리를 회복한다.

5. 당사자 사이의 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

계약당시 원상회복의무 등을 약정하면 유치권발생을 배제하는 특약을 한 것으로 간주한다.

점유하는 부동산이 반드시 채무자의 소유일 필요는 없으나 채권이 점유하는 부동산 자체로부터 발생하여야만 한다.