주택임대사업자 등록

주택임대사업자 등록 할까 말까

 

 

주택임대사업자 등록 여부를 선뜻 결정하기 어려운 이유 중 하나는 관련 요건이 복잡하기 때문이다.

주택임대사업자 등록 시 혜택을 크게 둘로 나누어 진다.

 

 

<1> 임대주택 외에 내가 거주하는 주택의 양도 시 혜택을 받을 것인가?

<2> 임대주택 그 자체에 관련된 세 부담을 줄일 것인가?

 

 

<1> 임대주택 외 거주주택 양도 시 혜택 요건

 

① 임대주택의 경우 세무서에 사업자등록과 시군 또는 구청에 민간임대주택의 특별법 제5조에 따라

   임대사업자 등록을 한 장기임대주택의 요건을 갖출 것

② 대지 면적이 298㎡이하 주택면적 149㎡이하

③ 의무임대기간 5년 이상이고 임대보증금 증가율은 연 5%이하일 것

④ 임대주택 등록 후 해당주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권밖 3억 원)이하

⑤ 양도 주택의 경우 보유기간 내 2년 이상 거주한 주택일 것

⑥ 2019년 이후 취득하는 분은 최초 거주 주택에 대해서만 비과세 한다.(2019년 2월12일이후)

⑦ 이 경우 거주주택양도 시 비과세 요건 충족 시 비과세를 적용받을 수 있다.

 

 

<2> 임대주택 자체 관련 세부담 줄이는 요건

 

(1) 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 97의3)

 

① 소득세법상 거주자가

② 민간임대주택의 관한 특별에 따른 장기일반민간임대주택으로 8년(10년)이상 계속하여 등록하고

   그 등록 기간 동안 통산하여 8년(10년)이상 임대 후 양도할 것

③ 연간 임대료 증액율이 5%이하일 것

④ 전용면적 85㎡이하일 것

⑤ 임대주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 해당주택의 임대개시일 당시 6억(수도권밖은 3억원)을

   초과하지 아니할 것 (2018년 9월 14일 이후 취득주택)

⑥ 위 사항을 만족하는 경우 8년 보유 후 양도 시 장기보유특별공제율 50%를 적용한다.

⑦ 단 10년이상 임대한 후 양도하는 경우 70%의 공제율을 적용한다.

 

 

(2) 장기일반 민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 97의5)

 

① 소득세법상 거주자가

② 2018년 12월 31일까지 취득하고(계약금지급 포함) 취득일로부터 3개월 이내에 민간임대주택에 관한

   특별법 제5조에 따라 준공공임대주택으로 등록할 것

③ 장기일반민간임대주택으로 10년이상 계속하여 등록하고, 그 등록 기간동안 계속하여 10년이상 임대후

   양도할 것

④ 연간 임대료 증액율이 5%이하일 것

⑤ 전용면적 85㎡이하일 것

⑥ 임대주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 해당주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖은 3억 원)을

   초과하지 아니 할 것(2018년 9월 14일 이후 취득주택)

⑦ 위 사항을 만족하는 경우 10년 이상 계속 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100의 100에

   상당하는 세액을 감면. 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 함

 

 

(3) 임대소득의 분리과세 시 필요경비율 공제금액 차등적용

    (주택임대수입금액 2천만원 이하 시 분리과세 선택가능)

 

① 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택(4년이상) 장기일반민간임대주택(8년이상) 공공지원 민간임대 주택

   (8년이상)으로

② 소득세법에 따른 사업자등록

③ 임대료증가율이 연 5% 이하

④ 위 사항 충족 시 필요경비율 60%와 공제금액 400만원 적용

⑤ 그 외 필요경비율 50%와 공제금액 200만원 적용

⑥ 임대주택등록자의 경우 단기임대 시 세액의 30%감면 장기임대 시 세액의 75%감면