가처분보다 후순위인 임차인의 대항력 인정여부

가처분보다 후순위인 임차인의 대항력 인정여부

 

 

Q:개업공인중개사의 중개대상인 부동산에 처분금지가처분등기가 기입되어 있습니다.

개업공인중개사가 이러한 부동산에 대하여 임대차계약을 중개하는 경우, 차후에 처분금지 가처분권자 본안소송을 제기하여 판결에 의한 소유권이전등기를 경료한 경우, 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인이그 가처분등기에 기하여 소유권이전등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는지 여부에 대하여 질의를 합니다.

a:이에 관하여 판례에 의하면,처분금지가처분등기의 효력 및 부동산의 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지여부의판단기준에관하여,“ 부동산에 관하여 처분금지가처분의 등기가 마쳐진 후에 가처분권자가 본안소송에서승소판결을 받아 확정되면 그 피보전권리의 범위 내에서 그 가처분에 저촉되는 처분행위의 효력을 부정할 수 있고,
이때 그 처분행위가 가처분에 저촉되는 것인지의 여부는 그 처분행위에 따른 등기와 가처분등기의 선후에 의하여 정해 진다고 할 것이다(대 법 원2009.09.24. 선고 2009다32928 판결;대법원 2003. 2. 28. 선고 2000다65802, 65819 판결 등 참조)”고 판시하고 있고, 또한 판례는“임차인이 토지를 임차하고 그 지상에 이 사건 건물을 신축함으로써 이를 원시취득하였다고 하더라도, 그 건물의 보존등기를 하기 이전에 이미 이 사건 토지에 관하여 처분금지가처분등기를 마친 원고에 대하여는 그 토지임대차의 효력이 생기지 아니한다고 할 것이다(대법원 2003. 2.28. 선고 2000다65802,65819 판결)”고판시하고 있습니다.

 

또한 판례에 의하면, 처분금지가처분의 등기 후 체납처분에 의한 압류등기가 되고 이어 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정되었다면 체납처분의 효력을 부정할 수 있는지 여부에 관하여, “국세징수법 제35조에서“체납처분은 재판상의 가압류 또는 가처분으로 인하여 그 집행에 영향을 받지 아니한다”고 규정하고 있으나, 이는선행의 가압류 또는 가처분이 있다고하더라도 체납처분의 진행에 영향을 미치지 않는다는 취지의 절차진행에 관한규정일 뿐이고 체납처분의 효력이 가압류, 가처분의 효력에 우선한다는 취지의 규정은 아니므로 부동산에 관하여처분금지가처분의 등기가 된 후에 가처분권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 확정이 되면 피보전권리의 범위 내에서 가처분 위반행위의 효력을 부정할수 있고 이와 같은 가처분의 우선적 효력은 그 위반행위가 체납처분에 기한것이라 하여 달리볼 수 없다(대법원1993.02.19. 자 92마903 전원합의체 결정“) 고판시하고있습니다.
처분금지가처분권자가 나중에 소유권이전등기를 마친 경우에도 가처분등기일자와 대항력의 효력발생시기의 선후에 따라 대항력유무를 결정하게 됩니다.

따라서 임차권자가 처분금지가처분 등기 이후에 대항요건을 갖추었다면 후일 가처분권자가 승소확정판결을 받아소유권이전등기를 하게 되면 이에 대항할 수 없습니다.
예를 들어 전소유자와 임차인사이에이미 임대차계약이 체결되어 임차인이대항요건을 갖추었고, 그 후 주택의 양수인이 처분금지가처분을 한 다음 소유권이전등기를 경료하게 된 경우 주택임대차보호법 제3조 제3항[임차주택의양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다]과 상가건물임대차보호법 제3조 제2항[임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를포함한다)은 임대인의 지위를 승계한것으로 본다]에 의거하여 양수인은 임차인에 대한 임대인으로서의 지위를 승계하게 될 것이나, 가처분이후에 임대차계약이 체결된 것이라면 임대차를 가지고 가처분권자에게 대항하지 못한합니다.

이 경우 임대차계약체결시에 당해 가처분권자의 동의를 얻더라도 소유권자의 지위를 갖지 못하는 가처분권자의동의는 채권적인 동의일 뿐이지 임차인에게 특별법상 대항력의 자동승계를 보장할 수는 없는 것이며, 또한 가처분권자를 임대인의 자격으로 입회시켜 서명및 날인을 받는다 하여도 가처분권자는민법상의 물권자인 소유권자가 아니라본안판결을 받기 이전의 보전처분권자에 불과한 지위이므로 임차인에게는 결코 이러한 조치로서 법률적인 안전장치가 될 수는 없을 것입니다.
결론적으로 가처분 등기보다 후순위 임차권자는 소유권에 대한 처분금지가처분등기에 기한 본안판결로 소유권을 이전받은 새로운 소유자에게는 대항력을 행사할 수 없습니다. 즉 선순위 가처분에 대하여 현행 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법 하에서는 임차인의 대항력 행사가 불가한 것으로 판단이 된다.//