부동산경매용어정리

부동산경매용어정리

 

 

● 입찰기일(경매기일)-매각기일

법원에서 입찰을 실시하는 날<?xml:namespace prefix = o />

신법에서 매각기일이라는 용어로 사용

 

● 낙찰기일(경락기일)-매각결정기일

법원에서 낙찰을 허가하는 날

신법에서 매각결정기일이라는 용어로 사용

 

● 법정 매각조건

경매의 일반적인 매각조건으로서 모든 경매절차에 공통하여 법이 미리 정한 매각조건

최저경매가 미만의 매각불허, 무잉여 금지, 과잉경매 금지, 채무자의 입찰 불허 등

 

● 특별 매각조건

경매절차에서 특별히 정한 매각조건으로서 이해관계인 전원의 합의 또는 법원의 직권으로 변경한 매각조건

재경매시 입찰보증금이 20%라는 것, 농지취득자격증명이 필요하다는 것, 대지권이 없는 건물의 경매 등이

특별매각조건에 해당

 

● 개별경매

하나의 부동산마다 최저입찰가격을 정해 각각 하나씩 매각하는 것

 

● 일괄경매

   ☞ 여러 개의 부동산을 한꺼번에 매각하는 것(같이 묶어서 매각하는 것이 해당 부동산의 가치를 극대화하는

       경우 적용)

   ☞ 최저경매가도 합산하여 기재

   ☞ 일괄경매에 처해진 부동산 중 일부에 매각 불허가 사유가 있으면 전체에 대해 매각불허가 결정을 내림

   ☞ 일괄경매에 대해 이의가능

 

● 분할경매

한 사람이 여러 개의 부동산에 저당권을 설정했다가 경매로 넘어가는 경우 그 물건들을 한꺼번에 살 사람이

없어 유찰될 수 있기 때문에 낱개로 나눠서 매각하는 것을 말함

 

● 정지

   ☞ 채권자 또는 이해관계인 신청에 의해 법원이 경매진행절차를 정지시키 는 것

   ☞ 임의경매의 경우 경매정지를 위해서는 담보권 등기가 말소된 등기부등본, 담보권, 피담보채권이

       변제를 받거나 변제의 유예를 승낙한 취지를 기재한 사유서를 제출해야 함

 

● 변경

새로운 사항의 추가, 매각조건의 변경, 권리의 변경, 송달의 부적법, 입찰물건 명세서 작서의 하자 등 경매진행

절차상 하자가 발생된 경우 또는 지정된 기일에 경매를 진행시킬 수 없을 때 법원의 직권으로 경매일정을 변경하는 것

 

● 연기

채무자, 소유자 또는 이해관계인 신청에 의해 경매신청 채권자의 동의를 얻어서 매각기일을 연기하는 것

경매신청자에게 연기해 주는 것은 2회에 한해서만 가능

 

● 취소

   ☞ 채무의 변제 또는 경매원인의 소멸, 잉여없는 경매의 경우 법원이 경매

       개시결정을 취소하는 것을 말하며, 압류채권자에게 이를 통지함

   ☞ 이해 관계인은 취소결정이 나면 즉시 항고할 수 있음

 

● 취하

채권자가 경매신청을 거두어 들이는 것

 

● 기각

신청자체는 법원이 받아들이지만 그 신청의 내용이 이유없다고 인정하는 것 

 

● 각하

각종 신청시 절차나 형식이 부적법한 경우 법원이 신청자체를 받아들이지 않는  것

 

● 최고가 매수인(최고가 입찰자)

입찰시간이 종료되면 집행관이 사건번호 순서대로 입찰자의 이름과 입찰 액수를 밝히는데 이때 최고가로 입찰가를

써낸 매수자를 최고가 매수 신고이라고 함

 

● 차순위 매수 신고인

   ☞ 최고가 매수신고인 이외의 입찰자가 할 수 있는 신고

   ☞ 최고가 매수신고인에 대한 매각이 불허되거나 매각대금을 납부하지 않을 경우 재매각을 하지 않고 차순위

       매수신고인에게 매각을 허가하는 것을 차순위 매수신고 제도라고 함

 

● 신경매

   ☞ 경매를 실시했으나 유찰되어 매수자가 결정되지 않아 다시 실시하는 경매 또는 최고가 매수인이

       결정되었다가 매각불허가 되거나, 매각 허가가 취소되는 경우 실시하는 경매

   ☞ 유찰로 인한 신경매의 경우에는 다음 매각기일에 최저 경매가가 20~30% 저감됨

   ☞ 낙찰불허가로 인한 신경매의 경우에는 종전의 최저 경매가를 그대로 적용

   ☞ 대금지급까지 마친 후에 추완 항고에 의해 낙찰허가 결정이 취소된 경우에도 신경매를 실시함(대법원 판례)

 

● 재경매

   ☞ 낙찰자가 대금 지급 의무를 이행하지 않아 법원의 직권에 의해 다시 경매를 실시하는 것

   ☞ 최저 경매가는 종전의 최저 입찰가로 해야 하나 입찰보증금이 10%에서 20%로 올라감

   ☞ 20%의 입찰보증금 기재에도 불구하고 입찰보증금을 10%만 넣었을 경우 실무상 차순위가 있을 경우

      무효로 처리하고 법원에 따라 즉시 보충 한다는 서약으로 유효 처리하기도 함

 

● 특수 주소 변경

   ☞ 공동 주택의 경우 동호수가 변경되는 것을 의미

   ☞ 임차인의 착오로 인해 동호수를 잘못 주민등록한 경우에는 특수주소변경이 이뤄진 시점부터 주민등록이

       된 것으로 봄

   ☞ 담당공무원의 착오로 인해 잘못된 동호수로 주민등록한 경우에는 애초

       에 주민등록을 신청한 시점부터 주민등록이 된 것으로 인정됨

 

● 이중경매

   ☞ 2인 이상의 채권자가 시간적 간격을 가지고 순차적으로 경매신청을 해중복 경매개시 결정이 된 경우를 일컬음

   ☞ 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 이중경매 신청 채권자가 우선순위

   ☞ 채권의 변제에 부족함이 없을 때 경매는 속행됨

   ☞ 이때 원칙적으로 경매 준비단계의 현황 조사, 평가 등을 선행 경매의 것으로 대체하나 속행 전 달라진 부분이

       있으면 현황조사, 평가를 수행

 

● 물권

   ☞ 특정의 물권을 배탁적으로 지배하여 그 이익(사용, 수익, 처분)을 얻을 수 있는 지배권이며 절대적인 권리가 있음

   ☞ 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권

 

● 채권

   ☞ 채무자에게 급부를 청구할 수 있는 청구권

   ☞ 가압류, 채권 등

 

● 담보물권

   ☞ 특정의 물건에 담보제공의 목적이 될 수 있는 물권

   ☞ 저당권, 유치권, 질권

 

● 용익물권

특정의 물건을 사용, 수익을 목적으로 제공될 수 있는 물권으로 전세권, 지상권, 지역권

 

● 저당

채권자가 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대해

일반 채권자에 우선해 변제 받을 수 있는 약정 또는 담보물권으로 확정된 채권

 

● 근저당

   ☞ 일정 기간동안 증감 변동한 불특정의 채권을 결산기에 최고액을 한도로 담보하기 위한 저당권

   ☞ 예를 들어 원금에 30%를 할증해 채권최고액을 설정하고 채권 최고액 범위 안에서만 근저당권의 효력이

       미치며 이를 초과하는 부분은 우선변 를 받지 못함

 

● 압류

   ☞ 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산 처분이 나 권리 행사를 못하게 하는 행위

   ☞ 경매에서는 금전 채권에 관한 강제집행의 제1단계로서 집행기관이 채무자의 재산(물건 또는 권리)의 사실상

       또는 법률상의 처분을 금지하고 를 확보하는 강제행위

 

● 가압류

금전 또는 금전으로 환산될 수 있는 재산을 그대로 두면 장래 강제 집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반 담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차

 

● 가등기

   ☞ 물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 하는 등기

   ☞ 소유권이전 청구권 가등기와 채권확보를 위한 담보가등기로 구분

 

● 가처분

소유물 반환 청구권, 임차물 인도청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 가지는 채권자가 장차의 집행보전을 위해 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지할 필요가 있을 때 채무자의 재산 은닉, 제3자에 대한 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전 처분

 

● 지상권

   ☞ 다른 사람의 토지에 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 용익물권

   ☞ 공작물이라 함은 지상 공작물 뿐만 아니라 지하 공작물도 포함

   ☞ 수목은 식림의 대상이 되는 식물을 말하며, 경작의 대상이 되는 식물

        (벼, 보리, 야채, 과수, 뽕, 나무 등)은 불포함

   ☞ 지상권의 설정기간은 최장기간의 제한은 없으나 최단 기간은 제한을 정 하고 있음

   ☞ 즉 견고한 건물이나 수목은 30년, 기타 건물 15년, 건물 이외의 공작물은 5년

 

● 지역권

   ☞ 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기의 편익에 이용하는 것을 내용 으로 하는 용익물권

   ☞ 편익을 위해 제공하는 토지(을지)를 승역지, 편익을 받는 토지(갑지)를 요역지라 함

   ☞ 지역권은 승역지를 적극적으로 이용하는 경우 즉 통행지역권, 인수(引水) 지역권 또는 용수(用水)

      지역권이 대표적

 

● 예고등기

   ☞ 등기 원인의 무효나 취소사유의 존재를 이유로 해 법원에 등기말소 또는 등기 회복의 소송이 제기된 경우

      이를 여러 사람에게 알려서 불측의 손해를 방지하기 위해 수소 법원에서 직권으로 촉탁하는 등기

   ☞ 말소 기준 보다 후순위로 되어있다 하더라도 예고등기는 말소되지 않음

 

 

● 환매 특약등기

    ☞ 부동산 매매시 계약과 동시에 특약에 의해 일정한 조건하에 매수인이 지급한 대금 및 매매 비용을 반환

       함으로써 매매계약을 해지 할 수 있음을 등기한 것

   ☞ 말소기준 보다 후순위인 특약 등기는 말소

 

● 환지 등기

도시 재개발 또는 토지구획정리사업의 일환으로 시행자의 신청 또는 촉탁에 의해 행해지는 등기

 

● 유치권

   ☞ 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 대해 생긴 채권을 가지는 경우에

       그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리

   ☞ 법정 담보물권으로서 등기하지 않아도 제3자에 대항

 

● 분묘기지권

타인의 토지 위에 분묘라는 특수한 공작물을 설치하는 경우 그 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지 부분인 타인

소유 토지를 사용할 수 있는 권리

 

● 공유자 우선 매수 신고

   ☞ 공유자는 매각 기일까지 최적 매각가격의 1/10(집규 제63조 1항)에 해당하는 현금이나 유가증권 또는

       공유자와 은행간 맺어진 기한의 정함이 없는 지급보증 위탁계약 증서를 집행관에게 보관하게 하고 최고

       매수 신고 가격과 동일한 가격으로 매수할 것을 신고

   ☞ 공유자가 우선매수 신고를 한 경우에 최고가 매수인은 차순위 매수 신고인의 지위에 있게 됨

 

● 제시외 건물

   ☞ 경매 대상인 토지 위에 있는 경매 대상이 아닌 건물

   ☞ 처음부터 경매 신청 채권자가 경매신청을 하지 않았거나 그 후의 경매 절차에서도 경매 대상으로 포함되지

       않은 건물

   ☞ 실무에서는 제시외 건물이 경매 대상에서 제외된 경우 ‘입찰 외 주택 소재’ ‘입찰 외 창고 소재’ 등으로 표시

 

● 공동 주택의 종류

   ☞ 아파트5층 이상의 공동 주택

   ☞ 연립주택 한 동당 연면적 660 평방미터를 초과하는 4층 이하의 공동 주택

   ☞ 다세대 주택  한 동당 연면적 660 평방미터 이하인 4층 이하인 공동 주택

   ☞ 다가구 주택  임대하기 위해 가구를 구분해 지은 단독 주택(3층 이하 19세대 미만)