주말농장 양도세 중과세

주말농장도 양도세 중과세 

 

2022년부터 비사업용 토지에 대한 양도세 부담이 크게 늘어나면서 토지 시장에도 변화가

적지 않을 것으로 예상됩니다.

비사업용 토지는 부재지주 소유의 농지나 임야, 나대지가 대표적인데요.

최근 정부가 1,000㎡ 미만의 주말 농장용 농지도 비사업용 토지로 분류해 세금을 무겁게

부과하기로 해 비상이 걸렸습니다.

 

 

현재 비사업용 토지를 양도할 때 일반세율(6~45%)에서 10%p를 추가해 과세하고 있으나,

내년 1월부터는 20%p를 추가해 과세합니다.

이에 따라 양도차익이 10억원이 넘는 비사업용 토지를 매각할 때 적용되는 양도세율은 지방

소득세를 포함해 최고 71.5%에 달하죠.

여기에 비사업용 토지는 그동안 혜택을 주던 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 없게 됩니다.

현재 조정대상지역에서 2주택자만큼 양도세를 중과하기로 한 것인데요.

 

비사업용 토지는 보유세 부담도 무겁습니다.

1990년대 초반 도입하려다 헌법불합치 판정으로 유명무실화된 토지초과이득세도 유휴토지나 비사업용

부동산이 타깃이었습니다.

이는 19세기 후반 모든 지대를 조세로 징수할 것을 주창한 미국의 경제학자 헨리 조지(Henry George)의

영향을 받은 것인데요.

참여정부 때 도입한 종합부동산세나 비사업용 부동산 세금 중과는 생산적인 용도로 쓰지 않는 부동산에

세제상 불이익을 준다는 측면에서 비슷합니다.

일반적으로 부재지주 농지나 임야, 나대지 같은 비사업용 토지는 투기적 목적으로 보유한다고 보는 것이죠.

보유세나 양도세 부담을 줄이기 위해서는 사업용으로 인정받을 수 있도록 미리 준비해야 합니다.

 

 

비사업용 토지, 무거운 세금

 

경기도 고양시 일대 나대지 1,600㎡(485평)를 갖고 있는 박종규(가명, 58세) 씨. 부친이 돌아가시면서

물려준 이 땅의 보유세 부담이 큽니다.

그래서 팔고도 싶지만 양도세가 만만치 않습니다.

박 씨는 세무사와 상담을 통해 이 땅에 건물을 올리거나, 주차장, 고물상 야적장으로 활용하면 세금을

줄일 수 있다는 것을 알았죠.

구체적으로 박 씨의 절세 처방을 알아보겠습니다.

 

우선 빈 땅으로 놔두지 말고 건물을 짓는 것입니다.

대체로 착공계를 낸 날부터 최소 2년이 지나야 사업용으로 인정받습니다.

그런데 건물 완공 시점이 아니라는 점을 기억해야 합니다.

착공은 행정 관청에 착공 신고를 하고 최소한 토지를 파내거나 고르는 공사(굴착, 성토, 절토, 흙막이 등)

시작을 의미합니다.

착공계를 내는 날부터 나대지의 경우 종합부동산세 대상이 5억원에서 80억원으로 올라갑니다.

사실상 개인이 짓는 건물의 토지 면적 공시지가가 80억원은 흔치 않으므로 사실상 종부세에서 해방되는

셈입니다.

 

그리고 나대지를 2년 이상 주차장법상 주차장이나 노상 주차장으로 활용하는 것도 한 방법입니다.

다만 소유자가 사업자 등록을 내고 경영도 직접 해야 하죠.

매년 공시지가의 3%에 달하는 임대료를 받아야 한다는 조건도 있습니다.

무늬만 주차장에 대해서는 세금 혜택을 주지 않겠다는 취지입니다.

 

또 하나, 고물상 야적장으로 폐기물 관리사업자에게 2년 이상 임대해도 사업용으로 인정받을 수 있어요.

운영자는 폐기물관리법상 허가를 받은 업체여야 하지만 소유자가 직접 경영하지 않아도 됩니다.

 

요컨대 사업용으로 인정받기 위해서는 어느 정도 보유와 사용 기간이 있어야 하죠.

일반적으로 생각할 수 있는 방법은 양도 직전 최소 3년을 보유하면서 2년은 사업용으로 사용하는 것인데요.

그래야 양도세 중과를 피할수 있다는 점을 잊지 마세요.

 

주말농장도 ‘재촌자경(在村自耕)’ 갖춰야 양도세 중과 피해

 

“농사를 직접 지어도 자경으로 인정하지 않는다니….” 수도권에서 작은 철물점을 운영하는 신기용(가명, 51세)씨.

최근 단독주택 인근에 2,500㎡(758평) 밭을 5억원에 매입해 아내와 농사를 짓고 있는데 깜짝 놀랄 이야기를 들었네요. 근로소득이나 사업소득이 연간 3,700만원을 넘어서는 해에는 자경으로 인정하지 않는다는 사실을 지인을 통해 뒤늦게 들었기 때문입니다. 이 제도는 지난 2014년 7월 양도분부터 적용됐습니다.

농업 외 일정 소득이 있는 사람은 ‘투잡’이므로 순수한 농민에게 주어지는 자경 양도세 감면 (1년 1억원, 5년 2억원)을 주기 어렵다는 취지인 것이죠.

신 씨는 “자경 기준을 제대로 알았으면 아내 명의로 샀을 텐데 후회한다”고 말합니다.

 

 

일반적으로 농지의 양도세 감면 기준은 ‘재촌·자경’입니다.

순수 임야는 감면 혜택은 없지만 재촌 요건(가령 3년 이상 보유하면서 양도일부터 소급해 2년 이상 거주)만 갖추면

비사업용에서 벗어날 수 있습니다.

 

우선 재촌은 농지 소재지나 연접한 시·군·구 지역 혹은 농지까지 직선거리 30km 이내에 거주하는 것입니다.

직선거리는 도로거리가 아닙니다.

직선거리는 네이버·다음 지도에서 컴퓨터 마우스로 집과 농지 간 거리를 쉽게 잴 수 있죠.

 

그리고 1996년 1월 이후 취득한 농지는 자경이 원칙입니다.

지인을 통한 대리 경작은 농지법 위반입니다.

자경의 조건은 전체 농작업 가운데 최소 2분의 1 이상을 자신의 노동으로 경작이나 재배를 해야 합니다.

신 씨처럼 다른 직업이 있는 경우 명확한 증빙 서류 없이는 자경을 인정받기 어렵습니다.

따라서 비료, 농기구, 농약을 구입할 때 소유자 신용카드로 계산하고, 파종이나 추수하는 사진을 찍어두는 것은

필수입니다.

필요시 인근 주민에게 자경확인서도 받아둬야 합니다.

 

내년부터 주말농장도 ‘재촌·자경’ 원칙을 갖춰야 양도세 감면을 받을 수 있어요.

주말마다 직접 농사를 짓더라도 재촌 요건을 갖추지 않으면 세금 혜택을 받을 수 없다는 얘기인데요.

대리 경작을 하다 적발될 수 있으니 조심해야 합니다.

다만 상속 농지는 1ha(3,025평)까지는 위탁 영농이 가능합니다.

가령 해당 지역 친인척이나 동네지인을 통해 대리 경작이 가능하다는 얘기죠.

하지만 그 이상은 처분하거나 직접 농사를 지어야 합니다.

만약 농사를 직접 짓기 어렵다면 한국농어촌공사의 ‘농지은행(www.fbo.or.kr)’을 이용할 만한데요.

농지은행에 8년 이상 맡기면 자경 의무에서 벗어날 뿐 아니라 비사업용 토지에서도 제외되어 양도세 부담을

덜 수 있습니다.

 

상속받는 논밭, 3년 이내 팔아야 유리

 

서울에 사는 경북 출신의 대기업 임원 이진규(가명, 53세) 씨. 시골에서 농사를 짓고 있는 모친이 돌아가시면

논밭 9,900㎡(3,000평)를 어떻게 할까 걱정입니다.

이씨뿐만 아니라 동생 3명도 퇴직 후 시골에 가서 농사를 지을 생각이 없다네요.

땅값이나 집값을 합쳐서 자녀 일괄공제한도인 5억원이 채 안 돼 상속세 부담은 없을 것 같지만 양도세가 문제죠.

이 씨는 “미리 준비해둬야 세금을 아낄 수 있다고 해서 알아보는 중이다”고 말합니다.

 

먼저 부모님이 오랫동안 시골에 살면서 직접 농사를 지었는지부터 파악하는 게 좋습니다.

부모님이 사망 직전 ‘8년 이상 재촌·자경’ 요건을 갖췄다면 상속받은 날부터 3년 이내에 처분하면 양도세 부담이

없습니다.

하지만 상속일로부터 3년 이내에 팔지 못하면 상속받은 소유자 본인이 1년 이상 재촌·자경을 한 뒤 팔아야 양도세가

발생하지 않습니다.

즉 상속받는 토지가 잘 팔리는 땅인지, 나중에 농사를 지을지 등을 꼼꼼히 따진 뒤 절세 전략을 짜야 합니다.

 

만약 상속받는 토지가 개발 예정지라 가격이 오를 것으로 예상된다면 상속 때 취득가액을 올려놓는 게 좋습니다.

대체로 시골 땅은 매매가 드물어 시세보다 훨씬 낮은 공시지가를 기준으로 상속등기를 합니다.

하지만 땅값이 오르면 양도세 부담이 무거워지죠. 감정평가법인 2곳을 통해 시세대로 감정을 받아 취득하면 나중에

땅값이 올라도 양도세가 줄어듭니다.

즉, 당장 취득세 부담은 늘어나도 양도세 부담이 더 줄어들어 이득입니다.