부동산 법인과 세금

부동산 법인과 세금

 

 

부동산 투자를 위해 법인 설립을 앞둔 상황에서 가장 많이 궁금해 하는 부분

 

 

* 법인의 주택 취득세율은 얼마인가?

 

개정된 세법에 의하면 법인의 주택 취득세율은 12%입니다.

다만 시가표준액 1억원 미만의 주택은 1.1%를 적용하고 있으며,

과밀억제권역내에서 설립후 5년 미만의 법인이 취득하더라도 중과세 제외를 적용해주고 있다.

 

* 공시가격 1억이하 주택 취득세 vs 종합부동산세 vs 양도소득세 주택수 포함 여부

 

1. 취득세 : 주택 수 제외

공시가격 1억이하 주택의 경우 해당 주택의 취득세는 1.1% 가 적용된다.

또한 해당 주택을 보유하면서 타주택을 취득할 경우에도 공시가격 1억이하 주택은 전체 주택수에서 제외 된다.

 

2. 종합부동산세 : 주택 수 포함

종합부동산세법상 공시가격을 기준으로 주택수에서 제외하는 규정은 없다.

따라서 공시가격 1억이하여부에 관계없이 주택수에 포함 된다.

 

3. 양도소득세 : 주택 수 포함

양도소득세법상 공시가격 1억이하 주택도 주택 수에는 포함 된다.

또한 공시가격 1억 이하 주택을 보유하면서 타 주택 양도 시 1억 이하 주택도 주택수에 포함 된다.

 

 

* 법인의 종합부동산세는 얼마인가?

 

매년 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 보유하고 있는 주택에 대하여 종합부동산세가 과세되며, 법인도 이에 해당합니다. 개인의 경우 6억원의 기본공제(1세대 1주택의 경우 11억 기본공제)가 적용되지만 법인의 경우 이러한 공제도 폐지되었습니다. 따라서 법인은 공제금액이 전혀 없습니다.

 

 

 

 

* 법인의 종합부동산세율 : 3% , 6% 단일세율적용

 

법인사업자가 보유하고 있는 주택의 경우 3.0% 또는 6.0% 단일세율을 적용하고 있어,

개인보다 보유세에 불리한 부분이 있다.

 

-2주택이하 법인 : 3.0%(조정대상지역 2주택 제외)

-3주택 이상 및 조정대상지역 2주택이상 법인 : 6.0%

 

 

* 법인의 주주로 미성년자 자녀를 함께 넣는 것은 유리한가

 

많은 대표자들이 미성년자 자녀를 주주로 넣는 부분에 대해 고민 한다.

결론적으로는 미성년자 자녀도 주주 구성은 가능 하다.

법인 설립시 주금 납입의 능력이 없는 자녀에게 증여(2천만원) 후 주주가 함께 출자하여 주주를 구성하는

형태로 운영할 수 있다.

 

다만 아래와 같은 이유로 자녀를 주주로 넣는 것은 주의 할 필요가 있다.

 

1. 법인의 운영상 대표자(父母)가 자본금 증자시 불균등증자의 문제가 발생하여 타주주(미성년자 자녀)에게

증여세 이슈가 발생할 수 있다.

 

2. 현재 국세청은 소득에 대한 소명이 어려운 미성년자가 취득한 부동산 또는 미성년자가 주주로 있는 법인에

대하여 세무조사(기획조사)를 주기적으로 실시하고 있다.

주요 타겟으로 인하여 세무조사 대상으로 선정될 경우 자금출처에 대한 조사, 변칙증여에 대한 부분 등을 중점적

으로 판단하고 있으니 주의해야 한다.

 

 

* 부동산 임대법인의 경우 성실신고대상법인인가?

 

맞다.

세법에서는 위 요건을 충족할 경우 성실신고 대상법인 으로 규정하고 있다.

 

- 부동산 임대업을 주된 사업으로 하는 경우 또는 매출액의 70%이상이 임대소득 또는 이자,배당소득인 경우

- 근로자 5인 미만의 사업장

- 지배주주 및 특수관계인의 지분보유합계가 전체 지분의 50%를 초과

 

 

* 성실신고 대상법인의 의무사항은?

 

<성실신고확인서>를 제출해야 한다.

미제출시 산출세액의 5% 가산세가 부과되고, 법인의 세무조사 대상자 선정 가능성이 증가 한다.

 

 

* 법인의 자본금은 얼마로 해야하는가?

 

세법상 법인의 자본금을 법적으로 규정하고 있지는 않다.

따라서 1만원, 100만원, 1,000만원, 2,000만원 모두 가능 하다.

다만 자본금이 너무 낮을 경우 매출액 대비 비용이 증가하면 자본잠식의 발생 가능성이 있다.

또 법인의 재무건정성이 낮아져 금융권에서의 대출실행이 어려워질 수 있다.