개발사업에 방해꾼 알박기

개발사업에 방해꾼 알박기

 

 

부동산개발사업을 하는 사람들에게 있어서 가장 큰 골칫거리 중 하나가 이 알박기가 아닐까 생각한다.

모르긴 해도 알박기라는 단어만 들어도 치가 떨리고 가슴이 답답해지는 사람들이 많을 것이다.

필자도 알박기라는 말만 들어도 그 때 그 놈들의 추잡한 행태가 떠올라 얼굴이 일그러질 지경이다.

 

개발사업에 있어서 알박기는 시행사에게 뿐만 아니라 수분양자에게까지 피해를 끼치는 정말 없어져야

할 악행 중의 악행이다.

수백억에서 수천억에 달하는 비용을 투입한 시행사를 볼모로 불로소득에 부당이득까지 챙기겠다는 그

심보가 어디 정상적인 사람의 마음 씀씀이이겠는가.

정부 차원에서도 그러한 악행을 용납하지 않겠다는 취지로 지난 2005년 1월 5일 주택법을 개정하여 공포

하였으며 2005년 3월 9일부터 시행되고 있다.

알박기와 관련하여 주택법 등에서는 어떻게 규정하고 있는지 살펴보기로 하자.

 

 

1. 알박기와 관련된 법령의 규정

 

1) 주택법

주택법 제18조의2 제1항에 의하면, 주택법 제16조 제2항 제1호의 규정1)에 의하여 사업계획승인을 받은

사업주체는 당해 주택건설 대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함)의 소유자

(지구단위계획구역 결정 고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자는 제외)

에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.

 

이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.

또 동조 제3항에 의하면, 매도청구는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용토록 되어

있으며, 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는

건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

 

2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

동법 제48조의 내용을 살펴보면 다음과 같다.

제1항에는 재건축 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대해 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 서면으로

최고하도록 되어 있으며, 제2항 및 제3항에는 최고를 받은 구분소유자는 최고 수령일로부터 2월 이내에 회답

하여야 하고 이 기간 내에 회답이 없으면 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 보도록 규정하고 있다.

 

제4항엔 상기 제2항의 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대해 구분소유권

및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

 

 

2. 매도청구의 절차 및 내용

 

1) 최고방법 : 주택법에 의하면 사업주체는 매도청구를 하기 전에 최소 3개월 이상의 기간 동안 협의를 하도록 하고

있으므로 성실히 협의에 임해야 할 것이나, 협의를 하였음에도 불구하고 매도를 거부하거나 시가에 비해 과도한 금액

을 요구할 경우에는 최종적으로 시가에 따른 매도를 할 것인지 여부를 2개월 이내에 통지해 줄 것을 최고하면 될 것이다.

 

최고는 반드시 서면으로 하여야 하며 내용증명을 이용하면 될 것이다.

재건축의 경우 반드시 최고를 하도록 법에 명기되어 있으나 주택법상에는 그러한 의무가 명기되지 않아 최고의 의무가

있는지는 명확하지 않으나 매도청구에 관하여 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’을 준용토록 되어 있으므로 최고의

의무가 있다고 보는 것이 안전할 것으로 판단된다.

 

토지소유자의 소재를 알 수 없는 경우에는 민사소송법상의 공시송달 방법에 의하여 송달하면 될 것이다.

민법 제113조에 의하면 ‘표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다’고 규정되어 있으며, 민사소송법 제194조에서 제196조에 의하면

당사자의 주소 등 또는 근무 장소를 알 수 없는 경우 재판장은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 명할 수

있으며, 공시송달의 방법은 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 법원게시판에 게시하거나 그 밖에 대법원규칙이 정하는 방법에 따라 하면 된다.

 

첫 공시송달은 공시송달의 방법에 따라 실시한 날부터 2주가 지나면 효력이 생기며, 같은 당사자에게 하는 그 뒤의 공시

송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생긴다.

 

2) 매도청구권자 : 주택법 제18조의2 제1항에 의하면 사업계획승인을 얻은 사업주체가 매도청구를 할 수 있도록 되어 있으므로 당연히 사업계획승인서상 사업주체로 명기된 자가 청구권자가 된다.

 

3) 매도청구의 시기 : 사업계획승인을 얻은 사업주체가 매도청구를 할 수 있도록 규정되어 있으므로 사업계획승인을 얻은 후가 아니면 매도청구를 할 수 없다는 것으로 해석된다.

 

그렇다면 사업계획승인을 얻은 후에는 언제든지 매도청구를 할 수 있다는 것인가?

재건축의 경우 재건축에의 참여여부를 최고한 후 소정의 기간만료일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하도록 하고 있으며, 이 기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다는 것이 대법원의 판단이다.2)

 

대법원이 이처럼 판단한 이유를 보면, 매도청구권은 형성권으로서 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로 행사기간을

제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 그 법적지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하기 때문이라는 것이다.

대법원의 이러한 판단에 비추어 볼 때 주택법에 규정된 매도청구의 경우에도 매도청구권을 행사할 수 있는 날 즉, 사업계획승인을 득한 날로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하는 것이 안전할 것으로 보인다.

 

4) 매도청구권의 행사 : 매도청구는 구두나 서면 어느 것으로도 가능하나 서명으로 행사하는 것이 보통이다.

매도청구 소송은 피고가 변호사를 선임하지 않거나 법정에 출두하지 아니할 경우 3개월 이내에 종결될 수도 있으며,

적극적으로 소송에 임할 경우 6개월에서 1년 이상 소요될 수도 있다.

 

5) 매도청구의 효과 : 매도청구권을 행사한 경우 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승낙 없이도 목적물에

대하여 시가에 의한 매매계약이 성립된다. 따라서 매도청구권을 행사하는 사업주체는 시가4)에 따른 매매대금을 지급할 의무가 발생되며, 매도청구 소의 피고인 지주는 소유권이전등기 의무 및 명도의무를 부담하게 된다.

 

6) 매도청구소송의 제기 건수 : 사업부지의 소유권을 100% 확보하지 못하면 분양승인을 득할 수 없으므로 사업부지의

매도를 거부하거나 과다한 금액을 요구하는 지주가 다수일 경우, 지주 각각에 대해 별개의 소를 제기하는 것보다는 미매입 부지의 지주 전원을 피고로 하여 한 건의 소로 제기하는 것이 시간과 비용 및 소송의 효율 면에서 유리할 것으로 판단된다.

 

7) 처분금지가처분 : 사업주체는 매도청구의 소를 제기하기 전에 미리 대상 부지에 대해 처분금지가처분을 신청하여 법원의 결정을 득해 놓을 필요가 있다. 왜냐하면 매도청구의 소를 준비하는 도중에 매도청구 대상물을 제3자에게 양도하거나 소유권을 제한하는 법적 조치들이 있을 수 있기 때문이다. 이 때의 피보전 권리는 미매입한 각 필지의 토지 및 동 토지상의 지장물에 대한 매도청구권이 되며, 처분금지가처분의 내용은 소유권이전, 저당권, 전세권, 임차권 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이다.

 

 

3. 알박기 금지 대책의 활용법

 

그동안 알박기를 한 자에 대해 형법상의 부당이득죄를 적용하여 알박기를 막아 보려는 노력은 있었으나 거의 효과는 없었다고 보는 것이 옳을 것이다. 왜냐하면 일단은 알박기된 땅을 매입한 후 형사적 책임을 물을 수 있었으며, 그것도 극히 일부의 사업주체들만이 형사적 책임을 추궁했을 뿐 대부분의 사업주체들은 시간과 금전의 손해를 감수해버리기 일쑤였기 때문이다.하지만 이제는 일정 요건을 갖추기만 하면 그러한 손해를 감수할 필요가 없게 되었다. 부당이득을 노리는 자들의 땅에 대해 최대한 매입협상을 하고 성실히 매입협상에 임했다는 근거자료만 잘 챙겨놓으면 된다.

 

법이 부여하는 권한을 최대한 활용하기 위해서는 권한을 부여하는 조건이 무엇인지를 명확히 알고 있어야 한다.

매도청구권을 행사할 수 있는 법적요건을 다시 정리하면 다음과 같다.

 

1) 대지면적의 90% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하여 사업승인을 득할 것

2) 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 지구단위계획구역 결정 고시일 3년 이내에 대지의 소유권을

확보하였을 것

3) 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 매도에 관해 협의할 것

 

주택법상 매도청구에 관한 규정이 신설된데 따른 가장 큰 효과는 매도청구라는 제도를 이용할 수 있게 되었다는 것이 아니라, 매도청구라는 제도가 있음으로 해서 알박기를 해 놓은 지주가 매매협상에 응하지 않을 수 없게 되었다는 게 아닌가 생각한다. 사람이 암에 걸리면 두려워하는 이유가 죽음이 눈에 아른거리기 때문이듯이 매도청구라는 제도가 있다는 사실 그 자체만으로도 상습적인 알박기범들의 알박기를 근절하는 데 많은 도움이 될 것으로 보인다.