후순위 가처분

경매의 함정, 후순위 가처분

 

 

법원경매에서 가장 조심해서 투자해야 할 것은 권리 상 하자 있는 경매물건에 투자하는 것이다.

특히 함정 있는 경매물건을 만나면 값싸게 낙찰 받았더라도 인수해야 할 권리가 발생하거나 포기

해야해 투자원금마저 까먹는 경우가 발생하는 것이 경매다.

가끔 10년 넘게 경매투자를 했던 실전 전문가라도 함정에 빠지기 쉬운 권리관계가 있다는 것을

아는 사람은 그리 많지 않다.

우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 공시력 만을 인정한다는 점에서 투자를 조심해야 한다.

 

 

투자자의 귀책사유 없이 실패한 사례

 

경매입문자를 비롯하여 왠만한 경매 전문가라 할지라도 매각(낙찰)으로 등기상에서 무조건 소멸되는

권리관계로 잘못 알고 있는 것이 ‘가처분’이다.

하지만 특별한 경우라면 선순위 ‘가처분’과 더불어 후순위 ‘가처분’이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게

인수 되어 매각(낙찰)으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 경우도 있다.

 

이 물건의 토지이용계획확인원을 확인해 보니 인천경제자유구역 영종지구의 시가화예정용지로 편입돼

2006년 말 수용보상이 예정되어 있어 환금성이 보장된 물건이었다.

등기부 상의 권리관계를 살펴보니 1순위로 저당권 및 지상권이 설정되고 나서 2순위로 처분금지 가처분이

기입되어 있었다.

2순위 가처분은 선순위 가처분과 달리 매각으로 무조건 소멸된다고 생각 했고 다른 권리관계도 아무런

하자가 없었다.

 

입찰에 참여하여 무사히 낙찰 받고 무사히 매각허가결정에 이어 항고기간이 지난 후 잔금을 납부하고 소유권

이전등기까지 마친 후 행복한 고민에 빠져들었다.

그런데 이게 왠일일까.

관할 등기소에서 한통의 등기우편물이 도착했다.

우편물의 내용에는 취득한 지분면적 중 각각 1/2에 해당하는 지분면적의 소유권이 판결에 따라 상실되었다는

것이다.

 

즉시 등기부등본을 발급 받아보니 사실이었다.

망연자실할 수밖에 없었다.

우여곡절 끝에 내용을 알아보니, 이 물건은 원래 지금은 사망한 정 모 씨의 소유로 생전에 1순위로 전체 면적에

대하여 채권자 이 모 씨 명의로 근저당권을 설정하였고,

이후 2순위로 역시 채권자 이 모 씨 명의의 처분금지가처분 등기가 경료 되었는데,

이후 소유자 정 모 씨의 사망을 원인으로 그의 처와 자식들에게 상속등기가 된 것이다.

그런데 상속받은 한 사람의 지분에 대해 그 이후에 다른 채권을 원인으로 하여 채권자 송 모 씨가 본건에 대해

강제경매에 부친 것이었다.

 

경매 낙찰에 따른 소유권이전 등기 시, 법무사를 통해 분명히 전체 지분에 대한 가처분 중 본인 지분에 대해서는

말소등기를 완료한 바 있었다.

하지만 가처분권자인 이 모 씨는 그동안 소유권이전등기청구권(가처분)에 대한 정식 재판(본안소송)에서 경매

사건의 채무자 겸 소유자 지분 중 1/2에 해당하는 소유권을 넘겨주라는 원고승소확정 판결을 받았다.

 

이에 따라 본 소유권이 경매 매각으로 이미 제3자인 낙찰자 에게 이전되었음에도 불구하고 이미 말소된 가처분에

대한 대항력이 없는 관계로 낙찰자는 본인의 아무런 귀책사유도 없이 판결에 따라 낙찰 받은 지분 중 각각 1/2에

대한 소유권을 잃게 된 것이다.

 

낙찰자가 피해를 보상받기 위해서는 매각허가결정에 대한 취소신청을 하면 되지만 이미 경매사건은 배당까지

모두 완료됐기 때문에 사실상 아무런 의미가 없게 되었다.

또 한가지 방법으로 경매 사건의 채무자 겸 소유자를 상대로 소송을 하는 방법이 있으나 알고 보니 그는 재산이

무일푼인 신세였다.

 

▲ 등기부상의 권리

예고등기,

선순위소유권이전청구권가등기,

선순위가처분,

배당요구 없는 선순위전세권,

대항력있는 등기된 임차권,

선순위지상권,

선순위환매특약, 선순위지역권 등

 

▲ 등기부상 이외의 권리

분묘기지권,

법정지상권,

유치권,

배당요구 없는 대항력 있는 선순위의 임차보증금(주거용 및 상가건물) 등이 있다.

 

(후순위 가처분이란)

후순위 가처분등기는 말소가 되는 것이 원칙이지만 다음의 두 가지는 말소되지 않는다.

1)토지소유자가 그 지상건물 소유자에 대한 건물철거나 토지인도청구권 보전을 위하여 건물에

가처분등기를 한 경우다.

이런 경우의 가처분 등기는 건물에 대한 담보설정등기 또는 경매기입등기 이후에 이루어졌어도

매각으로 인하여 말소되지 않는다.

그런 연유로 집행법원은 이를 물건명세서에 기재하고,

그 피보전권리를 명백히 하기 위하여 직권으로 등기소로부터 가처분신청서 등본을 교부받아

물건명세서에 첨부한다.

 

2)가처분등기의 원인이 소유권을 다투는 경우.

예를 들어 갑 명의로 등기되어 있는 부동산에 을이 저당권자로 그리고 병이 가처분권자로 등기되어 있는

경우 병이 가처분을 한 이유가 자신이 그 부동산의 진정한 소유자이고,

갑은 단순히 등기명의자에 불과하다는 것인 때에는 후순위거가처분등기의 말소여부와는 관계없이 경매로

낙찰 받은 매수자가 매각대금을 완납하더라도 소유권을 취득할 수는 없다.

 

이런 결과, 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않고 공시력을 인정하므로 생기는 결과다.

등기를 믿고 거래를 한 사람보다 실제 소유자를 보호하는 것을 공시력이라 하고 피해자가 원소유자이더라도

등기부의 소유자를 믿고 거래한 새로운 소유자를 보호하는 것이 공신력이다.

우리나라의 부동산 등기제도는 공신력이 없으며,

따라서 부동산은 선의취득이 불가능하다는 연유로 그런 결과가 된다.