농어촌(고향) 주택과세금

농어촌(고향) 주택과세금

 

조세특례제한법

 

 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 “1세대”라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택등취득기간”이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다. <개정  2022. 12. 31.>

 

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)

가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

3) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

나. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

 

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 “고향주택”이라 한다)

가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것

나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것

1) 수도권지역

2) 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역

3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

② 삭제 <2007. 12. 31.>

③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23.>

④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다. <개정 2010. 1. 1.>

⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다. <신설 2018. 12. 24.>

⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.<개정18. 12. 24.>

⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다. <개정 2018. 12. 24.>

⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정2018. 12. 24.>[본조신설 2003. 12. 30.][제목개정 2008. 12. 26.]

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조세특례제한법 시행령

제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 

①법 제99조의4제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 1세대”란 「소득세법」 제88조제6호에 따른 1세대를 말한다. <개정2017. 2. 7.>

② 법 제99조의4제1항제1호가목1)부터 4)까지 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 동”이란 별표 12에 따른 시 지역에 속한 동으로서 보유하고 있던 일반주택이 소재하는 동과 같거나 연접하지 아니하는 동을 말한다. <신설 2016. 2. 5.>

③ 법 제99조의4제1항제1호가목1) 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호에 모두 해당하는 지역으로서 부동산가격동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역을 말한다. <개정 2023. 2. 28.>

1. 「접경지역 지원 특별법」 제2조제1호에 따른 접경지역

2. 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역

④ 법 제99조의4제1항제1호가목2) 단서에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호에 모두 해당하는 지역으로서 부동산가격동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역을 말한다. <신설 2023. 2. 28.>

1. 「국가균형발전 특별법」 제2조제9호에 따른 인구감소지역

2. 「기업도시개발 특별법」 제2조제2호에 따른 기업도시개발구역

⑤법 제99조의4제1항제1호가목5) 및 같은 항 제2호나목3)에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 「관광진흥법」 제2조에 따른 관광단지를 말한다. <개정 2023. 2. 28.>

⑥ 법 제99조의4제1항제2호가목에서 “대통령령으로 정하는 고향”이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 시 지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 군 지역에 연접한 시 지역을 포함한다)을 말한다. 이 경우 등록기준지등 또는 거주한 사실이 있는 지역의 시ㆍ군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시ㆍ군으로 본다. <신설  2016. 2. 5.>

 

1. 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부(법률 제8435호「가족관계의 등록 등에 관한 법률」부칙 제4조에 따른 제적부 등을 포함하며, 이하 이 조에서 “가족관계등록부등”이라 한다)에 10년 이상 등재된 등록기준지(법률 제8435호「가족관계의 등록 등에 관한 법률」부칙 제2조로 폐지되기 전의 「호적법」에 따른 본적지 또는 원적지를 포함하며, 이 조에서 “등록기준지등”이라 한다)

 

2. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역

⑦ 법 제99조의4제1항제2호나목 (1)에서 (3)까지의 규정 외의 부분에서 “취득당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역”이란 별표 12에 따른 시 지역을 말한다. <신설 2009. 2. 4., 2016. 2. 5., 2021. 1. 5.>

⑧법 제99조의4제6항 본문에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액”이란 일반주택을 양도한 시점에서의 당해 일반주택에 대한 「소득세법」 제104조의 규정에 의하여 계산한 세액을 말한다. <개정 2019. 2. 12.>

⑨법 제99조의4제6항 단서에서 “대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다), 사망으로 인한 상속 또는 멸실의 사유로 인하여 당해 농어촌주택 또는 고향주택(이하 이 조에서 “농어촌주택등”이라 한다)을 3년 이상 보유하지 아니하게 되는 경우의 당해 사유를 말한다. <개정  2019. 2. 12.>

⑩법 제99조의4에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 과세특례신고서를 「소득세법」 제105조 또는 같은 법 제110조에 따른 양도소득세과세표준신고기한 내에 제출하여야 한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 다음 각 호의 서류를 확인하여야 한다. <개정 2016. 2. 5.>

1. 일반주택의 토지대장 및 건축물대장

2. 농어촌주택등의 토지대장 및 건축물대장

⑪법 제99조의4제1항제1호나목ㆍ다목 및 같은 항 제2호다목ㆍ라목에 따라 농어촌주택등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물ㆍ토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다. <개정 2009. 2. 4., 2016. 2. 5.>

⑫농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4제1항 및 같은 조 제4항에 따른 농어촌주택등의 보유기간은 당초 농어촌주택등의 취득일부터 기산하여 계산한다. <개정 2009. 2. 4., 2016. 2. 5.>

⑬ 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간은 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2019. 2. 12.>

1. 농어촌주택등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 법 제99조의4제1항 각 호 외의 부분에 따른 농어촌주택등취득기간 이내의 취득 또는 같은 항 제1호가목 및 제2호가목ㆍ나목에 따른 지역에 해당하는지 여부의 판정은 당초 농어촌주택등의 취득일을 기준으로 한다.

2. 농어촌주택등에서의 거주기간은 주민등록표상의 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.

3. 농어촌주택등에서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간을 통산한다.

⑭ 법 제99조의4제1항제1호나목 및 같은 항 제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 한옥”이란 각각 「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥으로서 지방자치단체의 조례에 따라 건축비ㆍ수선비 지원, 보존의무 등의 대상으로 해당 지방자치단체의 장에게 등록된 한옥을 말한다. <신설2021. 2. 17.>[본조신설 2003. 12. 30.][제목개정 2009. 2. 4.]

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농어촌(고향) 주택 가능 지역

 

인구 20만 이하의 면지역으로 위치한 주택

(2016년 1월1일 이후 취득시)

서귀포, 통영, 사천, 밀양, 나주, 김천, 문경, 상주, 안동, 영주, 영천, 삼척, 속초, 택배, 김제, 남원, 정읍, 광양, 제천, 공주,

논산, 보령, 당진, 서산, 동해는 국토부 장관이 지정한 도시지역 및 토지 거래 허가지역에 속하지 않은 곳 조정 대상 지역

및 투기과열지구도 예외 지역이다

즉 저 위에 나열한 지역은 관광단지에 속하지 않은 곳이어야 한다

구매하고자 하는 지역  해당 지자체에 문의해 보면 좋다

 

인구 20만명 이하의 시 지역은

충북= 제천시,

충남= 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시.

강원도= 삼척시, 동해시, 태백시, 속초시.

전라북도= 남원시 정읍시, 김제시.

전라남도= 광양시, 나주시,

경상북도= 문경시, 안동시, 김천시, 상주시, 영주시, 영천시.

경상남도= 밀양시, 통영시, 사천시,

제주특별자치도= 서귀포시.

 

지역 요건에도 해당해야 한다.

△수도권 지역(경기 연천군, 인천광역시 옹진군 제외)

△'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제6조에 따른 도시지역

△'주택법' 제63조의2에 따른 조정대상지역

△'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제10조에 따른 토지거래허가구역

△이 밖에 관광단지 등 부동산 가격 안정이 필요하다고 인정된 지역 등에 주택이 있으며 안 된다.

또 농어촌주택과 일반 주택은 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 있지 않아야 한다.

 

취득당시 아래 어느하나에 해당되면 농어촌주택 대상에서 제외한다.

-수도권지역. 단, 인천 옹진군, 강화군, 경기 연천군지역은 농어촌주택에 해당된다.

-국토의 계획 및 이용에관한 법률 제 6조에 따른 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)

-조정대상지역

-토지거래허가구역

-관광진흥법에 따른 관광단지.

 

수도권 지역중 인천광역시 강화군, 옹진군, 경기도 연천군은 인구감소지역 및 접경지역에 해당되는 수도권 지역으로

위 조건에도 불구하고 농어촌주택에 해당된다.

2023년에 개정으로 강화군이 추가 되었다.

또한 2023년 개정으로 도시지역에서 제외되는 지역이 신설되었는데 인구감소지역 및 기업도시개발구역에 모두 해당

되는 도시지역으로 영암, 해남 관광레저형 기업도시개발구역, 태안 관광레저형 기업도시개발구역이 추가되어 이들 지역에 소재한 주택은 농어촌주택에 해당된다.

 

또한 금액은

2007년 12월 31일전 취득시 7천만원 이하

2008년 1월 1일 이후 취득시 1억 5천만원 이하

2014년 1월1 이후 취득시 한옥기준 4억원 이하

보유기간은 3년이다

농어촌 주택 600제곱미터 이하 제한 삭제되었다

 

농어촌주택의 비과세

1세대가 2003.8.1 ~ 2025.12.31. 까지 기간중에 위 항목의 농어촌주택의 요건을 모두 충족하는 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 그 해당 농어촌주택을 취득하기 전부터 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우에 농어촌주택은 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 한다.

현재 개정된 법은 ~25년12월31일 까지인데, 이 기간은 계속 연장되고 있다.

만약1세대가 농어촌주택의 3년이상보유조건 충족하기 전에 일반 주택을 양도하는 경우에도 위 비과세 특례를 적용한다. 그런데 특례를 적용받은 1세대가 3년 이상 보유하지 아니한 경우에는 비과세 받았던 일반주택에 대해 양도소득세를 추징한다.

단, 상속, 수용, 멸실 등의 사유로 인하여 농어촌주택을 3년이상 보유하지 못하게 되는 경우에는 추징하지 아니한다.

 

면적 기준도 있습니다.

2020년 12월31일 이전 양도분까지는 대지면적이 660㎡ 이내여야 하는 면적 요건이 있다.

하지만 2021년 1월1일 이후 양도분부터는 면적요건이 없다.

 

농어촌주택 취득 후 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인해 멸실돼 재건축한 주택인 경우 3년 보유기간은 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 합해 판단한다.

 

가격 요건도 따져봐야 한다.

농어촌주택의 취득 당시 주택과 토지의 기준시가 합계액이 2억원 이하여야 한다.

대통령령으로 정하는 한옥은 4억원까지 가능하다.

만약 취득일이후 농어촌주택을증축 또는 부수토지를 추가취득하는 경우에는 증가한 면적의 가액을 포함하여 판단한다.

 

보유 요건도 채워야 합니다.

농어촌주택 취득기간 중에 취득한 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다.

3년을 보유하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 특례 적용이 가능하며, 양도 이후 3년 보유 요건을 충족하지 않는

경우에는 다시 양도소득세가 추징된다.

 

농촌주택 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건

조세특례제한법을 보면 농어촌주택은 주택으로 보지 않아 기존 주택이 있을 시 1가구 1주택이 되고, 양도소득세 비과세가 적용된다.

이는 도시에 사는 사람들을 농어촌으로 보내기 위한 특례조항이다.

 

1가구 2주택 예외조건

농어촌주택 기준은 지역조건, 가액조건, 보유기간조건 등 3가지로 구분할 수 있다.

이 3가지 조건을 모두 충족해야 농어촌주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

- 수도권 지역 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도

- 도시 지역

- 조정대상지역

- 허가구역

- 관광단지

 

단, 읍/면 지역 외에 인구 20만명이 안 되는 소규모 도시에 있는 동 지역에 위치한 주택도 농어촌주택이 될 수 있습니다.

인구 20만명이 안 되는 도시의 예로는 김천시, 문경시, 상주시, 영주시, 영천시 등이 있다.

 

이러한 지역에 위치한 주택을 농어촌주택으로 인정받으려면, 해당 농어촌주택과 일반주택이 같은 읍/면에 위치하고 있으면 안된다.

 

1가구 2주택 시골집 가격 조건

해당 시골집을 매수할 때의 주택 가격과 토지 가격의 합계가 2억원 이하여야 한다. (한옥은 4억원 이하)

이는 매수할 때의 기준이기 때문에 매수하고 나서 집값이 올라도 상관없다.

 

농어촌주택 보유기간

농어촌주택을 매수한 다음, 3년 동안 보유하고 나서 일반주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.