경매 초보 용어

경매 초보 용어

 

경매가 어려운 이유 중 하나는 ‘낯섦’이다.

‘부동산 좀 해봤다’는 투자자도 낯선 경매 용어가 쏟아지면 쉽게 이해하기 힘들다.

꼭 알아야 할 기본적인 경매 용어를 알아봤다.

 

신경매

처음 경매를 진행하거나 최초 매각기일에 입찰자가 없었던 경우, 항고심에서 매각 허가가 취소돼 다시 시행하는

경매를 말한다.

 

재경매

매각기일에 매수인이 지정됐고 대금납부기한까지 지정됐지만, 매수인이 대금을 납부하지 못한 경우 다시 실시하는

경매다. 재경매의 경우 신경매보다 더 꼼꼼히 분석해야 한다.

기껏 낙찰받아놓고 포기했다면 이유가 있어서다.

자금을 마련하지 못한 경우는 거의 없다. 10건 중 6건은 권리분석 착오로 인한 자발적 포기다.

 

매각기일

경매법원에서 일반인을 대상으로 경매를 진행하는 날이다.

매각기일에 가장 높은 가격을 적으면 최고가 매수신고인 으로 지정된다.

 

매각결정일

매각기일에 최고가 매수신고인이 정해지면 7일 후 매수신고에 대한 허가 여부가 정해진다.

이날 불허가 결정이 나기도 하는데 이 경우 다시 매각기일이 정해지고 다시 경매가 진행된다.

 

매각물건명세서

경매에 나온 부동산에 대한 일종의 보증서다.

세입자 등 해당 부동산을 점유하고 있는 점유자에 대한 내용(점유 기간‧차임‧보증금 등), 해당 부동산에 대한

권리나 가처분으로서 매각 효력 등을 알 수 있다.

경매 집행 법원(집행관)에서 조사해 작성하는데 잘못 기재된 내용이 있으면 국가가 손해배상 책임을 진다.

매각기일 7일 전부터 당일까지 공람할 수 있는데 온라인으로 쉽게 확인할 수 있다.

 

입찰

매각기일에 절차에 따라 입찰표를 제출한 응찰자 중에서 최고가격을 쓴 응찰자를 선정하는 절차다.

 

낙찰

입찰에서 최고가격을 써낸 사람을 ‘최고가 매수신고인’이라고 하고 이 사람에게 해당 부동산이 낙찰됐다고 말한다.

 

유찰

매각기일에 입찰한 사람이 없는 경우다.

‘입찰 불능’과 같은 말이다.

유찰되면 다음 매각기일이 정해진다.

유찰될 때마다 최저매각가격이 20~30% 낮아지기 때문에 유찰 횟수가 늘수록 싸게 낙찰받을 확률이 커진다.

물론 유찰이 거듭된 이유를 정확히 분석해야 한다.

 

물권

해당 부동산을 점유하거나 사용‧수익‧처분할 수 있는 권리다.

물권법정주의에 따라 법률로 규정하는 8가지가 해당한다.

소유권, 점유권이 대표적이다.

담보물권으로 (근)저당권, 유치권, 질권이 있고 용익물권으로 전세권, 지상권, 지역권이 있다.

 

소유권

해당 부동산 소유자가 법률 범위 내에서 소유물을 사용‧수익‧처분할 수 있는 권리다(민법 제211조).

 

점유권

소유권 유무와 상관없이 해당 부동산을 사실상 지배(점유)하고 있는 권리다.

점유 자체에 대한 합법 여부는 따지지 않는다.

예컨대 법적으로 전세 계약 기간이 지난 세입자가 해당 아파트에서 퇴거하지 않고 있어도 점유권이 생긴다.

 

(근)저당권

채무자나 제삼자(물상보증인)가 채무 담보로 제공한 부동산을 채권자가 담보가치만 지배(점유권은 이전받지 않음)

하고 있다가 채무자가 약속한 시기(변제기)에 빚을 갚지 않으면 다른 채권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리다.

 

유치권

점유권이 있는 점유자가 해당 빚(채권)을 받을 때까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리다.

등기가 필요하지도 않고 말소기준권리도 통하지 않기 때문에 경매에서 가장 주의해야 할 요소로 꼽힌다.

 

전세권

전세보증금을 내고 해당 부동산을 점유하는 권리다.

전세권자는 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있는데 실제 거주 여부는 따지지 않는다.

다만 반드시 등기해야 하고 등기에 전세금액, 존속기간이 기재돼야 한다. 존속기간은 최장 10년이다.

 

지상권

다른 사람의 토지에 지은 건물이나 수목, 기타 공작물을 소유하기 위해 필요한 권리다.

해당 토지를 사용할 수 있는 권리로 보면 되는데 견고한 건물이나 수목은 30년, 기타 건물은 15년, 공작물은 5년

동안 지상권이 존속된다.

낙찰받아도 지상권 존속기간 동안 권리 행사에 제한이 있기 때문에 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항이다.

 

제시 외 물건

미등기된 상태의 건물이다.

증축이나 개축한 부분, 주 건물에 속한 부속 건물 등이다.

일반적으로 제시 외 물건은 감정가격에 영향을 주기 때문에 매각 대상에 포함되는 것으로 본다.

 

입찰 외 물건

평가 외 건물, 감정 외 건물이라고도 부른다.

등기 여부에 상관없이 토지만 경매가 진행되고 해당 토지에 있는 건물이 감정평가에서 제외돼 매각대상에

포함되지 않은 경우다.

낙찰받아도 토지에 대한 소유권만 인정되기 때문에 건물 소유자 등 권리자와 별도로 거래를 진행해야 한다.

즉 법정지상권 문제가 불거지게 된다.

 

중복사건

병합사건이라고도 부른다.

‘해당 경매의 주민등록번호’ 같은 경매사건번호가 2개 이상으로 진행되는 경우다.

해당 부동산의 소유자는 1명(공동소유)인데 여러 명의 채권자가 각각 경매를 신청하게 되면 각 신청 사건마다

사건번호가 부여된다.

예컨대 채권자 A가 경매 신청을 했어도 채권자 B가 다시 경매를 신청할 수 있다.

이 경우 최고가 매수인이 여러 명이 될 수 있기 때문에 합쳐서 진행하는 것이다.

중복사건은 입찰표에 적어야 하는 사건번호 칸에 가장 먼저 진행되는 사건번호를 기재하면 된다.

 

항고보증금

최고가 매수신고인에게 매각허가결정이나 불허가 결정이 내려지면 해당 결정에 불복하는 이해관계인이 결정의

취소를 요구하는 항고를 제기할 수 있는데 이 경우 낙찰금액의 10%를 공탁해야 한다.

항고 남발로 인한 경매 절차 지연을 막기 위해 도입한 제도인데 경매 대중화에 크게 기여했다는 평가를 받는다.

 

취하사유

경매를 신청한 채권자는 최고가 매수신고일 전까지 임의로 경매를 취하할 수 있다.

매수신고일이 지난 후에도 취하할 수 있는데 과정이 복잡하다.

낙찰받은 최고가 매수신고인의 경매 취하동의서를 첨부하거나 경매개시결정에 대한 이의신청 또는 청구이의소송을

제기하면서 집행정지를 신청해 대응해야 한다.

 

각하

경매절차나 신청형식이 잘못돼 신청서류 자체가 반려되는 것이다.

 

기각

경매 신청인의 신청내용이나 청구내용이 합당하지 않다고 인정되면 신청이나 청구 자체를 받아들이지 않고 기각한다.