토지 세금

토지 세금에 대한 모든 것

 

 

세금에 대한 꼼꼼한 지식과 정보의 습득은 조금이라도 현명하게 세금을 납부할 수 있는 지름길이지 않을까?

토지 취득과 처분 등 각 단계에서 발생할 수 있는 세금에는 어떤 것들이 있는지 알아보고 감면혜택도 함께 본다.

 

토지 취득세, 나의 취득 조건을 알아보자

 

취득세란 부동산 등 취득세 과세대상 물건을 취득한 경우 납부하는 지방세로서, 과세물건을 취득한 날로부터 60일

이내에 관할 시∙군∙구청에 신고 및 납부해야 합니다.

하지만, 현행 「지방세특례제한법」에서는 농지와 국토 및 지역개발에 대한 지원의 일환으로 일정 요건을 충족한 토지의

취득에 대해 취득세 감면을 지원하고 있습니다.

 

 

포인트 1 자경농민의 농지취득을 위한 감면

 

농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람 또는 후계영농경영인이 직접 경작할 목적으로 취득하는

농지 및 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대해서는 취득세의 50%가 경감됩니다.

 

감면대상자 및 감면대상 농지

감면대상자

농업을 주업으로 하는 사람으로서 2년 이상 영농에 종사한 사람 또는 후계 영농경영인으로서 본인 또는 동일한 세대별

주민등록표에 기재되어 있는 배우자 중 1명 이상이 취득일 현재 2년 이상 계속하여 영농에 종사하면서 직전년도 농업

이외 종합소득세 3,700만 원 미만인 사람

감면대상 농지

논, 밭, 과수원 및 목장용지와 저온창고, 상온창고, 농기계 보관용 창고 및 농산물 선별처리시설 등 농지 등에 부수되는

농업용 시설도 감면 대상에 포함 감면 받기 위해서는 아래 세 가지 감면 기준이 모두 충족되어야 합니다.

 

감면기준

소재지 기준

농지 등 소재지가 도시지역(개발제한구역과 녹지지역은 제외) 외의 지역일 것

거주지 기준

농지 등을 취득하는 사람의 주소지가 농지 등 소재지인 시·군·구청, 연접한 시·군·구청 또는 직선거리 30㎞ 이내일 것

(‘연접’은 행정구역상 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어 있는 시·군·구를 말합니다.)

농지 등 규모 기준(본인 및 배우자 보유 면적 합산)

논, 밭, 과수원은 3만㎡(「농지법」에 따라 지정된 농업진흥지역 안의 논, 밭, 과수원은 20만㎡로 한다) 이내

목장용지는 25만㎡ 이내

임야는 30만㎡ 이내

※ 면적 초과 부분이 있을 때에는 그 초과 부분만을 경감대상에서 제외함

 

단, 정당한 사유 없이 그 취득일로부터 2년이 경과할 때까지 자경농민으로서 농지를 직접 경작하지 않거나 농지로 조성을 시작하지 않는 경우 또는 해당 농지를 직접 경작한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각∙증여하거나 다른 용도로 사용하는

경우 사후관리 위배로 보아 감면 받은 취득세를 추징합니다.

 

포인트 2 토지수용 등 대체취득에 대한 감면

국가나 지방자치단체 등에 의하여 시행되는 공공택지나 산업단지 조성사업, 도로∙항만 등 각종 개발사업으로 인해 토지

소유자는 본인 의사와 관계없이 토지를 양도하는 상황이 발생하기도 합니다.

이때 토지소유자가 안정적인 생활 터전을 이어나갈 수 있도록 종전 토지에 대체되는 토지를 취득하는 경우,

보상받는 금액의 범위 내에서 취득세를 감면하고 있습니다.

 

감면을 위해서는 사업인정을 받은 사업시행자에게 부동산이 매수, 수용 또는 철거된 자가 계약일이나 해당 사업인정고시일 이후에 대체 취득할 부동산 등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년

이내(농지의 경우 2년 이내)에 일정 지역에서 종전의 부동산 등을 대체할 부동산 등을 취득해야 합니다.

다만, 신규 취득 부동산 등 가액의 합계액이 종전 부동산 등의 가액 합계액을 초과하는 경우, 그 초과액에 대해서는 취득세가 부과됩니다.

 

이러한 대체취득자의 적격범위는 개인, 법인, 법인격 없는 단체도 포함되며, 보상금을 받지 않은 상태에서 상속 받은 경우의 상속인도 해당합니다. 다만, 취득세가 중과되는 재산(고급주택, 골프장 등)을 취득하거나 부재부동산 소유자*가 부동산을 대체취득하는 경우에는 취득세가 부과되니 주의해야 합니다.

 

*공익사업 고시 지구 내 매수나 수용 또는 철거되는 부동산 등을 소유하는 자로,

① 사업인정고시일 1년 전부터 해당 토지의 소재지와 동일한 시(행정시 포함)∙구(자치구를 말함) 또는 읍∙면(도농복합형태인 시의 읍∙면을 포함) 또는 이러한 지역과 연접한 시∙구 또는 읍∙면 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자,

② ① 외의 지역으로서 해당 토지의 경계로부터 직선거리로 30㎞ 이내의 지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 자,

③ ①과 ②의 지역에 주민등록을 하였으나 당해 지역에 사실상 거주하지 않는 자를 뜻함

 

내용을 요약하면 다음과 같습니다.

 

 

토지 양도 시 지목에 맞는 이용 여부가 중요

농지법에는 자신의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못하는 ‘경자유전의 원칙’이 있습니다.

지난 2021년 3∙29 대책 이후 농지법에는 많은 개정 및 규제사항이 담겼는데요.

대표적인 것이 농지투기 행위 근절과 지목에 맞는 토지이용을 강화하는 내용입니다.

따라서 토지 매매 시 적용할 수 있는 아래 양도소득세 감면혜택들 역시 이러한 원칙과 궤를 함께합니다.

 

 

포인트 1 자경기간이 8년 이상인 경우 농지 자경감면

농지 자경감면은 농지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도로 인해 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 전액을 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억 원까지 감면합니다. 아래 요건이 충족하는 경우, 자경농지에 대한 감면한도액은 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억 원, 5과세기간 동안 최대 2억 원 한도로 받을 수 있습니다.

 

자경농민 요건

주소지 또는 거주지가 농지소재지에 있을 것

경작 개시 당시에는 당해 지역에 해당되었으나 행정구역 개편 등으로 지금은 해당하지 아니한 경우에는 농지소재지에

소재하는 것으로 본다.

 

상시 농업에 종사할 것

일반요건

농업 이외에 다른 직업이 있는 경우 과세기간 내에 사업소득금액(농업·임업에서 발생하는 소득, 부동산임대업, 농가부업소득은 제외)과 총 급여액의 합계액이 3,700만 원 이상인 경우

 

사업소득자의 추가요건

복식부기 의무자 수입금액 기준(도소매업 및 부동산매매업 등 3억, 제조업 등 1.5억, 부동산임대업 등 0.75억) 이상의 수입금액이 있는 경우 해당 과세기간은 자경기간에서 제외

 

자경기간 요건

취득일로부터 양도일까지 통산하여 8년 이상 자경해야 한다.

이때, 본인이 자경한 기간은 취득일로부터 양도일까지 기간 중 자경기간을 통산하여 계산한다.

 

농지 요건

양도일 현재 농지일 것

도시지역 내 주거·상업·공업지역이 아닐 것

포인트 2 자경기간이 4년 이상인 경우 농지 대토감면

농지 대토감면은 자경농민이 경작상 필요에 의하여 4년 이상 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 신규 농지를 1년

이내(수용되어 대체취득하는 분에 대해서는 2년 이내)에 취득하여 다시 자경함으로써 종전농지와 신규농지의 경작기간을 합하여 8년 이상 충족 시 종전농지의 양도소득세를 감면하는 내용입니다.

 

신규취득 농지의 면적 및 가액기준(다음 중 어느 하나의 요건을 충족할 것)

 

새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 종전농지 면적의 3분의 2 이상

새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 종전농지 가액의 2분의 1 이상

다만, 양도소득세의 감면을 적용받은 거주자가 양도일 이후 다음의 사유가 발생하여 감면요건을 충족하지 못하는 경우에는 양도소득세 및 이자상당액을 가산하여 납부해야 하니 주의해야 합니다.

 

종전의 농지의 양도일부터 1년(수용되는 경우에는 2년) 이내에 새로운 농지를 취득하지 아니하거나 취득하는 농지의 면적 또는 가액 요건이 충족되지 않는 경우

신규 농지의 취득일 또는 종전 농지의 양도일부터 1년(질병의 요양 등은 2년) 이내에 신규 농지소재지에 거주하면서 경작을 개시하지 아니하는 경우

신규 농지의 경작을 개시한 후 신규 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 미만인 경우

 

토지 공익수용사업에 대해서도 확인해야

공익수용사업을 원인으로 양도하는 경우에도 절세가 가능한 부분들이 있습니다.

 

포인트 1 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

공익사업용으로 양도되는 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는

양도일)로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등의 납부세액에 대해 현금보상의 경우 10%, 일반 채권보상의 경우

15%, 만기 채권보상의 경우 3년 만기, 5년 만기에 따라 각각 30%, 40%의 감면율을 적용합니다.

 

현금보상: 10%

(일반)채권보상: 15%

(만기)채권보상: (3년만기) 30%, (5년만기) 40%

세법상 대부분의 감면 규정은 거주자만 가능하지만, 공익수용감면 규정은 양도자 본인이 거주자인지 또는 비거주자인지의 여부와 관계없이 세법상 감면 요건만 충족하면 적용됩니다. 감면판단 기준일에 대해서는 수용대상 토지를 상속으로 취득한 경우, 상속인의 상속개시일을 취득일로 보는 것이 아니라 피상속인의 당초 취득일을 기준으로 판단합니다. 그러나 증여로 취득한 경우라면 해당 토지의 등기부상 증여등기접수일을 취득일로 하여 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 해당하는지 판단합니다.

 

토지보상법 제63조에는 ‘손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 합니다.’라고 명시되어 있습니다. 즉, 현금보상이 원칙이지만 다음의 2가지 특별한 경우에는 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있습니다.

 

토지소유자나 관계인이 원하는 경우

사업인정을 받은 사업의 경우에는 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금이 1억 원을 초과하는 경우로서 그 초과하는

금액에 대하여 보상하는 경우

공익수용감면은 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억 원, 5과세기간 동안 최대 2억 원까지 양도소득세 감면이 가능하며, 감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 부과합니다.

 

포인트 2 대토보상*에 대한 양도소득세 과세특례

대토보상일 현재 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 경우로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 부분에 대해 다음 두 가지 과세특례 중 선택 적용이 가능합니다.

 

*현금 대신 토지로 보상하는 것

 

과세특례

양도소득세 40% 세액감면 특례

거주자가 해당 토지 등을 사업시행자에게 양도하여 발생하는 양도차익 중 관련법에 따라 계산한 금액에 대한 양도소득세의 40%에 상당하는 세액을 감면

 

양도소득세 과세이연* 특례

거주자가 해당 토지 등을 사업시행자에게 양도하여 발생하는 양도차익 중 과세이연 금액에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니하되, 추후 해당 대토를 양도할 때에 대토의 취득가액에서 과세이연 금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세

*납세자의 원활한 자금 운용을 위해 자산을 팔 때까지 세금 납부를 연기해주는 제도

 

대토보상 과세특례 규정은 다음과 같이 납세자의 귀책사유 유무에 따라 이자상당액의 납부 여부가 달라집니다. 납세자 귀책사유가 있는 경우는 이자상당액을 포함하여 양도소득세를 납부해야 하니 주의가 필요합니다.

 

토지보상법에 따른 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우

해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도하는 경우. 다만, 대토를 취득한 후 3년 이내에 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우는 제외

과세이연 토지의 양도 시 확인해야 할 사항도 있는데요. 과세이연 받은 후 대토보상을 받은 토지를 양도하는 경우, 장기보유특별공제액은 대토한 토지의 당초 취득일부터 양도일까지의 기간으로 합니다.

 

토지 상속 시 고려해야 할 세금

토지를 상속받은 경우 상속 이후 해당 토지가 어느 시기에 매매될지에 따라 상속세는 물론 추후 토지의 양도소득세도 다음과 같이 달라집니다.

 

포인트 1 상속개시일 후 6개월 이내 양도하는 경우

피상속인 사망 후 상속개시일로부터 6개월 이내 상속 부동산을 양도하는 경우, 양도소득세는 발생하지 않습니다. 평가기준일 후 6개월 이내 상속 부동산을 매각하면 부동산의 양도가액은 상속세 신고 시 상속재산의 시가로 인정됨과 동시에 양도소득 계산 시 취득가액이 되어 양도차익이 발생하지 않기 때문입니다.

 

상속개시일 후 6개월 이내 부동산 양도 시 상속세·양도소득세 계산 (단위: 백만 원)

 

포인트 2 상속개시일 후 6개월 이후 양도하는 경우

일반적으로 시가가 존재하지 않는 토지라도 눈앞의 상속세를 줄이기 위해 상속 재산을 기준시가로만 평가하는 것이 능사는 아닙니다. 미래의 양도소득세를 대비하여 감정평가가 필요한지 가늠해봐야 합니다.

추후 해당 토지를 양도할 때에는 상속 시 기준시가로 평가된 낮은 취득가액으로 양도소득세를 계산하여 자칫 양도소득세가 큰 부담으로 다가올 수 있기 때문입니다.

 

따라서 현재 상속세의 부담이 크지 않고 미래에 지가급등이 예상되는 지역의 토지를 상속받거나 현 시세와 기준시가의 차이가 클 것으로 예상된다면, 감정평가금액으로 상속세를 신고하여 추후 발생할 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

 

 

상속재산가액이 기준시가 5억 원인 경우 (단위: 백만 원)

 

 

상속 후 3년이 지나 해당 부동산이 10억 원으로 양도된다면 취득가액이 된 기준시가 5억 원의 차이인 5억 원의 양도차익

에 대해서 양도소득세를 납부해야 합니다. 5억 원의 양도차익에 대한 기본세율 양도소득세는 지방세를 포함하여 약 1억 7,700만 원에 달합니다.

 

상속재산가액이 감정평가 8억 원인 경우 (단위: 백만 원)

 

 

만약 상속세 신고기한 내에 해당 나대지를 감정평가하여 상속세를 신고했다면 어떨까요?

기준시가로 상속받은 경우와 마찬가지로 상속세는 발생하지 않지만 나대지의 양도 시 취득가액은 상속재산가액인 8억 원이 되어 양도 시 양도차익이 2억 원으로 줄어들게 됩니다.

2억 원의 양도차익에 대한 기본세율 양도소득세는 약 5,500만 원에 불과하여 상속세 신고를 하지 않아 기준시가로 상속

받는 경우와 비교하면 약 1억 2,200만 원이 절세됩니다.

 

이처럼 토지는 다양한 지목만큼이나 취득부터 양도·상속 시까지 다양한 상황에서 세 부담이 발생하고 이를 절세하기 위한 감면요건과 혜택도 모두 상이합니다. 토지소유자라면 본인의 토지의 향후 운용방법을 미리 생각해보고 현명한 세금납부 방법을 고민하는 것이 장기적인 토지이용의 능률을 높이는 바람직한 자세일 것입니다.