부동산 경매와 세금

부동산 경매와 세금

 

공인중개사 업무영역에 경매도 포함이 되면서 이에 대한 관심이 증가하고 있습니다.
경매방법은 그 방법이 까다로워 전문지식이 없는 상태에서 경매업무를 보다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

이 때 전문지식이란 각종 경매관련 법규가 있겠지만 세금도 무시하지 못할 것입니다.
특히, 경매의 경우 장기보유보다는 단기차익을 위하여 이루어지는 경우가 종종 있으므로 부동산관련 세금에

대해 사전에 숙지할 필요성이 있습니다.

 

이번 편에서는 경매와 관련해 관심을 가져야 하는 부동산 관련 세금에 대해 정리해 보겠습니다.

매매와 경매는 댓가가 지급되면서 소유권이 이전된다는 측면에서 공통점이 있지만 매매는 사인간의 거래이고

경매는 법원을 통해 거래된다는 측면에서 차이점이 있습니다.

이로 인해 경매 또한 대부분의 세금은 일반매매와 동일하지만 일부 세금측면에서는 차이가 발생합니다.

각 세목별로 경매관련 특성을 살펴보면 아래와 같습니다.

■ 취득세

취득세의 경우 과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.
세율의 경우 매매의 세율과 동일하게 적용하지만 과세표준의 경우 시가표준액을 적용할 여지는 없고 낙찰

가액이 과세표준이 됩니다.

이 때 과세표준에는 대항력 있는 임차인의 보증금 및 유치권설정금액도 포함됩니다.

세율의 경우 일반 매매와 마찬가지로 부동산의 종류에 따라 세율이 달라지고 경락받은자가 다주택에 해당

되는경우에는 중과세가 적용될 수 있습니다.

<경매 취득세율>

■ 보유세

보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있습니다.
보유세는 매매와 경매여부에 차이가 없으므로 매년 6월1일 사실상 소유자가 납세의무를 지게 됩니다.

재산세의 경우 일년에 두 번에 나눠서 납부하는데 1기분(토지재산세 및 주택 재산세의 1/2)은 7.16~7.31, 2기분

(건축물재산세 및 주택 재산세의 1/2)은 9.16~9.30까지 납부하게 되고 종합부동산세의 경우 매년 12.1~12.15까지

신고납부하게 됩니다.

■ 양도소득세

경매 또한 양도에 해당하므로 매매와 마찬가지로 양도소득세가 과세됩니다.

다만, 소유재산을 경매 등으로 인해 자신이 경락받는 경우(*)에는 양도로 보지 아니하므로 양도소득세는 발생하지

않고 ‘법원의 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득’ 또한 양도소득세가 부과되지 않습니다.
여기서 파산이란 법원으로부터 파산선고를 받은 경우를 말하는 것으로(파산재산귀속 자산의 처분), 사실상 파산

하였더라도 파산선고 전의 임의 경매 등은 비과세가 되지 않습니다.

 

* 당초 소유자가 경락 받은 경우

자기의 소유자산이 제3자의 채무에 대한 담보로 제공되었다가 제3자인 채무자가 채무변제를 하지 아니하여 당해

담보자산이 경매 개시되어 당초 소유자가 자기명의로 경락을 받은 경우에는 양도에 해당하지 않습니다.
다만, 부동산을 매매하고 대금청산 전에 소유권이전등기가 경료 된 후 당해 부동산의 소유권이 경매처분에 따른

경락에 의하여 당초 소유자에게 환원되는 경우에는 각각의 경우가 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

또한 취득가액 및 필요경비 측면에서는 경매의 강제집행 특성상 소유권 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용, 강제집행비용 등 취득에 소유된 모든 비용, 경매낙찰자가 부담하는 대항력이 있는 전세보증금, 전 소유자의 공용부분 체납관리비 등 을 포함합니다.

이외 일반적으로 일시적 1세대2주택 해당하는 새로운 주택 취득일로부터 종전주택을 3년 이내에 양도하는 경우 1세대

1주택 비과세를 적용할 수 있으나 법원에 경매를 신청한 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 경과하였더라도

일시적인 2주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

■ 사업소득세

경매를 수차례 경락받고 매매하는 경우 부동산매매업(*)으로 보아 사업소득세가 부과될 수 있습니다.

양도소득이 분류과세하는 것에 비해 사업소득은 종합과세(타 소득과 합산)된 다는 점에서 불리하고 장기보유특별

공제를 적용받지 못한다는 점, 그리고 주택이다 하더라도 전용면적이 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)를 초과하는

경우 부가가치세가 10%(건물분) 발생한다는 점에서 단점이 있습니다.

* 부동산매매업에 해당여부

부가가치세법 시행규칙에서는 부동산매매사업자는 1과세기간(6개월)동안 1회이상의 부동산을 취득하고 2회이상

판매하는 사업으로 규정하고 있으나 이는 예시적인 규정일 뿐 부동산매매업에 해당하는지는 실제로 부동산 매매을

업으로 하는지로 판단해야할 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 사업소득이 과세되는 부동산매매업만의 장점이 있는데,

첫째. 일반세율 적용을 원칙으로 하고 단기양도세율 등 비례세율을 적용하지 않습니다.

양도소득의 경우 1년 이내 양도시 50%(주택은 70%), 2년 이내 양도시 40%(주택은 60%)를 적용 적용합니다만,

사업소득의 경우에는 비례세율이 없으므로 일반세율만 적용하면 됩니다.

그러므로 경매 등을 통해 취득한 부동산을 단기매매하는 경우 사업소득세가 유리할 수밖에 없습니다.

둘째. 사업과 관련된 비용은 모두 인정받을 수 있습니다.

양도소득의 경우 필요경비로는 자본적지출과 양도비만 인정하고 있어 대출이자, 일반 건물 수리비, 접대비 등은

필요경비로 인정받지 못합니다.

하지만 사업소득의 경우에는 사업과 관련이 있다면 모든 비용을 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

■ 부가가치세

매매의 경우 주택을 제외한 건물에 대해서는 부가가치세가 과세되지만 경매의 경우 재화의 공급으로 보지 않아

부가가치세가 과세되지 않습니다.

그 외 부동산매매업자가 경매 등으로 주택을 경락받은 후 그 주택을 매매하는 경우, 일반적으로는 부가가치세가

면세되나 부동산매매업에 해당하는 경우에는 전용면적 85㎡초과하는 주택에 대해서는 부가가치세 10%(건물분)가

별도로 발생함에 주의해야 합니다.