주택 취득세 중과세 제도

주택 취득세 중과세 제도

 

 

2020.7.10.부동산 대책에 따라 2020.8.12.이후부터는 법인이 주택을 취득하거나 1세대가 조정대상지역내

2주택 이상 또는 그 외 지역내 3주택이상을 취득하게 되는 경우, 취득세가 최대 12배까지 중과세 될 수

있으므로 주택 취득시 세대 및 보유주택 수 판단을 확실히 한 후 주택 취득을 해야 큰 낭패를 보지 않습니다.

 

중과세율이 적용되는 주택매매의 경우, 주택 수는 취득자의 보유주택수를 기준으로 하며 조정대상지역내

(3억원 이상) 주택증여의 경우에는 증여자를 기준으로 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자 · 직계존비속에게

증여한 경우에만 3.5% 적용하고 그 외의 경우에는 12%적용합니다.

다만, 정부에서는 2022년말 취득세 중과세 완화를 주요골자로 하는 취득세 개정(안)을 발표했는데요.

 

현행 취득세 중과세율을 50%인하하는 것을 주요내용으로 2022.12.21.부터 소급적용하겠다 고 발표했으나

안타깝게도 현재까지 개정이 이루어지지 않고 있습니다.

빠른 시일내에 개정이 되어야 할 사항 같습니다.

 

□ 1세대의 범위

 

「주민등록법」에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족으로서 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 세대를

분리해 거주하더라도 1세대로 간주합니다.

 

다만, 해당 자녀의

① 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준

② 중위소득의 40%이상으로서 분가하는 경우, 부모와 구분하여 별도 세대로 판단하고 미성년자(만 18세이하)인

경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함합니다.

 

① 행정안전부장관이 정하는 소득 : 사업소득, 근로소득, 기타소득(비과세 및 필요경비 제외)

② 「소득세법 시행령」 및 「종합부동산세법 시행령」1세대의 범위와 동일

 

(예) ’24년 기준 중위 소득의 40%

부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월

동안 발생한 소득으로서 행정안전부장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로

환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

 

 

□ 주택수 산정방법

 

공동소유주택 및 부수토지

주택의 공유지분이나 그 부수토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 봅니다.

 

그러므로 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정하지만

동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다.

 

이 때 주의하여야 할 부분은 주택의 부수토지만 보유하더라도 주택 수에 포함되고 그 부수토지를 취득하더라도 주택의

취득으로 보아 취득세가 중과세 될 수 있다는 것입니다.

이는 양도소득세에서 주택의 부수토지만을 보유한 경우 주택 수에 포함하지 않는 것과는 차이가 있습니다.

 

상속주택

 

지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함시키지

않습니다.

따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다.

하지만 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함됩니다.

만약, 2020.8.12. 이전에 상속받은 경우라면 2025.8.12.까지는 주택 수에 포함하지 않습니다.

 

상속주택을 여러 명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단하고

상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단합니다.

 

 

입주권 및 분양권

 

분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당

주택에 대한 취득세가 부과됩니다.(승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과).

다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함

하여 다른 주택 취득시 취득세 중과여부를 판단하여야 합니다.

이때 주택수에 포함되는 분양권 및 입주권은 2020.8.12.이후 취득하는 분부터 적용합니다.

 

 

주거용 오피스텔

 

재산세 과세대장에 주택으로 기재돼 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우라면 주택 수에 포함됩니다.

다만, 오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔

분양권은 주택 수에 포함되지 않고 오피스텔 취득 시점에서도 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않았으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다.

이때, 주택 수에 포함하는 주거용 오피스텔도 입주권 및 분양권과 마찬가지로 2020.8.12.이후 취득하는 분부터 주택 수에 포함합니다.

 

 

소형주택 및 농어촌주택

 

공시가격 1억원 이하 소형주택(재개발 구역 등 제외)과 농어촌주택은 투기대상으로 보기 어려우므로 주택 수에서 제외하고 중과대상에서도 제외됩니다.

이 때 소형주택은 오피스텔을 포함하되 입주권과 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 포함됩니다.

농어촌주택의 경우, 법 소정 지역내에 소재하는 주택으로서 대지면적이 660㎡ 및 건축물 면적이 150㎡이내이면서 건축물의 시가표준액이 6500만원이내여야 합니다.

이때 지분 및 부속토지만 취득시에도 전체 주택공시가격으로 판단함에 주의해야 합니다.

 

 

일시적 2주택

 

1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전 등 목적으로 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않으므로 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 됩니다.

다만, 종전 주택을 3년 이내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됨에 주의하여야 합니다.

추가로 양도소득세와는 다르게 종전주택 취득 후 1년 경과 후 신규주택 취득 요건은 없습니다.

 

비규제지역 주택 취득

 

조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우, 기존 소유

주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용

되어 취득가격이 3억원 이하 주택이므로 1% 세율이 적용됩니다.

반대로, 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 적용됩니다.