부동산 장기보유 와 양도소득세

부동산 장기보유 와 양도소득세

 

부동산을 양도하고 양도소득세를 계산할 때 장기보유할 수록 양도소득금액은 낮아져 세부담이 줄어들고,

반대로 2년이내 양도 한다면 단기 양도소득세율인 비례세율을 적용하게 되어 양도 소득세 부담이 대폭

늘어나게 됩니다.

이 달에는 단기보유 후 양도했을 때 불이익과 장기보유특별공제와 관련된 일반적인 규정, 올해초 개정된

장기보유특별세액공제 관련된 내용을 다뤄보도록 하겠습니다.

부동산 양도소득세 계산시 부동산의 장기보유를 유도하고 물가상승률을 고려해 보유기간이 오래될수록

장기보유특별공제 제도를 두어 세금을 줄여주고 있습니다.

기본적으로 최소 3년이상 보유하면 매년 공제율을 높여주어 최장 15년까지 보유하게 되는 경우 최고 30%까지

공제하고 2년 이상 거주한 1세대1주택에 해당하는 고가주택의 경우에는 10년까지 보유하고 거주하면 최고 80%까지

공제합니다.

반대로 부동산을 단기 보유하는 경우 1년미만 보유시 세율이 50%(주택은 70%) 2년미만 보유시 40%(주택은 60%)

을 적용해 오히려 세금이 더 늘어가게 됩니다.
그러므로 최소한 2년이상 보유하고 가능하다면 3년이상 보유하는 것이 절세측면에서 유리합니다.

 

더 나아가 2년 이상 거주한 1세대 1주택자(실거래가 12억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를

유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하여 거주여부에 따라 장기보유특별공제 차등 적용이 됨으로써 보유기간뿐만 아니라

거주기간에 따라서 장기보유특별공제는 달라지게 됩니다.

먼저 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지 및 건물(부동산)에 한하여 아래 표(1)와 같이 구분 적용합니다.

그러므로 원칙적으로 입주권이나 분양권은 부동산이 아닌 권리에 해당하므로 장기보유특별공제는 적용받지 못하나

최초 조합원자격으로 입주권을 취득했다면 예외적으로 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.
다만, 3년 이상 보유한 토지와 건물의 양도라 할지라도 다음의 3가지 경우에는 장기보유특별공제가 배제됩니다.   
     ① 미등기양도자산
     ② 조정대상지역내 1세대2주택(2026.5.9.까지 한시적으로 허용)
     ③ 조정대상지역내 1세대3주택 이상(2026.5.9.까지 한시적으로 허용)

◆ 표 1 - 보유기간별 '장기보유특별공제' 적용 기준

 

1세대 1주택을 보유하고 3년 이상의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 그 1세대1주택에 해당하는 자산의

장기보유특별공제는 (표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한

금액을 합산하여 계산합니다.
1세대1주택을 가정하고 이를 구체적으로 '보유 및 거주기간' 사례별로 살펴보면 아래와 같습니다.

◆ 표  2 - 보유 및 거주기간별  '장기보유특별공제' 적용 기준

 

이 경우 1세대 1주택이란 비과세 여부와 상관없이 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말합니다.
그러므로 (표2)를 적용받은 1세대 1주택에는 비과세요건을 전제로 하지 않고 있으며, 1세대 1주택 비과세에 해당하나

2년 이상 거주하지 않았다면 (표2)를 적용받지 못하니 1세대 1주택 비과세라고 하더라도 고가주택(12억 초과)에 해당하는

경우에는 2년이상 거주하는 것이 세부담측면에서 유리합니다.

올해 초 세법개정 중에 주택으로 용도변경시 장기보유특별공제 계산방법이 명확화되었는데 그 내용을 살펴보면 아래와

같습니다.

주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 1세대 1주택

(부수토지를 포함)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 ①에 따른 보유기간별 공제율을

곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말합니다.

 

① 보유기간별 공제율(최대 40%) :  

주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 일반 공제율(표1) + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율(표2)
 ② 거주기간별 공제율 :

 

주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율(표2)
        * 표1에 따른 보유기간별 공제율  :  6%(3년이상 4년미만)~30%(15년이상)
        * 표2에 따른 보유기간별 공제율  :  12%(3년이상 4년미만)~40%(10년이상)

마지막으로 단기보유 후 양도의 경우나 장기보유특별세액공제의 경우, 보유기간 및 거주기간은 연단위로 계산하므로 양도를

하고자 하는 경우 양도시기를 조절하여 최대한 절세할 수 있는 시점을 결정하는 것이 중요할 것입니다.

출처 : 한국부동산뉴스(https://www.karnews.or.kr)