대법원 2025. 9. 4. 선고 2024도6038 판결[임대주택법위반]조합원 모집

대법원 2025. 9. 4. 선고 2024도6038 판결

[ 민간임대주택에관한특별법위반 ]

〈조합원 모집 신고의무를 부담하는 민간임대협동조합의 범위가 문제된 사건〉[공2025하,1821]

 

【판시사항】

민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대협동조합이 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급하는 것을 실질적인 목적으로 하여 설립되었다고 볼 수 있는 경우, 조합 스스로가 직접적인 임대 당사자인지와 관계없이 같은 법 제5조의3 제1항에서 정한 조합원 모집 신고의무를 부담하는지 여부(적극)

【판결요지】

민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)은 조합원의 재산권을 보호하고 협동조합형 임대주택사업 추진의 투명성을 제고하기 위하여, 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합 기본법에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 ‘민간임대협동조합’이라 한다)이나 그 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에 대하여 신고할 의무를 부과하고 있고(제5조의3 제1항), 그 신고의무를 위반한 자를 처벌하고 있다(제65조 제2항 제1호).

그런데 민간임대주택법은 신고의무가 부과된 민간임대협동조합이 ‘일정 호수 이상의 주택 공급을 목적으로 설립’될 것을 요구하고 있을 뿐이고, 그 목적을 구체적으로 실현하는 ‘주택 공급의 방식’에 대해서는 따로 정하고 있지 않다. 따라서 조합의 정관상 목적, 조합 가입계약·조합원 모집공고의 취지 및 내용, 조합 외에 별도의 임대사업자 등을 두는 경우 조합이 해당 임대사업자 등과 체결하였거나 체결할 예정인 계약의 취지 및 내용 등을 종합하여, 민간임대협동조합이 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급하는 것을 실질적인 목적으로 하여 설립되었다고 볼 수 있다면, 이와 같은 민간임대협동조합은 조합 스스로가 직접적인 임대 당사자인지 여부와 관계없이 민간임대주택법 제5조의3 제1항에서 정한 조합원 모집 신고의무를 부담한다고 봄이 타당하다.

 

【참조조문】

민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3 제1항, 제65조 제2항 제1호, 협동조합 기본법 제2조 제1호, 제3호

【전 문】

【피 고 인】 피고인

【상 고 인】 검사

【변 호 인】 변호사 배석기

【원심판결】 대구지법 2024. 4. 5. 선고 2023노1883 판결

 

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 공소사실의 요지

○○○협동조합은 대구 △△구 (주소 1 생략) 일대 토지에 추진하는 장기일반민간임대주택 신축사업 등을 목적으로 설립된 법인이고, 피고인은 위 조합의 이사장이다.

피고인은 2021. 4. 21.경 대구 △△구 (주소 2 생략)에 있는 △△구청 건축과에, 대구 △△구 (주소 1 생략) 일대 토지에 관하여 장기일반민간임대주택 건축을 위한 ‘민간임대협동조합 조합원 모집신고서’를 제출한 후, 2021. 4.경 위 △△구청 소속 공무원으로부터 위 대상 토지에 ‘건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하지 못한 사실이 확인되었다.’는 취지로 보완을 통보받자, 2021. 5. 17.경 위 모집 신고를 취하하였다. 피고인은 위와 같이 조합원 모집 신고를 정상적으로 하지 않았음에도, 2021. 5.경 대구 △△구 (주소 3 생략)에 있는 조합 사무소에서 조합원을 모집하였다. 이로써 피고인은 민간임대주택 건설대지의 관할 지자체장에게 신고하지 아니하고, 주택을 공급할 목적으로 설립된 민간임대협동조합의 조합원을 모집하였다.

2. 원심의 판단

원심은, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의3 제1항에서 규정하는 신고의무를 부담하는 민간임대협동조합, 즉 ‘조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합’은 민간임대주택을 직접 건설하여 임대하거나 적어도 직접 임대하는 당사자이어야 한다는 전제에서, 이 사건의 경우 별도의 시행사인 주식회사 □□□(이하 ‘공소외 1 회사’라 한다)가 임대사업자 등록을 마친 다음 조합원들과 임대차계약을 체결하도록 되어 있을 뿐 ○○○협동조합이 민간임대주택을 직접 임대하도록 되어 있지는 않으므로 ○○○협동조합은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조의3 제1항에서 규정하는 신고의무를 부담하는 민간임대협동조합에 해당하지 않는다며 이 사건 공소사실을 무죄로 판단한 제1심판결을 그대로 유지하였다.

3. 대법원의 판단

원심의 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다.

가.「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)은 조합원의 재산권을 보호하고 협동조합형 임대주택사업 추진의 투명성을 제고하기 위하여, 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합(이하 ‘민간임대협동조합’이라 한다)이나 그 발기인이 조합원을 모집하려는 경우 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 시장·군수·구청장에 대하여 신고할 의무를 부과하고 있고(제5조의3 제1항), 그 신고의무를 위반한 자를 처벌하고 있다(제65조 제2항 제1호).

그런데 민간임대주택법은 신고의무가 부과된 민간임대협동조합이 ‘일정 호수 이상의 주택 공급을 목적으로 설립’될 것을 요구하고 있을 뿐이고, 그 목적을 구체적으로 실현하는 ‘주택 공급의 방식’에 대해서는 따로 정하고 있지 않다. 따라서 조합의 정관상 목적, 조합 가입계약·조합원 모집공고의 취지 및 내용, 조합 외에 별도의 임대사업자 등을 두는 경우 조합이 해당 임대사업자 등과 체결하였거나 체결할 예정인 계약의 취지 및 내용 등을 종합하여, 민간임대협동조합이 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급하는 것을 실질적인 목적으로 하여 설립되었다고 볼 수 있다면, 이와 같은 민간임대협동조합은 조합 스스로가 직접적인 임대 당사자인지 여부와 관계없이 민간임대주택법 제5조의3 제1항에서 정한 조합원 모집 신고의무를 부담한다고 봄이 타당하다.

나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) ○○○협동조합의 법인 등기사항전부증명서상 설립목적은 ‘조합은 자주적, 자립적, 자치적인 협동조합 활동을 통하여 조합원이 필요로 하는 장기민간임대주택의 보급 및 컨설팅 사업을 실시하며, 이를 통해 궁극적으로 조합원 간의 소통, 복리증진 등 공동의 이익을 추구함’으로 규정되어 있다.

2) ○○○협동조합과 조합원 사이에 작성된 조합 가입계약서는, 이 계약이 대구 △△구 (주소 1 생략) 일원에 추진하는 장기일반민간임대주택 신축사업을 성공적으로 완수하는 데 그 목적이 있음을 명시하면서(제1조), 조합원에게 공급될 예정인 주택에 대하여 형별·동별·층별로 세대수 및 입주예정일을 포함한 사업의 예상 일정을 구체적으로 특정하고 있고(제5조), 조합원이 향후 임대사업자와 임대차계약을 체결할 것임을 예정하면서 조합원이 납부한 출자금이 임대보증금으로 전환된다는 점과 임대차계약기간(2년이되, 최대 4회 갱신 가능) 등의 내용을 미리 제시하고 있으며(제7조, 제8조, 제10조), 조합원이 출자금을 납부할 계좌 명의인은, ○○○협동조합·공소외 1 회사와 2021. 5. 6. 위 사업과 관련하여 자금관리 대리사무계약을 체결한 공소외 2 회사라고 정하고 있다(제9조).

3) ○○○협동조합은 조합원 모집공고에서도 조합원 공급예정 대상인 주택에 대하여 형별로 세대수 등을 기재하고 있고, 임대차계약기간(2년이되, 2년 단위 갱신가능, 최장 임대기간 10년) 등의 내용과 사업계획승인 완료 이후 조합원에 한하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한다는 점 및 모집세대수(148세대)와 모집조합원 수(148세대) 등의 내용을 미리 제시하고 있다.

4) ○○○협동조합의 협동조합 가입청약서에서도 ○○○협동조합이 민간임대협동조합임을 전제로 ‘조합가입 신청자가 민간임대주택법 제5조의4에 따라 민간임대협동조합이 조합원 모집 시 설명하는 내용을 충분히 설명 듣고 이해하였다.’는 내용이 기재되어 있고, 조합가입신청자의 민간임대협동조합 가입에 관한 청약 철회에 대하여 규정한 민간임대주택법 제5조의5를 따른다는 내용도 기재되어 있다(민간임대주택법 제5조의5 제2항에서는 ‘조합가입신청자는 민간임대협동조합 가입 계약체결일부터 30일 이내에 민간임대협동조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.’고 규정하고 있다).

5) ○○○협동조합은 2021. 5. 14. 공소외 1 회사와 대구 △△구 (주소 1 생략) 일원 전세주택 신축 및 임대사업에 관하여, 시행사를 공소외 1 회사로 하되, ○○○협동조합이 사업비 일부를 투자하기로 하고 우선 임차권을 받기로 하는 내용의 사업제휴약정을 체결하였다. 이때, 공소외 1 회사가 사업계획승인 완료 이후 ○○○협동조합의 조합원과 임대차계약을 체결하면, 조합원이 납부한 출자금이 임대보증금으로 전환되는 것으로 정하였다(제9조).

6) 한편 ○○○협동조합은 2021. 4. 21. 대구광역시 △△구청장에게 민간임대협동조합 조합원 모집신고서를 제출하기도 하였는데, 2021. 5. 17. 공소사실 기재와 같이 민간임대주택법 제5조의3 제4항 제1호에서 정한 토지 사용권원 미확보를 이유로 보완을 통보받자 위 신고를 취하하였다.

다. 위와 같은 사실관계로부터 다음과 같은 사정을 알 수 있다.

1) ○○○협동조합은 정관상 목적으로 ‘조합원이 필요로 하는 장기민간임대주택의 보급’을 명시하였는데, 여기서 ‘보급’은 민간임대주택법 제5조의3 제1항에서 말하는 ‘공급’과 그 의미가 다르지 않다.

2) ○○○협동조합의 조합 가입계약서 및 조합원 모집공고는 조합원에게 공급할 주택과 그 공급 조건 및 조합원이 향후 임차인으로 전환될 것에 대해 구체적으로 예정하고 있어 조합원 가입계약과 임대차계약을 따로 떼어 볼 수는 없다. 각 계약은 모두 조합원에 대한 민간임대주택 공급을 달성하기 위해 체결되었다는 점에서 그 목적을 공유한다. 이처럼 조합원은 ○○○협동조합 가입을 통하여 임대사업자인 공소외 1 회사와 임대차계약을 체결하게 되므로 ○○○협동조합이 임대와 무관하게 공소외 1 회사에 대한 사업자금 투자자 지위만 가진다고 볼 수 없다.

3) ○○○협동조합의 조합원 모집에 따라 조합에 가입하게 되는 사람들은 민간임대주택을 공급받기 위한 목적으로 출자금을 납부해야 하므로, 조합원 모집 시부터 조합원의 재산권을 보호하고 ○○○협동조합이 추진하는 전세주택 신축 및 임대사업의 투명성을 높일 필요가 있었다. 조합원 모집에 관한 신고의무는 이러한 필요를 충족하기 위하여 부과되는 것이기도 하다.

라. 그렇다면 ○○○협동조합은 조합 스스로가 직접적인 임대 당사자는 아니지만, 조합원에게 주택을 공급할 것을 실질적인 목적으로 설립된 민간임대협동조합에 해당하여, 민간임대주택법 제5조의3 제1항에서 정한 조합원 모집 신고의무를 부담한다고 봄이 타당하다. 이와 달리 원심은 앞서 본 것과 같은 이유로 피고인에게 무죄를 선고한 제1심판결을 유지하였다. 이러한 원심판결에는 민간임대주택법 제5조의3 제1항에서 정한 민간임대협동조합에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 검사의 상고이유 주장은 이유 있다.

4. 결론

원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   박영재(재판장) 오경미 권영준(주심) 엄상필