이럴땐 이렇게...

*보증금 돌려받기前 주소 옮기면 낭패…‘임대차 분쟁’ 이럴땐 이렇게*

ㆍ▶ 집주인이 ‘도배 약속’ 안지킬땐…입증하지 못할 경우엔 법적보호 못받아 ㆍ▶ 혼자 기거한다더니 여럿이 살땐…임차인에 정당하게 계약파기 요구 가능 부동산 시장의 침체가 깊어지고 있다. 집값은 떨어지고 금리는 오르면서 대출 부담을 이기지 못한 급매물이 많아지고 경매로 넘어가는 물건도 늘어나는 추세다. 전셋값도 이사철이 무색할 정도로 하락 지역이 많다. 이에 따라 임대차 분쟁이 발생할 가능성이 높다. 임대차 관계는 계약 초기 단계부터 보증금 반환에 이르기까지 분쟁의 소지가 많아 이를 미연에 방지할 필요가 있다. 부동산뱅크의 도움으로 자주 일어나는 임대차 분쟁의 해결책을 문답식으로 알아봤다. -전세 살던 집이 경매에 넘어갔다. 배당신청을 하라고 법원에서 통보가 왔다. 그런데 마땅히 이사갈 곳도 없고, 계약기간도 아직 남은 상태라 그냥 살고 싶은데 방법은 없는지. “임차인이 대항력을 갖췄는지, 선순위 임차인인지 등을 따져봐야 한다. 근저당설정 등 말소기준 권리보다 앞선 선순위 임차인이라면 배당받지 않고 낙찰받은 사람에게 계속해서 살 것을 주장할 수 있다. 그러나 후순위자이고, 낙찰자가 요구할 경우에는 집을 비워줘야 한다.” -확정일자를 받은 계약서를 분실했다. 어떤 문제가 생기나. “임대차계약서를 다시 작성하더라도 분실한 확정일자에 맞는 효력은 다시 회복되지 않는다. 즉 후순위권리자보다 우선변제를 받게 되는 권리를 상실하게 되는 것이다. 그러나 확정일자를 받았음을 증명할 수만 있다면 우선변제는 소멸하지 않는다. 만일 계약서를 분실한 상태에서 집이 경매에 넘어갔다면 동사무소 등에서 확정일자를 받은 사실, 임차기간·보증금 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등의 자료를 첨부해 권리신고를 한다면 배당이 가능하다.” -묵시적으로 계약갱신이 된 상태와 재계약 후 계약 만료 전 임차계약 해지요청을 하는 경우 중개수수료는 누가 부담하나. “묵시적으로 임대차기간이 자동 연장된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지통보를 할 수 있다. 이때 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 만료되기 때문에 3개월 뒤 이사갈 경우 임대인이 중개수수료를 부담하게 된다. 3개월이 지나기 전 임차인이 집을 비울 때가 있는데 이때 집주인이 효력발생 전이라는 이유로 임차인에게 수수료를 부담하게 할 수도 있다. 재계약을 한 경우라면 임대인과 임차인 모두 계약기간을 채워야 할 의무가 있기 때문에 해지를 요청하는 측에서 중개수수료를 부담해야 한다.” -전세계약이 만료된 집에 집주인이 직접 살겠다고 한다. 그런데 당장 보증금을 돌려줄 상황이 아니니 세입자가 먼저 전출을 하면 집주인이 전입신고 후 집을 담보로 은행에서 대출받아 보증금을 돌려주겠다고 한다. 이런 경우 집주인을 믿고 전출해야 하는지. “집주인 말대로 전출을 할 경우 대항력을 잃어 보증금을 받을 법적 근거를 상실하게 된다. 대항력은 주민등록이 퇴거되는 순간 사라지기 때문이다. 따라서 임차인은 임차권등기를 한 뒤 집주인 요구대로 하는 게 유리하다. 임차권등기를 신청하면 법원에서 등기소로 등기촉탁을 하게 되는데 통상 10~14일 정도 걸린다. 등기 전까지는 대항력 유지를 위해 주소를 이전하지 않아야 한다.” -집주인이 도배를 해주겠다는 조건으로 전세계약을 맺었지만 입주가 가까워 오는데 해줄 기미가 안보인다. 집주인에게 독촉했더니 계속해서 기다리란 말만 하고 기다리기 싫으면 계약금을 포기하라고 한다. 계약을 해지하고 싶은데 계약금을 돌려받을 수 있는지. “집주인이 도배를 해주겠다고 한 말을 입증하는 게 가장 중요하다. 계약서에 특약사항으로 이러한 내용을 적어두거나 제3자(중개업자)가 이를 증명할 수 있다면 계약 해지를 하더라도 계약금을 모두 돌려받을 수 있다. 하지만 이를 입증할 수 없다면 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없다.” -1998년 1월에 서울에서 보증금 3500만원으로 전세계약을 맺었다. 이후부터는 계속 계약연장을 해온 상태인데, 등기부등본을 확인했더니 계약 전인 95년 11월과 97년 2월 이미 은행과 카드사에 근저당권이 설정돼 있었다. 은행에서 경매를 진행한다면 소액임차인으로 보증금을 모두 받을 수 있나. “근저당권 설정 당시의 소액기준을 따져볼 필요가 있다. 소액임차인 여부는 전입신고 및 확정일자 시점이 아니라 근저당권 설정 시점을 기준으로 하기 때문이다. 근저당이 설정된 95년 11월을 기준으로 보면 특별시 및 광역시에서는 3000만원 이하, 기타지역은 2000만원 이하가 대상이다. 이 경우 소액임차인 대상에서는 제외된다.” -혼자 살겠다고 들어온 세입자가 계약 때와는 달리 친구들과 함께 생활하고 있다. 사람이 많다 보니 매일 시끄럽고, 아들이 수험생이라 계약 때부터 이를 확인했는데, 이를 지키지 않는다. “계약시 임대인의 상황을 임차인에게 전했고, 임차인 역시 혼자 살겠다고 이를 수긍한 경우 임대차계약을 취소할 수 있다. 물론 계약서상 특약 사항에 이를 기재했다면 명확한 해지사유가 될 수 있지만 계약 자체는 구두로도 성립하기 때문에 임차인에게 집을 비워줄 것을 정당하게 요구할 수 있다.”//