양도세과세때 필요경비

부동산 양도소득세과세시 공제받는 필요경비에 대한 정리

 

 

양도소득세 실거래가 과세시 필요경비로 인정 받으려면

우선 비용이 필요경비 대상이어야 하고 이를 입증하는 증비 서류를 제시하여야 합니다.

특히 검인 계약서의 경우 팔 때는 물론이고 살 때 취득 당시 실거래가 계약서이어야 합니다.

만일, 매매당시 매도자가 매매가격을 낮춰주는 조건으로 다운계약서를 작성하고 매입하셨다면,

이 계약서로 검인계약서 신고를 하였기 때문에 별도로 작성한 정상가 매매계약서는 효력이 없습니다.

( 이 정상가 매매계약서는 있어도 밝힐 수 없는 계약서이며,

 만일 양도소득세를 낮추려고 세무서에 제출하시면 오히려 실거래가 신고 위반으로 과태료 부과받습니다. -.-;; )

 

그러므로, 1가구 1주택 조건을 충족한 사람이 주택을 건축하거나 매입하시고 3년 보유 후 매각할 자신이 없다면 부동산 매매시 다운계약서는 작성되어서는 안되는 것입니다.

만약 2005년도 이전에 계약하신 토지의 경우(실거래가 신고 정착이전) 분실 등으로 취득 당시 계약서가 없다면 환산한 취득가액(취득과 양도 당시의 기준시간 비율로 환산)에 따라 취득 실거래가를 계산하며 이때는 법정 필요경비(취득 당시 기준시간의 3%)만 공제 받을 수 있습니다.

(필요경비로 제시할 수 있는 경비들도 취득시 계약서가 없기 때문에 공제받지 못하고 일괄 경비공제 받는 것입니다.)

양도소득세 계산시 필요경비를 공제받으면

양도차익(양도가액-필요경비)을 줄여 양도세를 적게 냅니다.

실거래가 신고 정착 이전에는 공시지가 신고가 대세였기에 3% 기본경비공제로 일괄 처리됐지만,

앞으로는 부동산매매시 실거래가 신고가 정착되어 있으므로 부동산 매입비용 외에 부동산 거래에 따른 경비와  부동산부가가치(건물신축, 보수, 토목공사등)를 높이기 위해 지출한 필요경비에 대한 자료보관이 중요한 일이 되었습니다.

우리나라 세법상 필요경비는 소득세법 제97조 제1항, 동법 시행령 제163조, 시행규칙 제79조에 명문화되어 있습니다.

필요경비는 취득가액, 자본적 지출, 설비비 개량비, 양도비용으로 분류됩니다.

1. 취득가액

취득가액이란 양도자산을 취득할 때 소요된 실거래가액을 말합니다.

취득 당시 검인계약서상의 실거래가와 세금 등 취득 부대비용을 포함합니다.

취득 부대비용으로는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등 취득관련 세금과 공인중개사 수수료, 등기시 법무사 수수료가 대표적입니다.

(모두 영수증처리 됩니다. 이 영수증들은 모두 소유권이전 후 발급받는 등기권리증 뒷면에 붙여둡니다. ^.^)  분양사업자에게 낸 부가가치세도 필요경비에 포함됩니다.

또 양도자산을 취득하면서 매도자의 양도세를 대신 내주기로 약정하고 실제로 이를 납부했다면 필요경비로 인정됩니다.

이 또한 계약서에 명시되어 있거나 아니면 님께서 대신 내 준 영수증 사본이라도 보관하셔야 하며

본인이 냈다는 것을 증빙할 자료를 구비하셔야 합니다.

매도자 명의로 나온 양도소득세를 대신 내준 것이므로 이를 내돈으로 내줬다는 증거자료를 만드셔야 한다는 뜻입니다.

(예를 들면 매매계약서에 표기된 총매매가보다 양도소득세만큼 더 지불한 영수증이나

 매도인에게 보낸 양도소득세분 은행계좌 이체영수증이 있다면 증거가 되겠지요.)

2. 자본적 지출

자본적 지출이란 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 양도자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말합니다.

가. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

나. 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치

다. 빌딩 등 피난시설 등 설치

라. 재해 등으로 인해 건물, 기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산 본래 용도로 이용가치가 없는 것의 복구

마. 기타 개량, 확장, 증설 등 (가), (라)와 유사한 성질의 것

양도자산을 취득한 후 법적인 다툼이 있는 경우에 

그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 비용, 화해 비용 등 금액도 자본적 지출로 봐 필요경비로 인정됩니다.

자본적 지출로 대표적인 것은 발코니 확장 및 섀시 공사비용, 바닥 공사비용, 건물의 난방시설을 교체한 공사비용 또는 보일러 교체비용 등입니다.

3. 설비비 개량비

양도자산의 이용편의를 위한 시설에 소요된 비용인 설비비나 양도자산의 가치를 증가시키기 위해

지출한 비용인 개량비도 필요경비로 인정받을 수 있습니다.

가. 양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용

나. 토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금

다. 토지의 이용편의를 위해 지출한 장애철거비용, 도로시설비, 도로를 신설하여 무상으로

     공여한 경우의 토지가액

농지 및 산지전용을 받아 건축행위를 하거나 과수원등을 만들어 토지의 가치를 높이는 작업 또한 이에 해당됩니다.

인허가비용, 각종 세금, 전용허가를 받고 한 토목공사비도 포함되는 것이죠.

4. 양도비용

양도비용은 양도자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 말합니다.

공인중개사 수수료, 법무사 수수료, 공증비용, 인지세, 광고료가 있습니다.

또 주택을 취득하면서 매입한 국민주택채권을 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다. 다만 채권은 은행이나 증권회사에 매각해야만 비용 인정이 됩니다.

보통 법무사가 대행해주기 때문에 법무사수수료 영수증란에 나와 있습니다.

아니면 직접 은행에 가서 할인을 받은 경우 할인받은 영수증을 첨부하시면 됩니다.

양도세 실거래가 과세로 필요경비로 인정받기 위해선 지출 사실을 입증할 수 있는 증비서류가 있어야 합니다.

증비서류로는 취득 및 양도 당시 검인계약서, 대금수수 영수증(또는 무통장 입금 영수증), 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장, 거래상대방의 거래사실 확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부), 건물을 신축할 경우 도급계약서·대금지급영수증·세금계산서, 공사도급계약서·세금계산서·공사대금지급영수증, 양도비용 지급 영수증, 인지세 납부영수증, 국민주택채권 등 매각 영수증 등이 대표적입니다.

5. 필요경비로 인정 받지 못하는 비용은 무엇이 있을까?

 

먼저 주택구입시 금융기관으로부터 대출받은 융자금의 이자에 대해서는 필요경비로 인정되지 않습니다. 분양받은 아파트의 경우 중도금 대출 이자도 필요경비로 인정 받지 못합니다.

또 납부한 재산세, 종합부동산세 등 보유세도 필요경비로 인정 받지 못합니다.

그리고, 수선비의 필요경비 인정여부는 세무서에서 사실을 조사하고 최종 판단합니다.

하지만 자산가치의 현저한 증가와 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출이라는 요건을 충족시키지 못하면 .필요경비로 인정 받지 못한다는 것도 아셔야 합니다.

정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적인 수선은 자본적 지출이 아니므로 필요경비에 포함되지 않습니다. 예를 들면 건물 신축이나 관할시군청에 신고하고 공사를 하는 대수선공사를 한 경우가 아니고,

일반적인 내부인테리어 변경인 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사비용을 비롯해 버티컬(커튼), 장판, 싱크대 및 주방기기교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등이 이에 해당됩니다. 정상 상태를 위한 유지비인 옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조 설비 교체비, 보일러 수리비,

 통상 말하는 인테리어 비용은 섀시와 발코니 확장을 제외하곤 대부분 필요경비로 인정받을 수 없다고 보면 됩니다.

내부인테리어 공사등이 인정받는 것은

관계기관에 신고를 하고 진행하는 개발행위에 한해 필요경비로 인정받는다 생각하시면 이해가 쉬울 것입니다 (건물 신축, 개축, 증축, 대수선 등 신고하고 공사를 하는 경우 )

 

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그럼 실제 상황에서 양도소득세 필요경비 자료만드는 법에 대해 정리해보겠습니다.

1. 공사업자의 세금계산서 교부입니다.

  -> 세무서에서 가장 인정하는 방법입니다. 대신 10% 부가가치세를 더 냅니다.

       건축업자에게 맡겼을 때 쓰는 방법입니다.

       건축업자에게 맡겨 집을 짓고 3년 거주할 자신이 있는 분 중 1가구1주택자는 세금계산서

       발행은 선택사항입니다. 직영공사로 하시는 분들은 해당사항이 적은 부분이죠.

2. 공사업자의 입금증을 받는 방법입니다.

  -> 입금증에는 공사업자의 사업자등록번호가 있습니다. 대표자 성명도 있구요.

     입금증받고 대표자이름으로 된 통장으로 폰뱅킹하거나 은행계좌이체하여 영수증처리하는

     것입니다. 입금증도 인정은 받기는 하지만 은행을 통해 공사대금을 입금하셔야 확실해집니다.

3. 사업자등록증이 없는 개인업자에게 공사를 맡긴 경우입니다.

   -> 공사한 내용을 적은 간이영수증에 공사대금 통장이체 받는 사람의 성명과 주민등록번호와

     연락처를 기입하고 폰뱅킹처리하는 방법입니다.

       일을 하다보면 폰뱅킹 못하고 현장에서 주민등록번호가 없는 일반 간이영수증받고

       현금지급한  경우는 세무서에 따라 필요경비로 인정하는 곳도 있고 없는 곳도 있습니다.

       그렇기 때문에 현금을 지갑에 가지고 있어도 폰뱅킹하는 습관을 들입니다.

4. 현장에서 직접 인력회사에서 기술자나 보통인부를 섭외하여 일을 맡긴 경우입니다.

  -> 이런 경우가 가장 애매모호하고 필요경비처리하기 힘듭니다.

     그래서, 이런 경우는 필요경비로 인정받기 위해서

     일반 건축회사의 경우 작업일지를 작성하고 현장명, 작업명, 작업에서 일한 사람의

     성명과 주민등   록번호, 인건비 금액, 작업인부의 인건비 수령란에 확인싸인을 날인받습니다.

     그리고, 은행으로 폰뱅킹처리합니다.

 

이런 작업일지를 개인이 자기 집을 건축할 때도 작성하여 첨부한다면 세무서에서 필요경비로 인정받을 소지가 높아집니다.

세무서에서는 양도소득세 정산시 필요경비에 대한 자료를 개인이 아닌 세무사에게서 세금관련 서류를 받았을 때 인정하는 비율이 높은 것은 이런 양식을 만들어 신고할 줄 아는 세무사의 신고서류를 인정하기 때문입니다.

개인이 일반적으로 대충 모아서 첨부하는 간이영수증을 수백장 가져다 줘도 인정받기 어렵다는 것이지요.간이 영수증은 얼마든지 만들 수 있다는 불신이 세무서에서 인정받지 못하는 이유이지요. 

 그래서, 일을 하실 때 귀찮더라도 날짜별로 작업명과 경비지불내역, 은행영수증 및 세금납부 영수증 등을 첨부하여야 합니다.

개인도 세무사의 양식처럼 꼼꼼하게 작성하여 보고할수록 필요경비로 인정받을 확률이 높아진다는 이야기입니다.

그리고, 양도소득세에서 공제받을 필요경비에 대한 자료를 충분히 확보하신 분은

본인이 직접하는 것보다 일정비용(저의 경험상으로는 건당 15만원내외)을 지불하고서라도

세무사를 통한 양도소득세신고를 하시는 것이 좋습니다. (웬만한 경비들은 모두 경비처리 받기 때문입니다.)

세무서직원분들도 민원인이 직접 양도소득세를 신고한 경우는

양도소득세를 직접 계산을 하여 부과하고 부과한 금액에 대해서는 책임을 질 의무가 있습니다.

그렇기 때문에 양도소득세 계산시 필요경비부분 중 자료가 불충분하다 느꼈다면 인정을 하지 않는 것이 세무서 직원분의 입장에서는 맞습니다. (세금계산에 대해 직접 책임을 져야하기 때문입니다.)

그러나, 세무사를 통한 양도소득세를 신고한 경우는

세무사 사무실에서 양도소득세의 필요경비를 모두 정리하여 신고한 것이므로

세무서 직원입장에서는 양도소득세의 필요경비부분에 대한 계산은 별로로 할 이유가 없습니다.

감사가 나와 지적해도 법적으로 세금계산을 하여 신고할 수 있는 세무사가 책임지기 때문입니다.

세무서 직원입장에서는 세무사가 신고한 것은 받아 처리한 것이기 때문에 책임질 이유가 적은 것이지요. 그렇기 때문에 양도소득세의 필요경비 정산시 깐깐하게 처리할 이유가 없다는 것입니다.

세무사는 국가의 공인시험을 보고 어렵게 자격증을 취득한 사람이니 인정받는 것입니다.

다시말해, 세무사를 통한 양도소득세 신고를 하는 것은

민원인인 개인이 직접 하느냐 아니면 세무사가 대행해서 하느냐에 따라

세무서 직원이 책임소재는 분명히 다르기 때문에 필요경비를 인정하는 차이가 발생할 수 있다는 것을

아무리 양도소득세를 제대로 계산하실 수 있는 분이라도

가끔은 세무사의 존재를 인정해주시는 것도 양도소득세를 계산해서 낼 때 절세방법의 하나가 아닐까 싶습니다. ^.^

그렇기 때문에 양도소득세에 대해 잘아시는 분은 일하실 때 필요경비로 인정받을 수 있는 것들을 세법에 맞게 챙기고 정리하는 습관에 더 치중하는 것이 좋다고 생각합니다.

 참고하시고 보충하고 수정할 내용이 있으시면 덧글로 첨부해서

양도소득세에 관한 하나의 정보로 만들었으면 합니다. //