2010주택예측현황

1.재건축 재개발 에따른 멸실 주택 문제와 영향(대책)

2003년부터 시작된 도심지 뉴타운 개발은 길음/은평/미아뉴타운 등이 개발되었거나 개발되고 있고 2000년들어 흑석과 왕십리 답십리 아현뉴타운 등 서울 각 지역 뉴타운이 본격적으로 개발되는 모습을 보이고 있다.

2010년은 아현/왕십리/답십리/가좌 등 2009년보다 많은 지역이 개발 될 것으로 보인다.

2009년 경제 위기 속에서도 전세가격이 상승하였다.

이러한 전세가 상승에는 3~4만호에 이르는 멸실주택이 그 원인으로 지목되었고 2010년 멸실주택 역시 4만~10만여호의 멸실

주택이 유발될 것이라는 전망이 있어 그에 따른 문제점 역시 나오고 있다.

** 2006년~10년 서울시 주택 멸실/공급 전망(단위 : 호)

구분	2006	2007	2008	2009	2010	계
멸실	13,525	24,973	18,098	31,061	48,689	136,346
공급	9,707	12,145	11,669	11,074	22,539	67,134
- 서울시 주거환경개선정책 종합점검 및 보완발전방안, 2009, 서울시

** 2010년 정비사업으로 인해 멸실되는 가구수는 9만8742가구로 지난해(2만8728가구)에 비해 무려 3배 이상 달하는 것으로

   추산됐다.

위의 자료를 볼 때 분명한 것은 멸실주택이 올해보다 증가할 것이란 전망이다.

따라서 정부와 서울시 역시 이러한 전망과 2009년의 경험을 통하여 그에 따른 문제점을 인지하고 있을 것이다.

최근 9월에 언론보도를 통하여 보도도 내용 중 내용중우리가 주목해야 할 기사가 하나있다.

2009년 9월 발표한 서울시 전세가 안정대책 이다. 그 내용을 보면 ‘최대공급’ ‘최소멸실’ 이란 계획이다

△ 최대 공급 방안

1. 구릉지 제외한 서울시내 정비사업구역 종 상향 조정

2. 시프트 2만호 신규 공급

3. 주택재개발 기준 용적률도 상향

4. 각종 제도개선으로 도시형생활주택, 다세대ㆍ다가구 주택 공급을 최대한 유도

△ 최소 멸실 방안

1. 대규모 멸실 예상지역은 3~12개월 정비사업 시기 조정

정비사업 시기조정은 주택수급 불균형이 지속될 경우 서민 주거 안정을 위해 취하게 되는 불가피한 조치라고 발표 하였고

그 방안으로‘시기조정위원회’를 가동하겠다고 하였다.

시기조정위원회는

① 단기간(6개월) 내 자치구별 공급량 대비 멸실량이 2,000세대를 초과하는 지역

② 주택전세가격 상승률이 월간 1.5% 또는 3개월간 3% 이상인 지역을 대상으로 선정 할 것이라 하였다.

따라서 2010년 주택 전세난을 최소화하기위해 정부와 서울시는 노력 할 것으로 보이고 주택난이 유발 될 경유 전반적인

뉴타운 사업 등이 지연될 것으로 보이며 이에 따라 전반적인 뉴타운과 재건축 사업 등이 중장기적으로 더욱 시간이 걸릴 것으로 보인다.

2.재건축 재개발에 따른 공급 효과

재건축과 재개발 등의 사업은 노후 건축물을 멸실하고 신규 주택을 기존가구보다 더 많이 건설하여 주택을 공급하고 있다.

이러한 이유로 일부에서는 주택공급이 많아지기에 주택가격의 상승률이 낮아지고 오히려 주택과잉공급이 이루어질 것이라는

전망마저 나오고 있다.

최근 4년간 서울시 멸실주택은 14만호이며 공급주택이 27만호이기 이러한 주장이 일정부분 타당하다고 생각되어지는 것은

사실이다.

그러나 이러한 전망은 뉴타운 재건축의 현실을 잘 모르고 있기 때문이라 생각한다.

아래 몇 가지 자료와 수치를 보면 뉴타운 재개발에 따른 주택증가는 생각보다 적다.

1) 최근의 서울시 순수 주택 증가 물량

2008년 5만 100가구

2009년 4만7000가구로 발표되었고 현재와 같은(2009년)과 같은 속도로 뉴타운 등이 진행될 경우

2010년 4만5000가구

2011년 4만3000가구

2012년 2만9000가구 정도만이 증가 주택수량이 될 것이라 발표하였다.

따라서 2008년과 2009년도 공급된 약 10만가구의 증가분은 실질적으로 서울인구 증가(결혼 등에 따른 수요/수도권 및 지방인구 유입)수요와 낙후된 주택에서 아파트 등으로 주택을 바꾸려는 수요를 감안하여 보면 많은 공급이라 할 수 없다.

2) 재개발 재건축에 따른 주택 증가는 곧 서민주택 공급증가라 할 수 없다.

재개발 재건축에 따른 주택 증가는 곧 서민주택 공급증가라 할 수 없는 이유는 위의 표에서 보는  바와 같이 수치상으로는

일정 주택이 멸실되고 신축되어 공급되는 모습으로 통계되어 있지만 위의 멸실주택의 수치는 재개발로 헐어낸 주택 중

다가구·다세대를 모두 1개 동으로 계산했음을 감안하여야 한다.

서울시는 다가구주택은 1가구로, 다세대주택은 기준층 가구수(8가구가 살더라도 기준층에 2가구만 살면 2가구로 집계)만을

통계로 잡고 있다.

반지하에 옥탑방까지 다가구 주택 1채에는 현재 3~10가구 까지 들어 있는 주택이 많지만 1개 동으로만 계산되었기에 1가구

멸실로 통계되어 있다는 점이다.

2009년 1월 발표된 서울시정개발연구원 자료에 따르면 사업계획이 수립된 23개 뉴타운 지역의 기존 가구 수는 29만2000여가구이지만 사업 이후 공급되는 가구 수는 오히려 28만3000가구로 줄어든다 라고 하였다.

현재와 같이 뉴타운 등의 사업이 완료되면 약 9000여가구는 갈 곳이 없는 셈이다.

**서울시와 일선 지방자치단체에 따르면 '재정비촉진계획안'을 마련, 발표한 관악구 신림뉴타운의 경우 사업 후 가구수는

  존치 가구수(2340가구)를 포함해 6885가구였다

3) 재건축 재개발 사업으로 소형주택의 수급은 더 나빠지고 있다.

강감창 서울시의원은 2009년 9월주택국 행정사무감사에서 최근 4년간 멸실된 주택 대부분이 60㎡ 이하 소형평”이라며 “서민형 주택 멸실이 심각한 수준”이라고 지적했다.

최근 4년간 서울시 멸실주택은 14만호이고 공급은 27만호이다 하지만 공급된 주택유형은 소형주택은 60㎡(18평) 이하는

4만8097가구로 17.65%, 중대형 주택은 85㎡를 초과하는 물량이 18만6279호로 68.35% 차지한다고 발표하였다.

또한 이중 강남지역의(강남 서초 송파) 경우는 전체 7만839호가 공급된 가운데 85㎡ 초과 물량이 6만1111호로 86.3%에 달한다. 60㎡ 이하 물량은 3634가구에 불과하다

3. 결언

2010년 부동산 투자에 있어 뉴타운 재개발등지의 사업장 투자에서 상대적으로 사업기간이 연장 될수 있음과 뉴타운 사업 등은 소형주택 공급부족을 일정부분 유발하고 있음을 기억하여야한다.

따라서 기존 가구수 대비 전반적인 주택감소 효과와 아파트 등으로 개발되어도 기존 가구의 상당수는 입주가능하지 않은 높은 가격으로 분양되는 점을 고려할 때 인근지역 및 서울전역의 소형 저가주택의 매매/전세수요는 증가할 것으로 보인다.

*서민주거시설이라 할 수 있는 다세대, 다가구, 단독, 연립주택 등 인허가 실적은 국토해양부에 따르면 서울지역의 경우 올해

  9월까지 5059건으로 집계됐다.

2002년 10만7952건에 이르던 다세대, 다가구, 단독, 연립주택 등 인허가 실적은 2008년 2만6479건으로 감소하였고 올해는

1만 건이 넘지 않을 것으로 전망되고 있고 서민주택의 대체 주거시설이라 할 수 있는 오피스텔 입주물량이 2004년 만해도

전국 9만6620실, 서울 4만4169실에서 2010년 오피스텔 입주 예정량 역시 전국 5827실, 서울 679실 정도로 급감 하고 있어

서민 주거시설의 공급에 대하여 대책이 필요하다고 보여진다.//