다주택자양도세완와되면세테크다시짜라.

    ***다주택자 양도세 완화되면…세테크 새로 짜라***

                          미분양ㆍ분양권 살때 입주시점 따져봐야

다주택자 양도세 완화 등 세제 개편으로 부동산 세테크 전략도 수정이 불가피해졌다. 주택 소유 여부와 보유 주택 수 등에 따라 절세 방법을 달라질 수밖에 없게 됐다. 매도·매수 시기도 잘 따져봐야 한다. ◇1가구 1주택자=집을 한 채 가진 사람은 선택의 여지가 많아졌다. 양도세 특례 기간(2009년 1월~2010년 12월 31일) 중 집을   사면 무조건 중과세를 면할 수 있기 때문이다.   우선 급매물로 나온 주택을 사서 1가구 2주택자가 된 후 집값이 오를 때 한 채를 처분해 시세 차익을 남기고 다시 다른 주택을   매입하는 게 유리하다. 미분양 아파트나 아파트분양권을 살 때는 입주 시점도 따져야 한다. 다주택자의 양도세 완화 혜택은 주택 취득일(입주 후 소유권 이전 등기 시점)을 기준으로 하기 때문이다. 2011년 이후 입주하는 아파트는 양도세 경감 혜택을 받을 수 없다. 기존 주택과 양도세 특례 기간 중 취득한 주택 가운데 기존 주택을 먼저 파는 게 유리하다. 기존 주택의 경우 특례기간 중 팔아야 중과세를 면하기 때문이다. ◇1가구 2주택자=특례 기간 중 집값 동향을 살펴 매매 타이밍을 잘 잡는 게 중요하다.   내년 이후 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 일시적으로 늘어날 수 있다.   이럴 때 집을 내놓으면 양도세를 적게 낼 수 있지만 제값 받고 팔기가 쉽지 않다. 따라서 내년 이후 2년 안에 시장 상황이 좋아질 때까지 매도 시기를 늦추는 것도 방법이다. 반대로 주택을 한 채 팔고 다시 다른 한 채를 사 2주택자 양도세 완화 혜택을 보려고 할 경우 역시 매수 타이밍을 잘 잡아야 한다. 되도록이면 매물이 쏟아져 가격 하락세가 뚜렷한 시기에 주택을 사는 게 유리하다. 3주택자, 기존주택 팔고 투자 대상 변경 ◇3주택 이상 다주택자=이미 여러 채의 집을 소유한 사람은 매도 시점과 어느 주택을 먼저 팔 것인지를 잘 따져봐야 한다.    전문가들은 1가구 3주택 이상자는 양도세 특례기간 중에 집 한 채를 파는 게 유리하다고 조언한다. 양도세가 60% 중과됐지만 이보다 15%포인트 낮은 45%만 부담해도 되기 때문이다. 2주택자와 같이 일반세율을 적용하는 것에 비하면 혜택이 크지 않지만 그래도 세금을 줄이는 방법이다. 매도 때는 가치가 다소 떨어지는 집부터 처분하는 게 좋다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "양도세 감면 혜택을 보려고 내년 초 서둘러 집을 파는 것보다는 내년 하반기 이후 부동산시장이 다소 회복될 때까지 기다려보는 것도 괜찮다"고 말했다. 기존 주택을 팔고 투자 대상을 바꾸는 방법도 고려할 만하다. 일종의 투자용 주택 갈아타기 전략이다. 실수요 목적의 주택을 제외한 투자용 주택이라면 특례 기간 중 완화된 세율로 매도하고 다시 비슷한 입지나 가격대의 주택을 살 경우 앞으로 기간 제한 없이 새로 매입한 주택은 9~36%의 세율을 적용 받게 된다.

조철현 기자 choch@joongang.co.kr