바뀌는세금따라잡기.

               *바뀌는 세제 바로 따라잡으면 홈런 친다*

                      다주택자 양도세 최대 44% 절세 가능

2009년부터 부동산 관련 세제가 많이 바뀐다. 핵심은 종부세가 완화되고, 1가구 다주택자의 양도세 부담도 크게 줄어든다는 것이다. 세금 관련 제도는 바로 바로 따라 잡지 않으면 손해를 볼 수 있다. 간발의 시간 차로 혜택을 놓칠 수도 있다. 바뀌는 제도를 잘 알아둬야 낭패를 보지 않는다. 최근 국회를 통과한 부동산 세제 개편안 중 가장 눈길을 끄는 것은 다주택자의 양도세 완화다. ‘2년간 한시적 완화’라는 꼬리표가 붙기는 했지만 주택 소유자들의 세테크 전략은 물론 주택시장의 향방을 좌우할 주요 동력으로 작용할 전망이다. ◇유주택자 2년 내 집 더 사도 양도세 중과 안해 1가구 다주택자의 양도세가 내년 1월 1일부터 2010년 말까지 2년간 한시적으로 완화된다. 우선 현재 2주택자의 경우 향후 2년내 기존 집을 팔면 양도 차익에 대해 6~33%(2009년 양도분은 6~35% 적용)의 일반세율이 적용된다. 지금까지는 1가구 2주택자의 경우 50%의 세율을 적용했다. 쉽게 말해 집을 두 채 가지고 있는 사람이 2010년까지 한 채를 팔면 50% 중과세를 내지 않고 과표 기준에 따른 일반세율을 적용해 양도세를 내면 된다는 것이다. 나머지 한 채는 언제 팔더라도 비과세될 수 있다. 이 때 비과세 혜택을 받으려면 서울과 과천·수도권 5개 신도시는 2년 거주에 3년 보유, 기타 지역은 3년 보유 요건을 갖춰야 한다. 그러나 1가구 2주택자가 2010년 말 이후 기존에 갖고 있던 주택 한 채를 팔면 종전과 똑같이 50%로 중과세된다. 즉, 특례기간 이전에 산 집은 내년과 2010년까지 처분하면 중과세를 면하지만 그 2011년 이후는 양도세 특례 혜택을 볼 수 없는 것이다. 현재 유주택자가 집을 추가로 살 때도 세금 혜택이 주어진다. 이미 집이 있는 사람이 앞으로 2년 안에 집을 사서 1가구 2주택자가 될 경우 이 집을 언제 팔아도 양도세 중과를 적용받지 않는다. 2년 내에 취득하는 주택은 10년이나 20년 뒤에 팔아도 2주택 이하이면 일반과세(6~33% 양도세율 적용)되는 것이다. 가령 A주택을 가진 1가구 1주택자가 2년내 B주택과 C주택까지 샀다가 C주택을 팔면 양도세는 양도 차익의 60%가 아닌 45%만 내면 되고 B주택까지 팔 경우 일반세율로 양도세를 내면 된다.   ◇취득 후 2년 내 팔면 양도세율 40~50% 적용 1가구 3주택 이상자에게 양도세 완화 혜택이 주어진다. 집을 세 채 이상 가졌더라도 2010년말까지 한 채를 되팔 때 45%의 양도세율이 부과되는 것이다. 지금까지는 60%의 세율이 적용되고 있다. 그렇다면 이미 A와 B주택을 갖고 있는 2주택자가 2년 안에 C와 D주택을 사서 4주택자가 됐다면 어떨까. 2년 안에 어느 주택을 먼저 팔든지 45% 양도세를 내야 하고 2년이 지난 뒤에는 A나 B주택을 먼저 팔면 60% 중과된다. 하지만 C나 D주택을 먼저 팔면 45%만 내면 된다. C와 D 두 채만 사는 게 아니고 여러 채를 사도 마찬가지로 45% 양도세를 낸다. 하지만 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과 규정을 한시적으로 면제하더라도 취득 후 2년 안에 되팔면 단기 양도 세율이 적용 된다. 집을 매입한 지 2년이 넘지 않아 팔 경우 주택 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만은 40% 양도세가 중과되는 것이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 “현재 1주택자가 내년 이후 2년 내 집 한 채를 새로 사 2년 안에 되팔면 단기 양도세율이 적용되는 만큼 일반 과세(세율 6~33%)를 받으려면 구입 시점부터 2년이 지난 뒤에 파는 것이 좋다”고 말했다. 1가구 1주택자에게 부여되는 장기 보유 특별공제도 현재와 마찬가지로 1가구 다주택자에게는 해당 사항이 없다. 장기 보유 특별공제는 3년 이상 보유시 연 8%씩 최대 80%까지 양도세를 공제해주는 제도다. ◇시행 중인 부동산 세제 이미 바뀐 부동산 세제도 적지 않다. 일시적 2주택자의 양도세 유예 기간이 1년에서 2년으로 늘어났다. 1가구 1주택자가 이사 목적으로 주택을 새로 사 일시적으로 2주택자가 되더라도 2년 안에 기존 주택을 팔기만 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 이는 개정 시행령 공포일 이전에 취득한 주택에 대해서도 적용된다. 가령 1주택자가 신규 주택을 사 보유하고 있는 기간이 시행령 공포일(올 12월 초) 현재 1년 6개월인 경우 공포일 이후 6개월 안에 팔기만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또 2010년 12월31일까지 지방 미분양주택을 몇 채를 사든 상관없이 나중에 팔 때는 1가구 1주택자와 마찬가지로 양도세 일반 세율(6~33%)이 적용된다. 장기보유특별공제 혜택(10년 이상 보유시 최대 80%)도 받는다.

조철현 기자 choch@joongang.co.kr