공인중개사법령 판례

<공인중개사법령 판례>

대법원 2000. 6. 19. 선고 2000도837 판결

타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 부동산에 대하여 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 부동산중개업법 제2조 제2호 소정의 중개업에 해당하며, 그와 같은 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

대법원 1991.7.23. 선고 91도1274 판결

부동산중개업법 제2조 제1호에 규정된 중개업의 요건으로서 알선. 중개를 업으로 한다고 함은 반복. 계속하여 영업으로 알선. 중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 이러한 반복. 계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과한 경우는 중개업에 해당하지 않는다.

대법원 1988.8.9. 선고 88도998 판결

부동산중개업법 제2조 제1호 소정의 "알선.중개를 업으로 한다"함은 반복 계속하여 영업으로 알선.중개를 하는 것을 의미한다고 해석하여야 할 것이므로 알선.중개를 업으로 하였는지의 여부는 알선. 중개행위의 반복 계속성, 영업성등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인 즉 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로는 알선. 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다.

대법원 1999. 12. 24. 선고 99도2193 판결

  [1] 변호사 아닌 자가 법률사무의 취급에 관여하는 것을 금지함으로써 변호사제도를 유지하고자 하는 변호사법 제90조 제2호의 규정 취지에 비추어 보면, 위 법조에서 말하는 '대리'에는 본인의 위임을 받아 대리인의 이름으로 법률사건을 처리하는 법률상의 대리뿐만 아니라, 법률적 지식을 이용하는 것이 필요한 행위를 본인을 대신하여 행하거나, 법률적 지식이 없거나 부족한 본인을 위하여 사실상 사건의 처리를 주도하면서 그 외부적인 형식만 본인이 직접 행하는 것처럼 하는 등으로 대리의 형식을 취하지 않고 실질적으로 대리가 행하여지는 것과 동일한 효과를 발생시키고자 하는 경우도 당연히 포함된다.

  [2] 경매절차는 거래당사자간의 거래행위에 의하여 목적물을 취득하는 절차가 아니라 집행법원이 소유자의 의사에 반하여 목적물을 강제로 환가하는 절차여서 거기에는 부동산중개업법 제2조 제1호 소정의 '중개'가 개입할 여지가 전혀 없으므로, 부동산중개업법시행령 제19조의2 제2호에서 말하는 "경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선"의 개념은 이를 '중개'에 있어서의 그것과 유사한 것으로 보아 의뢰인을 위하여 입찰을 대리하는 등 경매대상 부동산의 취득을 위하여 법원에서 행하는 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것까지를 포괄하는 개념으로 이해할 수는 없고, 이는 어디까지나 경매대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한사항 등 같은 법 제17조 제1항 및 같은법시행령 제22조 제1항 제1호 내지 제3호 소정의 사항을 확인․설명해 주는 한편, 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 등의 방법으로 경매절차에 개입하지 않고 그 취득을 도와주는 것만을 의미하는 것으로 이해하여야 한다.

  [3] 법률적 지식이 없거나 부족한 매수희망자들을 위하여 경매절차가 진행중인 부동산에 대한 권리의 하자 유무를 확인한 결과를 설명해 주면서 공동 명의로 낙찰받아 분할하여 주겠다고 제의하여 승낙을 받은 다음 그들 중 한 사람으로 하여금 대리 입찰하게 하고 입찰법정에 함께 가서 입찰할 금액을 정해 주는 등 입찰을 위한 제반 절차를 사실상 주도하면서 그 외부적인 형식만 매수희망자들이 직접 입찰을 하는 것처럼 하여 실질적으로 입찰을 대리한 행위는 변호사법 제90조 제2호 소정의 '대리'에 해당할 뿐 부동산중개업법시행령 제19조의2 제2호 소정의 '경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선'에는 해당하지 않는다.

대법원 1999. 9. 7. 선고 99도3005 판결

  법원의 부동산 경매사건에서 매수신청인으로부터 금품을 받거나 이를 받기로 약정하고 그 매수신청인을 대리하여 입찰표를 작성하여 법원에 제출하는 행위는 매수신청인의 경매입찰을 대리한 것으로서 변호사법 제90조 제2호가 규정한 '금품을 받거나 받을 것을 약속하고 법률사건에 관하여 대리한 경우'에 해당할 뿐, 부동산중개업법 제9조의2 제4호, 같은법시행령 제19조의2 제2호에서 법인인 중개업자에게 허용한 '경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선'에 해당되지 아니한다.

대법원 2001. 4. 13. 선고 2001도790 판결

  [1] 변호사 아닌 자가 법률사무의 취급에 관여하는 것을 금지함으로써 변호사제도를 유지하고자 하는 구 변호사법{2000. 1. 28. 법률 제6207호(2000. 7. 29. 시행)로 전문 개정되기 전의 것} 제90조 제2호의 규정 취지에 비추어 보면, 위 법조에서 말하는 '대리'에는 본인의 위임을 받아 대리인의 이름으로 법률사건을 처리하는 법률상의 대리뿐만 아니라, 법률적 지식을 이용하는 것이 필요한 행위를 본인을 대신하여 행하거나, 법률적 지식이 없거나 부족한 본인을 위하여 사실상 사건의 처리를 주도하면서 그 외부적인 형식만 본인이 직접 행하는 것처럼 하는 등으로 대리의 형식을 취하지 않고, 실질적으로 대리가 행하여지는 것과 동일한 효과를 발생시키고자 하는 경우도 당연히 포함된다고 할 것이고, 경매절차는 거래당사자 간의 거래행위에 의하여 목적물을 취득하는 절차가 아니라 집행법원이 소유자의 의사에 반하여 목적물을 강제로 환가하는 절차이어서 거기에는 부동산중개업법 제2조 제1호 소정의 '중개'가 개입할 여지가 전혀 없으므로, 구 부동산중개업법시행령{2000. 6. 7. 대통령령 제16837호(2000. 7. 29. 시행)로 개정되기 전의 것} 제19조의2 제2호에서 말하는 '경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선'의 개념은 이를 '중개'에 있어서의 그것과 유사한 것으로 보아 의뢰인을 위하여 입찰을 대리하는 등 경매대상 부동산의 취득을 위하여 법원에서 행하는 경매절차에 구체적으로 개입하여 적극적인 활동을 하는 것까지를 포괄하는 개념으로 이해할 수는 없고, 이는 어디까지나 경매대상 부동산에 대하여 필요한 자료를 전시하고 그 권리관계나 거래 또는 이용제한 사항 등 구 부동산중개업법{2000. 1. 28. 법률 제6236호(2000. 7. 29. 시행)로 개정되기 전의 것} 제17조 제1항 및 구 부동산중개업법시행령 제22조 제1항 제1호 내지 제3호 소정의 사항을 확인․설명해 주는 한편 그 경제적 가치에 관하여 정보를 제공하고 조언하는 등의 방법으로 경매절차에 개입하지 않고 그 취득을 도와주는 것만을 의미하는 것으로 이해하여야 한다.

  [2] 법률적 지식이 없거나 부족한 경매부동산에 대한 매수희망자들을 위하여 경매사건에 있어서 입찰가격을 결정하여 주고, 그에 따라 입찰표를 작성하게 하는 등 입찰서상의 명의인을 기재하여 제출하는 것을 제외한 모든 경매과정에 관여하여 경매부동산을 경락받도록 하여 주는 등 경매 입찰을 사실상 대리해 주고, 그 수수료 명목으로 금원을 교부받은 경우, 구 변호사법(2000. 1. 28. 법률 제6207호로 전문 개정되기 전의 것) 제90조 제2호 소정의 '대리'에 해당할 뿐 구 부동산중개업법시행령(2000. 6. 7. 대통령령 제16837호로 개정되기 전의 것) 제19조의2 제2호 소정의 '경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선'에는 해당하지 않는다고 한 사례.

대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결

  [1] 부동산중개업법 제38조 제2항 제5호, 제15조 제2호는 부동산중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 같은 법 제20조 제3항에 규정된 한도를 초과하여 수수료 및 실비 등 금품을 받는 행위를 금지하고, 이에 위반된 행위를 처벌하고 있는바, 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매․교환․임대차 기타 귄리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말하며(같은 법 제2조 제1호), 한편 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상, 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 할 것이다.

  [2] 중개와 구별되는 이른바 '분양대행'과 관련하여 교부받은 금원에 해당한다고 보아 부동산중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과 수수가 금지되는 금원이 아니라고 한 사례.

대법원 1999. 2. 9. 선고 98도3116 판결

  부동산중개업법 제15조 제2호는 중개업자 등은 "제20조 제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그 외에 사례․증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위"를 하여서는 아니된다고 규정하고 있으므로 중개업자가 부동산의 거래를 중개한 후 사례비나 수고비 등의 명목으로 금원을 받은 경우에도 그 금액이 소정의 수수료를 초과하는 때에는 위 규정을 위반한 행위에 해당한다.

대법원 1991.4.23. 선고, 90도1287 판결*

  가. 전대 등 금지규정인 주택건설촉진법 제38조의3 제1항에 의하면 그 위반에 대한 벌칙규정인 같은 법 제52조의 적용대상인 전매 또는 전대의 금지기간은 국민주택사업주체가 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 5년의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기간이며 그 기간 중에 전매 또는 전대를 한 경우에 한하여 위 벌칙규정에 의한 처벌의 대상이 되고 그 기간의 전이나 후에 있어서는 전매 또는 전대하더라도 처벌할 수 없음이 명백하며, 한편 위 기간을 규정한 같은법시행령 제37조 제1항, 같은법시행규칙 제34조의2 제1항에 의하면, 결국 국민주택사업주체가 건설.공급한 국민주택은 입주예정자에 통보된 당해 주택의 입주개시일로 부터 6개월간 전매 또는 전대가 금지되고 이 기간 중의 전매 또는 전대행위만이 위 벌칙규정에 의한 처벌의 대상이 되는 것으로 풀이할 수 밖에 없으며, 이와 달리 주택건설촉진법 제38조의3 제1항의 전매 등 금지규정의 입법취지에 비추어 당해 주택의 최초공급일 전에 있어서도 전매 등 행위를 규제할 필요가 있음은 최초공급일 후에 있어서와 차이가 없다고 하여 위 규정이 전매금지기간의 종기만을 정한 것이고 당해 주택의 최초공급일은 전매금지 기간의 시기가 아니라 단지 위 종기를 계산하는 기준시점일 뿐이라고 해석하는 것은 최초공급일 전의 전매 등 행위를 처벌하기 위한 확대해석으로서 죄형법정주의의 원칙에 위반된다.

  나. 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 입주권은 부동산중개업법 제3조 제2호 소정의 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다.

대법원 1991.3.27. 선고 90도2858 판결*

  중개업자가 매도인으로부터 매도중개 의뢰를 받은 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 매수중개 의뢰를 받은 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우 부동산중개업법 제15조 제5호에 해당하지 아니한다.

대법원 1990.11.23. 선고, 90누4464 판결

  부동산을 매수할 자력이 없는 갑이 전매차익을 노려 을로부터 이 사건 부동산을 매수하여 계약금만 걸어 놓은 다음 중간생략등기의 방법으로 단기전매하여각종 세금을 포탈하려는 것을 부동산중개인인 원고의 중개보조인 병이 알고도이에 동종하여 그 전매를 중개하였는데, 중도금 지급기일이 임박하도록 전매차익이 생길 만한 가액으로 위 부동산을 매수하겠다는 원매자가 나타나지 아니하자 계약이행을 하지 못하여 계약금을 몰취당하는 등의 손실을 방지하기위하여 매수대금보다 싼 값에 전매하게 된 것이라면 갑이 결과적으로 전매차익을 올리지 못하고 말았다고 할지라도 병의 위 전매중개는 부동산중개업법제15조 제6호 소정의 탈세를 목적으로 이전등기를 하지 아니한 부동산의 매매를 중개하여 부동산투기를 조장하는 행위에 해당한다.

대법원 1990.11.9. 선고 90도1872 판결

부동산중개업법이 제15조 제5호에서 중개업자 등이 '중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위'를 하지 못하도록 금지한 취지가, 이를 허용할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는 점에 비추어 볼 때, 위 법조 소정의 '중개의뢰인'에는 중개대상물의 소유자 뿐만 아니라 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁받은 수임인 등도 포함된다고 보아야 한다.

대법원 1990.4.27. 선고 89도1886 판결

  형벌법규, 특히 어떤 행정목적을 달성하기 위하여 규제하고 그 행정목적의 실현을 담보하기 위하여 그 위반을 처벌하는 행정형벌법규의 경우에는 법문의 엄격한 해석이 요구되므로, 부동산의 투기억제를 위한 규제의 필요성만으로 부동산중개업법 제15조 제4호의 '증서 등'에 증서의 존재형태가 전혀 다른 분양권을 포함시키는 해석은 용인할 수 없고, 따라서 아파트 당첨권에 대한 매매를 알선하는 행위는 같은법조 소정의 '부동산의 분양과 관련있는 증서 등의 매매를 알선, 중개하는 행위'에 해당한다고 볼 수 없다.

  

대법원 1990.2.13. 선고 89도1885 판결

  부동산중개업법 제3조 제2호에서 중개대상물로 규정한 "건물"에는 기존의 건축물 뿐만 아니라 장래에 건축될 건물도 포함되어 있는 것이므로, 아파트의 특정 동, 호수에 대한 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후에 특정아파트에 대한 매매를 중개하는 행위 등은 중개대상물인 건물을 중개한 것으로 볼 것이지 이를 같은 법 제15조 제4호에 의하여 부동산 중개업자가 해서는 아니될 부동산의 분양과 관련있는 증서 등의 매매를 중개한 것으로 보아서는 안된다.

  

대법원 1991.12.24. 선고 91다25963 판결

  부동산중개업법 제15조 제1호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제38조 제2항은 이를위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위가 민사상의 불법행위를 구성한다고 한 사례.

대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결

부동산중개업자는 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사․확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사․확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 부동산중개업자가 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다.

대법원 1997. 11. 28. 선고 97다32772, 32789 판결

거래 당사자 사이의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있는 부동산중개업자의 지위나 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 받게 할 때에는 그 손해를 배상하도록 한 부동산중개업법 제19조의 규정에 비추어 보면, 부동산중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 부동산중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래 조건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이라는 점, 매수인이 중개업자의 말을 믿어 착오에 빠지게 되었지만 중개업자가 착오에 빠지게 된 과정에 명확하게 당해 점포를 지적하지 아니하였던 매도인의 잘못도 개입되어 있는 점, 중개인을 통하여 하는 부동산 매매 거래에 있어 언제나 매수인 측에서 매매 목적물을 현장에서 확인하여야 할 의무까지 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라 매매 당사자에게 중개업자가 매매 목적물을 혼동한 상태에 있는지의 여부까지 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무까지는 없다고 할 것인 점 등 매매 중개와 계약 체결의 경위 및 부동산 매매 중개업의 제반 성질에 비추어 볼 때, 매수인이 다른 점포를 매매계약의 목적물이라고 오인한 과실이 중대한 과실이라고 단정하기는 어렵고, 매수인과 매도인 쌍방을 위하여 중개행위를 한 중개업자 스스로 매매계약의 목적물을 다른 점포로 오인한 채 매수인에게 알려 준 과실을 바로 매수인 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수도 없다고 판단한 원심판결을 수긍한 사례.

대법원 1993.5.11. 선고 92다55350 판결

  가. 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 부동산중개업법(1989. 12. 30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있다.

  나. 등기권리증은 소유권이전등기단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.

대법원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결

부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 부동산중개업법 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다.

대법원 1992.1.21. 선고 91다36918 판결

  갑이 을을 상대로 소유권이전등기의 말소등기절차이행청구소송을 제기하여 승소판결이 확정되었으나, 병이 을로부터 부동산을 매수할 때는 위 판결에 따른 말소등기가 되어 있지 아니하고 예고등기까지 말소되어 있어서 중개인과 사법서사 등으로부터 위 부동산에 저당권설정등기가 된 것 외에는 아무런 하자가 없다는 설명을 듣고 이를 매수하여 그 때부터 이를 점유하고 있다면, 병이 을을 진정한 소유자로 믿은 데 과실이 있다 할 수 없다고 보아 병의 등기부 시효취득을 인정한 사례.

대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결 *

  부동산중개업법 제17조 제1항은 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태․입지․권리관계․법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실․정확하게 설명하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제19조 제1항은, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인․설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니다.

대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결

  [1] 부동산중개업법 제2조 제1호는 '중개라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매․교환․임대차 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다'고 규정하고, 구 부동산중개업법(1999. 3. 31. 법률 제5957호로 개정되기 전의 것) 제19조 제2항은 '중개업자는 자기의 사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있는바, 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다.

  [2] 중개업자인 갑이 자신의 사무소를 을의 중개행위의 장소로 제공하여 을이 그 사무소에서 임대차계약을 중개하면서 거래당사자로부터 종전 임차인에게 임대차보증금의 반환금을 전달하여 달라는 부탁을 받고 금원을 수령한 후 이를 횡령한 경우, 갑은 구 부동산중개업법(1999. 3. 31. 법률 제5957호로 개정되기 전의 것) 제19조 제2항에 따라 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 본 원심의 판단을 수긍한 사례.

대법원 1999. 3. 9. 선고 98다61913 판결

  부동산중개업법 제19조 제1항, 제3항의 규정에 의하여 부동산중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해배상책임을 보장하기 위하여 인․허가 관청을 피보험자로 하여 체결한 인․허가보증보험계약은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상하기 위하여 체결된 이른바 타인을 위한 손해보험계약으로서 중개인의 고의 또는 과실로 인하여 재산상의 손해를 입은 중개의뢰인은 당연히 그 계약의 이익을 받아 보험자에게 보험금을 청구할 수 있으므로 중개의뢰인이 보험자에게 보험금을 청구하는 경우 이는 중개의뢰인이 제3자로서 상법 제724조에 의하여 피보험자가 책임질 사고로 입은 손해에 대하여 보험자에게 직접 보상을 청구하는 것으로는 볼 수 없다고 한 사례.

대법원 1995.9.29. 선고 94다47261 판결

  가. 부동산중개업법 제19조 제1항은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 여기서의 중개행위에 해당하는지 여부는 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 위 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정할 것이고, 한편 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매․교환․임대차 기타 권리의 득실․변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함하는 것이다.

  나. 부동산중개업법(1993.12.27. 법률 제4628호로 개정되기 전의 것) 제19조 제2항(현행 제3항), 제35조의2에 근거하여 전국부동산중개업협회가 운영하는 공제제도는 중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래 당사자에게 부담하게 되는 손해배상 책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도라고 보아야 할 것이므로, 그 공제약관에 공제 가입자인 중개업자의 고의로 인한 사고의 경우까지 공제금을 지급하도록 규정되었다고 하여 이것이 공제제도의 본질에 어긋난다거나 고의, 중과실로 인한 보험사고의 경우 보험자의 면책을 규정한 상법 제659조의 취지에 어긋난다고 볼 수 없다.

대법원 1992.9.1. 선고 92누6631 판결

  부동산중개업을 영위하는 중개인들이 상가의 분양 및 임대를 중개하고 상가신축업자로부터 받은 소개료는 소득세법 제20조 제1항 소정의 당해 중개인의사업소득이 되는 이상, 그들이 사업소득세를 납부하였는지의 여부와 관계없이위 신축업자에게는 같은 법 제142조 제1항 제5호 소정의 소득세원천징수의무가 없다.

대법원 1992.11.10. 선고 92누2806 판결

  부동산중개업허가갱신신청 과정에서 사무소의 위치를 허위로 기재한 신청서를 제출하고 관계공무원에게 부정한 청탁을 하여 갱신허가를 받은 것이 부동산중개업법 제22조 제1항 제2호 소정의 ꡒ허위 기타 부정한 방법으로 중개업의 허가를 받은 경우ꡓ에 해당한다고 한 사례.

대법원 1992.6.23. 선고 92누2554 판결

  부동산중개업자가 스스로 토지를 매수한 다음 미등기 전매하여 상당액의 전매차익을 취한 점에 대하여 매도인으로부터 고소를 당하자 매도인에게 합의금을 지급하고 그 고소를 취하시킨 경우에 있어, 위 과정에서 매도인에게 합의금을 지급한 목적은 자신의 형사책임을 경감하기 위한 합의를 하기 위하여 한것이라고 볼 것이나, 위 중개업자가 과세관청의 과세처분이 있기 전에 한 위와 같은 합의약정의 실질적인 내용은 다른 특별한 사정이 없다면 중개업자가매도인에게 원래의 매매대금에 돈을 더하여 주고, 매도인은 이 돈을 받고 고소를 취하하기로 한 것으로 보는 것이 상당할 것이고, 그렇게 본다면 중개업자와 매도인과의 매매대금이 변경되었거나 적어도 이 돈이 중개업자의 토지취득에 소요된 실지거래가액으로 보는 것이 옳을 것이라고 한 사례.

대법원 1991.11.26. 선고 91누6559 판결

  소득세법상의 사업소득에 해당하는지의 여부는 그 사업의 수익목적 유무와 사업의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려져야 할 것이고 단지 사업자등록을 마치지 아니하였거나 사업소득세를 납부한 일이 없다는 것만으로 사업소득이 아니라고 단정할 것이 아니다.

  상가분양 및 임대를 소개한 사람들 중 상당수가 "o o 부동산"이라는 부동산중개업 상호를 사용하고 있을 뿐 아니라 사업등록까지 마친 자도 포함되어 있어 영리를 목적으로 하는 중개업자들이 상당수 포함되어 있는 것으로 보여지는데도, 원심이 채증법칙위반과 심리미진으로 증거 없이 위 소개인들이 모두 일시적으로 중개행위를 한 것으로 잘못 인정하여 그들이 받은 소개료가 모두 사업소득이 아니라 기타소득이라고 잘못 판단하였다고 하여 원심판결을 파기한 사례.

대법원 1991.1.25. 선고, 90누6439 판결

  소개비는 소득세법 제45조 제1항 제4호, 같은법시행령 제94조 제4항에서 말하는 "부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 양도비"에 해당되어 양도차익의 계산에 있어서는 이를 양도가액에서 공제할 필요경비에  포함시켜야 하며, 소개비가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 한다.

대법원 1990.11.27. 선고, 90누4808 판결

나. 원고가 대금 1,164,000,000원에 매도한 이 사건 부동산의 중개수수료로서 중개인에게 지급하였다고 하여 원심이 소득세법 제45조 제1항 제4호 소정의 양도비로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 판시한 합계 금 140,400,000원은 서울특별시 부동산중개수수료 및 실비의 기준과 한도에 관한 조례에 정하여진 한도액을 크게 초과하는 금액임은 별론으로 하고라도, 이와 같은 높은비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운금액이라고 할 것이다.

대법원 1985.6.25. 선고 83누546 판결

  구 법인세법(1978.12.5 법률 제3099호로 개정되기 전의 것) 제59조의2 제1항에 의하여 건물양도의 경우에도 특별부가세가 부과되는 부동산매매업자라 함은 구 영업세법시행령 (1975.9.24 대통령령 제7827호) 제11조 제1항, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항의 각 규정에 비추어 볼 때 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 영리를 목적으로 1과세 기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 자를 의미한다.

  

대법원 1984.6.26. 선고 ,83누549 판결

  가. 구 법인세법(1978.12.5 개정 전의 법) 제59조의2 제1항에 의하여 건물 양도의 경우에 특별부가세부과 대상이 되는 부동산매매업자라 함은, 구 영업세법시행령(1975.9.24 대통령령 제7827호) 제11조 제1항 및 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항의 각 규정들에 미추어 볼 때, 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매도하거나 영리를 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 자를 말한다고 해석함이 상당하다.

  나. 부동산임대를 사업목적으로 하는 원고법인이 상가건물 3동을 건축함에 있어 소외 단체가 투자한 건축공사금을 상환하기 위하여 위 건물 중 1동을 매도하였다면 원고 법인의 위 건물 매도행위는 계속성. 반복성이 있다고 볼 수 없어 원고 법인은 부동산매매업자라고 할 수 없고 따라서 위 건물 매도행위에 대하여 특별부가세를 부과할 수 없다.