주택경매시우선변제금은...

                  ***주택경매시 전.월세 보증금의 우선변제 는***

Q 서울 마포구의 아파트에서 전세를 살고 있는데 최근 집이 경매로 넘어가면서 법원에서 권리신고 및 배당요구 통지서를 받았습니다. 2005년에 선순위 은행 근저당이 설정되어 있는 상태에서 2009년에 6000만원에 전세계약을 하고 확정일자 신고를 했습니다. 배당금을 받지 못할 경우 주택임대차보호법상 임차인이 보호받을 수 있는 금액은 얼마인가요.

A 주택임대차보호법은 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 권리를 명시하고 있지만

이해 부족으로 안타깝게 최우선변제를 못받는 사례가 자주 생깁니다.

특히 법에서 보호하는 소액임차인의 범위와 보증금의 규모에 대한 규정은 여러 차례 변경된 만큼,전세계약을 할 때는 보호되는 보증금의 규모와 선순위 담보물권 설정일자를 반드시 확인하고 계약해야 합니다.

소액임차인에 해당되더라도 규정 개정이전에 설정된근저당권에 대해서는소액임차인이 우선변제를 주장할 수 없기 때문입니다.

만약 근저당권이 주택임대차보호법 시행령이 개정된 2008년 8월21일 이후에 설정됐다면 2000만원까지 보호를 받을수있습니다. 서울 및 수도권에서 과밀억제권역의 경우 보증금 6000만원까지에 대해서 2000만원을 보호받을 수 있기 때문입니다.

하지만 위의 사례에서는 2005년에 은행이 근저당을 설정했습니다. 이 경우 기준은 보증금이 4000만원 이하인 임차인 중 1600만원까지만 보호받게 됩니다.

결국 질문하신 분은 소액임차인 보호에는 해당이 안되는 상황입니다.

다만 확정일자를 받아둔 만큼 은행이 배당받고 남은 금액에 대해서는 후순위로 배당을 받을 수 있습니다.

선순위 담보물권은 근저당,가등기담보권,경매개시결정등기일 등이 기준이 되며,가압류채권이나 압류채권 등은 해당되지

않습니다.

주택 등기부등본을 떼어 각각의 설정일을 확인하면 배당받을 수 있는 금액을 알 수 있을 겁니다.

Q 집값이 크게 오르지 않는 거 같아 경매로 싸게 주택을 사볼까 합니다.

그런데 최근 관심을 갖고 있는 물건의 등기부등본을 보니 '토지별도 등기'라는 내용이 있습니다.

경매 입찰시 주의해야 할 부분이 있을까요.

A 토지별도등기는 집합건물(아파트 다세대 연립주택 등)이 존재하는 토지에 저당권설정등기,가압류등기 등이 되어 있는 것을 말합니다. 토지별도등기가 있다면 일반인들로서는 아무래도 입찰을 하기에는 꺼림직한 게 사실입니다.

토지별도 등기는 말소 여부에 따라 경매수익에 큰 차이가 있는 만큼 면밀한 분석이 필요합니다.

경매신청자가 토지와 건물에 대해 동시에 근저당을 설정해 경매로 넘긴 경우에는 토지별도 등기가 없어집니다.

토지근저당권자가 배당 요구를 통해 배당을 받아가는 경우에도 토지별도 등기는 없어집니다.

특히 경매진행 과정에서 경매정보지에 토지매각 조건이 '매수자 인수 조건부'라고 표시된 경우에는 주의를 기울여야 한다.

이 때는 토지 등기부등본을 발급받아 전체 근저당에 대한 채무를 알아본 뒤 해당 구분건물이 대지권에 해당하는 지분 중 얼마의 채무를 변제해야 하는지를 고려해 변제금액만큼만 감액해서 입찰해야 합니다.

일단은 토지별도등기가 말소된 상태에서 입찰을 하는 게 가장 좋지만,말소하지 않은 경매물건을 인수하려 할 경우에는 부담하게 될 금액을 염두에 두고 입찰에 임해야 합니다.//