수익성높은경매물건은

                                   ***수익성 높은 경매물건의 제한***

경매에서 말소기준권리 이전의 선순위가등기나 가처분이 존재하는 경우가 적지 않다.

이 경우 경매법원은 선순위가등기나 가처분이 유효한 것인지 판단하게 된다.

순위 보전을 위한 가등기인지 아니면 담보가등기인지 여부를 확인함으로써 매수인의 부담을 명확하게 하기 위해 노력한다.

하지만 법원의 이런 노력에도 불구하고 선순위가등기 등의 효력이나 권리 상태가 명확하게 밝혀지지 않은 채 경매가 진행되는 경우도 적지 않다.

이런 경매 물건에 접근하는 기본적인 노하우를 제시해 본다.

이런 물건들일수록 수익률이 높을 수 있다는 점에서 무조건 기피할 것은 아니라고 본다.

우선 가등기 등에 관한 본 재판이 있었는지, 그 결과는 어떠했는지에 대한 조사가 선행될 필요가 있다.

이미 본안 판결로 권리 관계가 확정되었음에도 불구하고 등기부상에는 이런 본 재판 결과가 반영되지 못한 경우가 적지 않기

때문이다.

*채권자 충부한 자력있으면 낙찰대금 손해 회복할 여지*

본 재판 결과 확인을 위해서는 서울 서초동에 위치한 대법원 도서관 특별 열람실을 직접 방문해서 하급심 판결문 검색을 해보는 것이 현재로서는 가장 정확하고 유일한 방법이다.

가등기권자 등 이해 관계인을 직접 탐문하는 원시적이고 기본적인 방법은 논외로 한다.

가등기권자?가처분권자?소유자?지번 등의 관련 검색어로 판결이 있었는지를 검색하면 된다.

이와 같은 판결 검색에도 불구하고 권리관계가 명백하지 않다면 일정한 위험을 안고 낙찰하게 되는 것인데 이 과정에서는 낙찰 이후 우려되는 소유권 상실에 따른 구제 방법과 절차를 정확하게 이해할 필요가 있다.

향후 가등기권자 등과의 재판을 가정하여 권리 관계를 분석하는 것도 필요하지만 이 부분은 구체적인 사례마다 다르고 일률적

으로 설명하기 어렵기 때문에 논외로 한다.

선순위 가등기 등은 매각 이후에도 말소되지 못한 채 등기 이후 가등기 등을 말소하기 위한 재판을 제기하거나 아니면 가등기

권자 등으로부터 소송을 제기 당할 수 있다.

이때 재판을 통해 낙찰자 앞으로의 이전등기가 말소될 수 있다.

이 경우에는 민법 578조에 따라 채무자나 배당받은 채권자를 상대로 담보 책임을 추궁할 수 있는데 일반적으로 채무자는

무자력인 경우가 적지 않으므로 배당 받게 되는 채권자의 자력이나 지위를 고려해야 한다.

배당 받게 될 채권자가 금융기관과 같이 향후 담보 책임을 부담하기에 충분한 자력이 있는 경우에는 취득한 부동산을 상실하는 경우에도 낙찰 대금 상당의 손해를 회복할 가능성이 크다.

따라서 이런 경우에는 선순위가등기나 가처분 물건이라도 좀 더 과감하게 접근할 수 있을 것이다.

하지만 배당 받게 될 사람이 자력이 불충분한 개인의 경우에는 매수를 결정하기에 앞서 훨씬 까다롭게 살펴봐야 한다.

이 밖에도 가등기나 가처분권리는 소멸시효?제척기간?사정변경에 의한 취소 등 법에서 정한 시간이 흐르게 되면 일정한 요건 하에서 취소시킬 수 있는 방법도 있다는 점에서 시간적인 부분도 고려해 볼 법하다.

다만 3년, 10년 등과 같이 기계적인 이해가 아니라 제도의 취지와 기산점?중단사유 등을 정확히 이해해야 낭패를 면할 수 있다.
최현주 기자