특수임대차인정여부

 

                                  ***특수한 관계의임대차인정여부***

 

1)경매목적부동산의 소유자와 법적인 혼인관계에 있는 자

    ▶즉, 배우자 사이에는 임대차가 인정되지 아니한다.

 

2)경매목적부동산의 소유자와 혈연관계/친인척 관계에 있는 자

   ▶부모, 자식, 친인척사이에서는 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없다.

 

3)경매목적부동산의 소유자 아닌 채무자가 임차인인 경우

   ▶그 임대차가 진실로 존재하는 한 그 임대차를 부인할 수 없다.

 

4)경매목적부동산의 전소유자가 임차인인 경우, 그 전입일은 양수인(매수인)명의로 소유권 이전등기가 경료된 날로 본다.

   ▶즉 소유자가 전입신고 및 입주를 하고 거주하다가 부동산을 매도하고 매수인과 임대차계약을 체결하여 임차인으로

   지위를 바꾸어 계속해서 거주하던 중 목적부동산에 경매가 진행되는 경우가 이에 해당한다.

 

5)나대지상에 근저당권이 설정된 후 건물 신축시 소액임차인의 우선변제

▶임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차

   보호법(199년 1월 21일 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의 2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법

    취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한

    저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제

    받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리의 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용

    될 수 있는 것이고, 저당권설정후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시 방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을

    인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액

    임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.[대판 1999년 7월 23일, 99다25532]

 

◎관련판례

▶주택임대차보호법 제2조에서

같은 법의 적용대상으로 규정하고 있는 "주거용 건물"의 임대차라 함은 임차목적물중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다.

다가구용 단독주택의대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매

신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 주택의 소액임차인은 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다.[대판 1996년 6월 14일, 96다7595]