경매 정보지속의비빌

                     

                                                 ***경매 정보지 속의 비빌***

 

1. 말소기준권리 (권리분석)

2. 경매 신청권자 확인 -임의, 강제

3. 경매 신청권자 청구 채권액- 경매 취하 가능성 타진 

4. 대위 변제의 가능성 타진- 상대방 입장에서 분석

5: 최우선 변제금 ,지급 기준 권리 -배당표 작성을 위한 지급 기준 권리

6. 물건 분석- 소재지, 향후 개발 가능성등

7. 수익분석- 현 시세 및 임차 보증금등

8. 명도 분석- 배당표작성

위의 정보를 경매 정보지에서 확인후 임장을 한다.

 

대부분 정보지는 유료입니다.

책자로 보는 정보지와 인터넷 사이트를 이용하는 방법이 있죠.

무료도 있긴 하지만 불 충분한 자료이기에 신뢰감이 떨어집니다.

대법원 자료를 보기엔 시간이 넘 걸린다는 단점도 있죠 그래서 유료사이트 하나쯤은 보시는게 기본일겁니다.

거기에서 투자를 하든 집마련을 하시든 정보를 얻을 수있으니깐요.

 

 *다와옥션자료중에서* 

 

 

 

1. 물건 주소및 관할 법원 입찰 날짜를 확인한다.

 

2. 물건의 종류, 상황을 확인

   - 감정가 및 최저매각가격을 파악할수 있습니다. 혹 재매각 사건일 경우 보증금이 20~30%경우도 있습니다.

      (전용 면적이란것을 숙지하세요!)

3. 사진, 위치도, 구조등을 살펴 봅니다.

   - 임장활동 하기전에 사진으로 일차적 확인후 다음이나 네이버 지도등으로 주변 환경을 파악합니다.

      (대형 마트, 종합병원,학교,지하철등을 꼼꼼히 살핍니다.)

4. 특수 권리등을 파악합니다.

   - 선순위 임차인, 예고등기. 선순위 가등기등 특수한 권리를 파악합니다.

5. 건물 층수, 용도 및 대지권을 확인한다.

   - 대지권은 미등기일 경우가 있으므로 현장 방문하여 추가 매입을 해야되는것인지 파악한다.

6. 감정 일자를 확인한다.

  - 감정일자에 따라 감정가가 틀려지므로 임장활도을 통한 시세및 주변 변동사항을 체크한다.

     (감정가가 임장으로 통한 시세보다 낮을수 있으니 그럴때는 유찰을 기다리지 말고 입찰한다.)

 

 

 

 

7. 단지 현황.

   - 물건이 아파트일경우 이렇게 단지 현황이 나옵니다. 시세,층수, 구조등을 파악합니다.

      물건지 주변환경또한 참고합니다.

8. 임차인 현황

    - 임차인을 확인하고 있다면 전입일, 확정일자,배당요구일을 확인합니다. 말소기준권리보다 빠른 선순위 임차인이면

       배당받지 못한 보증금을 인수 하셔야됩니다. 

9. 말소기준권리 확인.

    - 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 확인합니다.

       위의 경우처럼 소유권 이전청구 가등기가 선순위로 있다면 인수를 하셔야 됩니다. 만약 가등기가 등기되어버리면

       소유권이 이전되는 상황이 오는것이니 입찰을 하시면 안되시겠죠.

10. 인수되는 권리 확인.

    - 말소기준권리보다 빠른 권리는 낙찰자 인수입니다.

       예고 가등기 등은 필히 확인해야 합니다.

11. 경매 기입 일자 확인

    - 관계자들(임차인,점유자등) 배당을 못받는 경우가 대부분입니다. 경매의 꽃이라는 명도시 어려움을 예측해 봅니다.//