보전산지의투자

                        ***보전산지 해제와 임야투자***

 

사람들은 토지를 볼 때 좋은 것에 우선순위를 두고 매물을 수집한다.

토지라는 부동의 공간에 돈을 묻고 시간을 노래하는 전형적 투자라 했을 때,

대충, 도시지역의 자연녹지와 관리지역 중 계획관리지역으로 세분화된 토지를 우선협상대상으로

분류해놓고 현재의 용도와 현황을 기준으로 평가한다.

공법을 조금 알거나 귀동냥 정도의 지식을 가진 일반 투자자들은, 용도지역-용도지구-용도구역-각종 규제

-허용행위-지목-현황 등으로만 다 조사했다고 안도한다.

일면은 맞는 방법일 수 있다. 그러나 과거의 투자방법이 앞으로도 맞아 떨어진다고는 장담할 수는 없다.

많은 투자자들이 원칙에만 집착한채 그것만이 유일한 성공 비법인양 선택의 폭을 넓힐 줄 모른다.

 

그러나 돌이켜 보면,

우리나라의 토지투자는 70 년대 후반부터 시작된 부동산시장의 중기파동(10년주기설)은  순환을 거듭하다

대규모 토목공사와 신도시 건설이라는 88특수를 기점으로 98년 IMF를 거치면서 경기순환의 정점으로 돌아갔고,

참여정부 시절 다시 한번  전국을 휩쓴 투기광풍과 정책의 남발로 인한 후유증으로 극심한 쇠퇴기를 겪고

있는게 현실이기 때문에 과거와 현재 그리고 미래를 살펴 투자에 임해야 한다.

 

위에서 언급한  투자방식에 대한 필자의 소견은 현 정부의 정책과 시장의 흐름에 기인한다.

"좋은 것을 먼져 고르는 것이 장땡이다..?"

아니다. 겉으론 좋아보이지 않더라도 장래 비전이 보이는 잠재력있는 물건이 성공의 확률도, 수익률도 높다.

과거 10년 전으로만 돌아가 보라.

얼마나 많은 문명의 진화가 있었는가ㅡ.

얼마나 많은 법률이 개정되었으며, 얼마나 많은 정책이 수정되었는가..

이런 현실에 아직도 쌍팔년도의 투자기법이 최선이라고 생각한다면 오산이다.

경매시장에 가면 바로 알 수 있다. 누가 먼져 옥석을 가려 흙속에 숨은 진주를 찾는가 하는 게임이 바로 경매이다.

그래서 競賣인 것이다.

 

이제는 경매가 아닌 일반 토지시장에도 이와같이 투자수요의 부류가 갈릴것이라고 본다. 

토지시장의 저변을 둘러보면, 저가의 토지에 중점을 두고

도로 개설이 가능한 맹지,

점용허가를 받을 수 있는 도로, 구거, 하천을 끼고 있는 토지,

무연고분묘가 있는 소규모 임야,

준보전으로 해제되는 보전산지,

관리지역으로 변경되는  농림지역 진흥지역농지 등의 적정가격이 숨겨진 토지를 찾는 현명한 투자자들이

점차 늘고 있다.

 

아래 고시문을 보자.

보전산지 해제 고시문

보전산지 지정해제 및 지형도면 고시

 

 

 

 

위 도면은 최근에 고시된 보전산지 해제 고시도면이다. 연보라 색깔로 표시된 임야가 해제 임야이며

준보전으로 해제되면 용도지역이 환원된다.

즉, 보전산지는 농림지역 또는 자연환경보전지역이니 관리지역으로 용도지역이 바뀐다는 내용이다. 그래서

「보전산지 해제 및 용도지역 환원 고시」라고 표기되는 것이다.

 

농림지역이 관리지역이 되면 관리지역이 도시지역으로 편입되는 것과 맞먹는 효과를 낸다.

" 몇배가 상승했다!!" 라는 정도로는 표현이 부족할 것이다.

더구나 다양한 개발허용행위와 먼 훗날 도시지역으로 편입될 가능성마져 내포하고 있으니 보전산지 해제 및

용도지역 환원이 주는 위력은 '국토이용의 효율화 방안' 중 하나로써

현 정부의 초기 국토정책의 실천을 반영하는 최대의 파급효과라 하겠다.

 

토지투자에 성공하고 싶다면 정책의 흐름을 예의주시하라.

이는 10년에 한번씩 실시하는 산지구분타당성 조사를 통해 결정되며 최근 2008년 말 완료되었고, 현재는

매년 지역별로 고시되고 있다. 또한 보전산지가 준보전으로 편입되기도 하고, 공익용산지가 임업용으로

임업용산지가 공익용으로 상호 변경되고 있으니 극히 일부의 보전산지만이 준보전으로 변경된다는 것을

알아두어야 한다.

 

준보전으로 해제된 산지는 또 다시 토지적성평가를 통해 보전, 생산, 계획관리로 세분화 된다.

해제된 산지에서는 과거에는 불가능했던 단독주택과 다가구 등의 건축이 가능해지니 전원주택, 민박, 펜션 등의

분양사업도 가능해진다.

수익형부동산은 현재에 투자하는 것이고, 토지는 미래다. 미래에 형성될 가치를 읽고 투자하는 것이다.

알고 준비하면 큰 수익을 낳을 수 있는 보전산지 해제 임야투자 요령이다.//