유치권의매력

 

                        ***유치권의매력***

 

민법상 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 발생한 채권이 변제기에 있는 경우에는 채권전액을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치(점유)할 권리를 말한다.

경매절차에서 이와 같은 유치권이 성립하는 경우에 매수인(낙찰자)은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임

(인수)을 부담하게 되기 때문에, 유치권을 신고해 둔 경우 또는 유치권이 성립될 가능성이 있는 경우에는 유찰횟수가 많아져

매수인(낙찰자)의 입장에서는 통상적인 낙찰가격 보다 저가에 낙찰을 받을 수 있는 장점이 있는 반면에, 유치권으로 담보하는

채권을 변제(인수)할 책임을 부담하게 되는 것이다.

이를 수익적인 측면에서 검토를 해 본다면, 유치권에 대한 성립요건을 정확하게 파악하고 유치권이 성립될 수 없음을 입증

(실무에서는 이를 유치권을 깬다는 표현을 쓰고 있음)할 수 있다면 상당한 고수익을 올릴 수 있으며, 실제 경매고수들은 요즈음

낙찰가율이 90%를 상회하는 물건에는 관심이 없고, 이런 물건에 관심을 보이는 추세이다.

그렇다면 유치권은 어느 경우에 성립하는가?
유치권은 해당 물건으로부터 발생한 채권이어야 하고, 반드시 점유(직접점유, 간접점유 포함)하고 있어야 하는데, 대체적으로

수급업자가 공사대금을 받지 못해서 건축물을 반환하지 않고 점유하고 있는 상태에서 경매에 부쳐진 경우, 점유자가 건물의 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용(유익비라고 하며, 필요비도 유치권은 성립하지만 비용자체가 극히 소액이기 때문에 논할

실익이 크지 않음)이 있는 경우, 점유자가 증축을 한 경우에 성립하는 것은 부인할 수 없다.

다만, 건물의 임차인이 임대차관계 종료시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있기 때문에 임차인은 유치권을 주장할 수 없는 것이며, 대부분의 임대차계약서에는 원상복구의무를 명시적으로 기재하기 때문에 실무상에서 유익비나 필요비에 의한 유치권이 성립하는 경우는 많지 않으며, 유치권을 주장할 수 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적인 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이므로 임차인이 임차건물부분에서 간이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판은 건물부분의

객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설비용을 유익비라 하여 유치권을 주장할 수 없다.

또한 임차인이 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또한 카페의 규모를 확장하면서 내부시설(인테리어) 공사를 하고,

또는 창고지붕의 보수공사를 하면서 공사비를 지출한 사실은 있더라도, 창고지붕의 보수 공사비는 통상의 관리비에 속하고,

나머지 공사비인 점포내의 내부시설공사는 임차인이 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고, 그로 인해서 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이때 지출한 돈은 낙찰자가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다.

즉, 점유자가 자신의 영업을 하기 위하여 지출한 비용은 유치권이 성립하지 않는다.

그러므로 유치권이 신고되어 있다고 해서 무조건 입찰을 포기할 것이 아니라, 유치권의 성립요건을 충족하고 있는지(유치권자가 점유하고 있는지, 그 원인이 된 채권이 무엇인지 등 구체적인 권리분석이 필요) 정확한 권리분석에 의해서 유치권을 깰 수 있다면 경매물건 낙찰을 통해서 고수익을 기대할 수 있고. 이와 같이 유치권을 신고한 경매물건을 낙찰받은 경우에 유치권을 주장하는

자를 상대로 형사고소(경매.입찰방해죄와 사기혐의)를 한다면, 의외로 쉽게 해결할 수도 있기 때문에 경매를 통해서 고수익을

노리고자 하는 사람이라면, 유치권이 신고된 물건에도 적극적인 관심을 가져볼만 한 것이다.//