임차권양도

 

                 ***임차권양도***
　

현재 전세권은(등기된) 저당권과 같은 권리이나 임차권(소위 말하는 '전세')는 용익물권으로는 같으나 담보물권으로는

큰 차이가 있다.

구체적인 예를 들면 서울 및 서울근교서 많이 짖고 있는 다가구주택을 보면 단층짜리 옛날 건물을 헐어내고 지하1층

(통상 반지하 라 부르는 층) 지상 2층 건물을 짖는 다면.. 대게는 건축업자가 집을 지어서 주인이 2층이나 1층 한층을

사용하고 지하층과 1층을 전세을 놓아서 전세금을 받아 공사대금을 받는 방법으로 건축을 많이 하고있다.

물론 공사금의 차액은 정산함은 당연(이때 주인 부담금은 미미함)
　

문제점 발생

입주가 끝난후 그냥 살때는 괞찬으나, 그 후 주인이 은행에 돈을 빌리면(저당권 설정 )문제가 생깁니다.

만약 임차인이 모두 전세권 등기를 하였다면 문제가 없으나 현실은 그렇지 못해 대부분의 사람들이 주민등록을 옮기고

확정일자를 받는 것으로 모든 권리가 보장 된다고 믿고 있습니다.

위 집에 임차인 '가','나','다'가 순서데로 입주해서 살다가...그러니 권리순위가 '가','나','다','저당권'순 인데 그러다 "가"가 이사를 갈려고 하면

원래는 주인이 전세금을 반환해 주고 다시 세입자를 구해야 되는 데....

현실은 “전세 빼서 이사가라“고 하며 거의 모두 그것을 관례로 따르고 있다.
　

그러면 당연히 새로 이사올 '가-1'은'저당권' 보다 후순위가 되므로 이사올 사람이 없는 실정 입니다.

그러면 '가'는 이사를 갈 수 없는 상태가 되는데... 앞의 예에서 언급했듯이 '가'가 신축에 기여(?)했는 데도

이사가야 할 때 제때 가지 못하는 실정다 이는 가,나,다.모두 같은 실정임은 말할 것도 없음
　

해결법
　

1.임차권 양도계약서를 작성하여 주인(임대인)의 동의를 받으면 된다.

  먼저 임차인의 순위가 승계된다 물론 확정일자를 받은 계약서도 인수해야 함은 물론이다.
　

2.최초 임차인(위예의 가,나,다)이 임차권등기[전세권}등기를 하면된다.

(임대차보호법의 임차권등기가 아님: 이것은 임대인의 동의가 필요함)

주택뿐 아니라 상가건물도 마찬가지이다. 　

　

해당판례

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대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결 【건물명도】
　

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.
　

나. 주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 그의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 임차인은 그의 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 임대보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 행사하여 그 반환을 받을 때까지는 위 주택을 적법하게 점유할 권리를 갖게되는 것이고 따라서 그로부터 위 주택을 전차한 제3자 또한 그의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖게 된다.

【참조조문】
가.나.주택임대차보호법 제3조 제1항/ 나.민법 제536조,제630조
　

주인동의가 없으면 임차권 양도는 유효하나 순위승계는 되지않는다.
　

해당판례

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대법원 1986.2.25. 선고 85다카1812 판결 【건물임차권명의변경】
　【판결요지】

임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.
　

【참조조문】
　민법 제629조
　참조판례】

대법원 1955.7.7 선고 4288민상50 판결

 

 

임 차 권 양 도 계 약 서 　

제 1조 임차권의 양도대상 부동산표시 　

제 2조 양도금액 전세금(임차보증금)              원
　

제 3조 본 계약은 임대인의 동의 하에 작성하며 임대인의 승낙을 받은 후는 해제하지 못한다.
　

제 4조 임차대상물의 점유이전은      년     월     일로 한다.
　

제 5조 제세공과금과 사용료등의 정산은 제4조의 기준일자 이전은 임차인이 부담하고 이후는 임차권

       양수인이 부담한다.
　

제 6조 위 계약을 동의하고 승낙 한다. (임대인            (인))
　

제 7조 본 계약서를 3통 작성하여 임차권 양도인,임차권 양수인,임대인이 한통씩 보관한다.
　

제 8조 <첨부> 임차권 양도대상 전세(임대)계약서

　

년     월     일 　

　

임차권 양도인

주        소  :

성        명  :                     (인)

주민등록번호  :

　

임차권 양수인

주        소  :

성        명  :                     (인)

주민등록번호  :

 

　

임대인

주        소  :

성        명  :                     (인)

주민등록번호  :