말소기준권리기준

 

 

           *** 말소기준권리란***

 

경매는 말소되는권리와 인수되는 권리가 있는데, 이걸 정하는 기준이 되는 권리가 있습니다.
이것이 바로 말소기준권리입니다.

말소기준권리 되는 권리는?
1. 저당권
2. 근저당권
3. 압류
4. 가압류
5. 경매기입등기
6. 담보가등기
7. 전세권

7번 전세권이 말소기준권리가 되는경우는 극히 드문경우 입니다..

등기부등본을 갑구, 을구 통털어서 접수순서대로 나열해서 위에 7가지중에서 제일 먼저 등장하는 권리가 말소기준권리입니다. 이 말소기준권리를 포함해서 그밑에 있는 등재된 것은 전부 말소되고, 위에 등재된것은 낙찰자가 인수해야됩니다.

그런데 예외가 있습니다.
4번 가압류중에 말소기준권리가 안되는 가압류가 있는데, 전소유자의 가압류는 안됩니다.

예를 들어
1.소유권이전 홍길동
2. 가압류(홍길동에 대한겁니다.)
3. 소유권이전 홍순이
4. 근저당권 국민은행
5. 임의경매 국민은행(채무자 홍순이)

이럴경우 말소기준권리는 2번 가압류가 아니라 4번 근저당권입니다.
위의 경우에서 전소유자의 가압류는 인수되지 않음을 명심하시기 바랍니다.

6번 담보가등기는 주의를 요합니다.
등기부상에 담보가등기라고 나와있지않고,

소유권이전청구가등기라고 되어있습니다.

가등기에는 소유권이전청구가등기와 담보가등기가 있는데, 전자는 매매예약으로 순위보전의 의미이고 후자는 저당권과 같은

의미입니다.

가등기중에서 말소기준권리가 되는것은 후자인 담보가등기입니다.

문제는 등기부상에는 담보가등기라고 나오지 않고 소유권이전청구가등기라고만 나와있어서 이것이 어디에 해당되는지 제3자는 모를수밖에 없습니다.
그래서 경매계에서는 가등기권자에게 담보가등기로 예상하고 배당요구를 하라고 하고, 배당요구종기일까지 채권계산서가 들어

오면 담보가등기로 인정하고 들어오지않으면 소유권이전청구가등기로 해석합니다. 따라서 입찰전에 확인해서 알아내면 됩니다.
대법원 경매 사이트에 들어가서 경매사건 검색을 하여 문건처리내역을 살펴보고 가등기권자가 배당요구 신청서를 접수하였는지 여부를 확인 바랍니다.

7번 전세권이 문제입니다.
전세권이 말소기준권리가 되려면 다음의 요건을 충족해야합니다.
1. 건물전체에 관한 전세권이어야한다.(건물일부에 대한 전세권은 안됩니다.)
2. 말소되는 전세권이어야한다.(전세권자가 경매를 청구하던지, 배당요구를 해야한다.)

예전엔 최선순위전세권의 전세기간이 경매개시일로 6개월 어쩌구저쩌구 하는경우에만 말소기준이 되고 말소가 된다고 했는데,

남은기간에 상관없이 배당요구하면 말소고 안하면 인수입니다.

전세권자가 경매청구하면 따로 배당요구안해도 배당요구한걸로 간주합니다. //