임대차보호법상대항력

 

                                                    임대차보호법상대항력

 

1. 선순위임차인은 경매에서 왜 중요한가요?

 

    선순위임차인이란 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인을의미합니다

      즉 말소기준권리보다 하루라도 앞서서 점유와 전입신고(상가는 사업자등록신청)를 한 임차인

    을 선순위임차인으로 보시면 됩니다

 

이러한 선순위임차인이 권리분석에서 중요한 이유는 바로 이러한 선순위임차인이 배당요구를 했거나 하지 않았거나 못받은 보증금을 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 부담해야하기 때문이지요

 

 

 

 

2. 말소기준권리가 무엇이고 어떤 것이 말소기준권리가 되는가요?

 

    말소기준권리는 낙찰 후 등기부등본상에 어떠한 것은 인수하고,

    말소시킬 것인지에 대한 기준권리라고 이해하시면 될듯합니다

      말소기준권리가 될 수 있는 6가지는

    -근저당권

    -저당권

    -가압류

    -압류

    -담보가등기

    -경매개시결정기입등기이고

        이 중 가장 먼저 기입된 것이 그 사건의 말소기준권리입니다

 

   ***그리고 아주 예외적으로 전세권이 말소기준권리가 되는 케이스도 있지요

           가령 부동산전체에 대한 전세권설정 후 경매를 신청하거나

        배당요구를 적법하게 한 전세권자는 말소기준권리가 됩니다

        그러나 부동산 일부에 대한 전세권은 말소기준권리가 되지 않습니다

 

 

3. 임차인의 우선변제권은 확정일자만 받으면 생기는가요?

 

      임차인은 원칙적으로 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다

      단, 전제가 있습니다 대항력이 없으면 우선변제권은 발생하지 않습니다

    가령 주택인 경우 대항력은 점유 + 전입신고를 하게 되면 다음날 0시에 대항력이 발생합니다

    이러한 대항력을 가지고 있어야만 확정일자를 받은 후 우선변제권이 발생합니다

  

     예: 점유 1월 2일 / 전입 1월 3일 / 확정일자 1월 4일이라고 하면

          대항력은 1월 4일 0시 그리고 우선변제권은 1월 4일 대낮에 발생하고

          만약 위 케이스에서 확정일자만 1월 2일에 받았다면

          대항력은 1월 4일 0시로 동일하고 우선변제권도 1월 4일 0시에 발생합니다

 

           즉 확정일자를 대항력이 발생하기 전에 받으면 대항력과 우선변제권은 같은 시기에 발생

          하고 확정일자를 받은 시점에 이미 대항력이 있다면 우선변제권은 확정일자를 받은 시간에

          발생합니다