한계농지지정확대와 토지시장의 변화

 

                                        한계농지지정확대와 토지시장의 변화

 

농림부가 전국 140개 시/군의 12만ha(약 363백 만평)의 한계농지 중 1차로 2만ha에 달하는 면적의 한계농지를

지난 11월 5일 지정·고시했다. 

이는 참여정부 시절부터 거론돼오던 농업 생산성이 열악한 영농여건불리농지를 분류, 지정 함으로써 농지법 상

자경의 의무로 인한 농지에 대한 일반인들의 접근성을 개선하고 자체개발을 유도함으로써 토지시장의 거래를 도우며

FTA 등, 농산물시장 개방으로 격앙된 농민의 민심을 달래보겠다는 정부의 궁여지책으로 읽을 수 있으며,

현재의  냉랭한 토지시장에 전국 농지의 6.9%에 달하는 한계농지를 구분해 도시민의 자본을 끌어들여 지방세

세수증대와 귀농을 유도하여 인구분산 및 침체된 토지시장의 변화를 의식한 대안의 하나로 풀이된다.

 

그렇다면, 전국의 한계농지를 모두 지정/고시되는 2011년 토지시장은 어떤 변화가 일어날 것인가...

일단, 한계농지로 지정된 농지의 완화정책은 다음과 같이 요약할 수 있다.

 1. 농지취득시 작성해야 되는 농업경영계획서 불필요하고,

2. 취득시 거주지와의 거리제한이 없으며,

3. 자경은 안해도 되나 휴경은 불가하고, 

4. 개인간 임대/사용대 가능하게 했으며,

5. 취득 후 개발시 농지보전부담금이 없고,

6. 전용시 허가사항이 아닌 신고사항으로 절차를 간소화했다.

 

그렇다면, 전국 농지 중 6.9%에 달하는 363백 만평이란 어느정도의 크기일까..?

이는 서울면적 605㎢(183백 만평)의 약 2배에 달하는 면적이며 제주도면적 1,848㎢(558백 만평)의 65%에

해당하는 엄청난 면적이다.

이러한 면적의 농지를 영농불리농지로 지정하여 취득자로 하여금 '경자유전의 원칙' 의 예외를 인정하므로써기존에 소유자체를 구속했던 농지관리제도를 완전개편하겠다는 정부의 개선책이 토지시장에 미치는 영향은

크게 두가지로 예측할 수 있을 것이다.

 

첫째, 소유와 이용이 자유롭고 농업경영을 본인이 직접 하지 않아도 된다는 점에서 거래가 활발해질 것은 자명하고,

       거래가 잦으면 한계농지에 대한 투자자의 시각이 변화될 것이며, 전원생활이나 주말체험영농 수요가 쉽게

       접근할 것이다.

       또, 농지보전부담금이 없고 신고만으로 개발을 할 수 있어 과수 등의 작물 재배 뿐만 아니라, 관광농원,

       관광숙박시설, 수련원, 연수원 등의 휴양시설과 업무시설, 공업시설까지 들어올 수 있으니 토지시장의 새로운

       다크호스로 떠오를 것으로 보인다.

 

둘째, 한계농지란 그야말로 농지로써의 기능을 상실한 한계에 있는 농지를 말한다. 평균경사율 15%이상,

       농지의 집단화의 면적이 2ha 미만인 농업여건이 극히 제한된 농지를 가르키는 만큼 타 농지에 비해 가격이

       싸다는건 쉽게 알수 있다.

       그러나 가격이 싸다는 한계농지의 절대가치는 영원히 존속되지 않을 것이다.

       왜냐하면, 완화된 규제가 주는 개발의 효용가치로 인하여 당분간이라도 많은 수요가 한계농지를 찾을 것이며

       전국토에서 농지가 차지하는 면적은 18%, 그 중 한계농지의 비율이 6.9%이니 전국토의 약 1.2% 정도가 한계농지이다.

       따라서, 한계농지의 대기수요는 개인 뿐만 아니라 중소, 대기업에 이르기 까지 다양한 수요가 접근한다면,

       오래지않아 일반 농지와 대등한 가격대가 형성될 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

 

전국토 대비 협소한 면적으로 지정된 개발이 용이한 한계농지...

영농여건이 불리한 농지인 만큼 개발비용도 타 농지에 비해 많이 들어갈수밖에 없는 부작용도 감안해야 할 것이고,

국지적으로 한정된 자원인 한계농지를 보다 많은 수요가 달려든다면 농촌경제의 활성화와 국토자원의 이용도를

높이고 도농교류의 계기를 만들자는 국가정책이 색바랜 투기장으로 변색되지 않을까 우려가 된다.

이번에 지정된 한계농지에 대한 투자자의 시각이 토끼를 보는 늑대의 눈이 되어서는 않될 것이다.

 

다음은 한계농지(영농여건불리농지) 지정/고시와 관련된 보도자료 및 관련법 조항이다.

농림부가 전국 140개 시/군의 12만ha(약 363백 만평)의 한계농지 중 1차로 2만ha에 달하는 면적의 한계농지를 지난 11월 5일 지정 고시했다.

농림수산식품부는 경기도 남양주시 등 21개 시·군에서 2010년 11월 5일자로 「영농여건불리농지」 2만ha(194천필지)를 지정하고, 이를 고시했다고 밝혔다.

* 21개 시·군 : 부산 기장, 경기 이천·용인·가평·남양주, 강원 횡성·영월·양양, 충북 옥천·영동·증평·괴산, 충남 당진·태안, 전북 순창,

  전남 순천·화순, 경북 경주·청송, 경남 사천·함양

 

○ 이번 지정·고시는 지난해 농지법 개정(‘09.11.28)이후 시·군에서 추진해 온 현지 조사·확인이 먼저 완료된 21개 시·군의 영농

    여건불리농지를 최초로 지정하여 고시한 것이다.

○ 영농여건불리농지는 읍·면지역의 농업진흥지역 밖에 있는 평균 경사율이 15%이상이고, 집단화된 규모가 2ha 미만인 농지

    중에서 시장·군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지를 지정하게 된다.

* 영농여건불리농지 : 140개 시·군, 12만ha내외 추정
영농여건불리농지는 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 누구든지 취득하여 소유할 수 있으며, 임대도 가능하기 때문에 고령으로 인한 영농이 불편한 농지의 유휴화 방지 등 농지의 효율적 이용이 기대된다.
영농여건불리농지를 취득하려는 경우에는 일반농지와 달리 농업경영계획서를 작성하지 않고농지취득자격증명을 신청할 수 있다.

또한, 영농여건불리농지를 전용하여 주택 등을 건축하고자 할 때에는 농지전용허가를 받는 대신 시장·군수에게 신고만으로 농지를 전용할 수 있다.

 

 농지법

제43조(농지전용허가의 특례) 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 받아야 하는 자가 제6조제2항제9호의2에 해당하는 농지를

전용하려면 제34조제1항 또는 제37조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 자치구구청장에게 신고하고 농지를 전용할 수 있다.

 

제6조(농지 소유 제한)

①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니할지라도 농지를 소유할 수 있다.

9. 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 제24조제2항에 따른 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 대통령령으로 정하는 1천

     500제곱미터 미만의 농지나 「농어촌정비법」 제98조제3항에 따른 농지를 취득하여 소유하는 경우

 

제37조(농지전용허가 등의 제한)

① 농림수산식품부장관은 제34조제1항에 따른 농지전용허가를 결정할 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하려는 농지는 전용을 허가할 수 없다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지로 사용하더라도 전용을 허가할 수 있다.//