경매에 소멸주의. 인수주의

경매에 소멸주의. 인수주의

1. 경매종결시의 물적부담
부동산의 경매 종결시 즉 낙찰자에게 소유권이 이전되는 때에 그 물적부담(그 부동산 위에 설정된 각 권리들)을 어떻게 처리할 것인가 하는 것으로 소멸주의와 인수주의가 있다

○○소멸주의
-소멸주의에 해당되는 권리는 경매의 실행(낙찰)으로 인하여 모두 소멸됨.
-이들 권리는 경매부동산의 낙찰대금에서 법률이 정하는 변제순위에 따라 배당 받는다. 배당을 받지 못하는 권리는

  무담보채권으로 남아서 채무자의 다른 재산이 있는 경우 그 곳에서 해결해야 한다
-즉 소멸되는 권리는 낙찰자가 신경을 쓸 필요가 전혀 없다 배당을 받든 못 받든 낙찰자와는 전혀 상관없기 때문이다

○○인수주의
-소멸되지 않고 남아있는 부동산상의 부담을 그대로 낙찰자에게 인수시키는 것으로
◎최선순위 담보물권보다 앞선 용익물권들
◎담보물권이 없는 경우에는 경매개시결정등기 보다 빠른 용익물권들
-이들 권리는 낙찰자가 인수해야 한다 따라서 낙찰자는 인수하는 만큼의 금액을 참작하여 낙찰가를 결정하고 경매에

  참가해야 함

○○그 권리 자체가 인수되는 특성을 가지고 있는 경우
◎유치권

2. 소멸 및 인수되는 권리
소멸되는 권리-저당권,전세권(기한의 약정이 없거나,잔여기간이 6개월 미만).최선순위 근저당보다 뒤에 설정된 용익권
인수되는 권리-최선순위 근저당보다 먼저 설정된 용익권.

3. 용익물권과 담보물권과의 관계

○담보물권보다 후에 설정 또는 대항력을 갖춘 다음의 권리는 경매가 실행되면 일반적으로 소멸된다
-지역권, 지상권, 임차권, 전세(채권전세) 가등기, 가처분, 환매등기등
-소멸되는 권리들은 법원의 배당금으로 해결해야 한다 배당금으로 해결되지 않는 부분은 무담보채권으로 남아 채무자의

  다른 재산이 있는 경우 그 곳에서 해결해야 한다.
○담보물권보다 앞서 설정 또는 대항력을 갖춘 지역권, 지상권, 임차권, 전세(채권전세),가등기, 가처분, 환매등기 등은

  경매가 실행되더라도 낙찰자 에게 인수된다.
-담보물권보다 앞선 소유권이전청구가등기의 경우 본등기를 신청함으로서 경매는 무효 된다
-담보물권보다 앞선 처분금지가처분권자가 후일 본안소송에서 승소하면 경매자체가 무효가 된다
-담보물권보다 앞선 환매권자가 환매기간내에 환매를 실행하면 마찬가지 결과를 가져온다.
○담보물권중에서 특히 근저당의 경우 그 잔여 부채가 실제로 남아 있는지에 대한 확인이 필요하다. 비록 근저당권이

  등기부에 등재되어 있더라도 실제 부채잔액이 남아 있지 않고 그에 따라 배당요구도 하지 않았다면 그 등기는 실제관계

  에 부합되지 않으므로 무효인 등기가 된다.

  따라서 소멸되는 권리로 알았다가 인수되는 권리가 되어 낭패 보는수가 있다

4. 가압류등기와 소멸주의

-가압류 등기는 장차의 금전채권의 집행을 위한 보전처분이므로 그 성격상 낙찰된 부동산에 남아 있어야 할 이유가 없다

  즉 배당금에서 순위에 따라 배당을 받으면 된다.

  따라서 담보믈권 보다 빨라서 낙찰자에게 대항할 수 있는 것이라도 낙찰에 의해 소멸된다
-가압류가 낙찰로 소멸되면 가압류 등기보다 후순위인 용익물권, 임차권,전세, 가등기, 가처분등기, 환매등기 등은 소멸

  된다
-반대로 가압류보다 앞선 위의 권리들은 당연히 인수된다,

  단, 이러한 권리보다 앞선 담보물권이 없는 경우에 한한다. 

○○소멸되지 않는 가압류
-가압류 등기가 설정된 후 그 부동산의 소유권이 이전되어 새로운 소유자의 채권자가 경매신청을 하여 낙찰이 된 경우에

  는 그 가압류 등기는 소멸되지 않고 인수된다.
-이때의 가압류를 말소하려면 가압류채권자의 채권을 법원에 공탁하던지 찾아가서 변제할 수밖에 없다

5. 유치권과 인수주의

○○유치권의 의미
민법 제320조 (유치권의 내용)
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를

    받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

○○유치권은
-당사자의 의사와는 상관없이 일정한 요건이 있기만 하면 법률상 당연히 생기는 물권이다
-목적물의 소유권이 누구에게 귀속되든지 그 권리를 주장할 수 있다. 따라서 채무자 뿐만 아니라 그 부동산의 양수인,

  낙찰자등에 대하여도 그 권리를 주장하고 채권의 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있다.
-유치권이 성립하려면 채권이 유치물의 목적물(해당 부동산)에 관하여 발생한 것이어야 한다

○○유치권자는 자기 채권의 변제를 받을 때까지 목적물을 유치할 수 있다
③ 낙찰자는 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.(민사소송법 제608조)

○○유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다
○○유치권자는 채무자의 허락없이 유치물의 사용. 대여 또는 담보제공을 하지 못한다
유치권자가 위의 규정을 위반한 때는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다

유치권의 소멸사유
-채무자의 소멸 청구에 의하여 소멸한다 (선량한 관리의무 위반시)
-채무자가 상당한 담보를 제공하여 소멸을 청구하는 경우 이때 담보의 제공에는 유치권자의 승낙을 요한다
-유치권은 점유의 상실이 있으면 소멸한다 이때 점유는 직접 또는 간접점유도 상관없다

6. 저당권과 소멸주의

-저당권은 일반적으로 경매실행시 각종 권리들이 소멸되는냐 인수되느냐의 기준이 되는 권리이다.
-여러개의 저당권이 설정된 경우 등기순서에 관계없이 자기채무의 변제기가 도래하면 어느 저당권자이든지 경매를

 신청할 수 있다.
-경매가 실행되면 모든 저당권은 소멸하는 것이 원칙이다.
-관계채권자의 승낙서를 첨부한 채무인수신청서를 경매법원에 제출하여 저당권을 존속시키는 방법도 있다
-각 저당권끼리는 순서에 상관없이 변제기가 도래하면 경매신청을 할 수 있으며 경매가 실행되면 순서에 따라 배당에

 참가할 수 있을 뿐 모두 소멸된다.
-제일 빠른 순위의 저당권이 용익권보다 먼저 설정된 경우에는 부동산이 경매되면 모두 소멸된다 단 순서가 되면 배당에

 참가할 수는 있음 이는 최초 저당권자가 아무 부담없는 상태에서 목적물을 평가해서 저당거래를 하였기 때문에 담보

 가치를 훼손할 수 없기 때문이다
-용익물권이 저당권실행에 의하여 소멸 되어지는지의 여부는 그 부동산을 경매신청한 저당권의 선후에 의하여 결정되는

  것이 아니라 그 부동산에 설정된 최초의 저당권과의 선.후에 의하여 결정된다.

7. 전세권과 소멸주의

-용익물권이면서 경매청구권도 가지고 있다.
-전세권은 존속기간에 대한 약정이 없거나 경매신청등기후 6개월이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경매의 실행으로

  소멸한다.
-소멸되는 전세권의 후순위 권리들(지상권, 지역권, 임차권, 전세, 가등기,가처분, 가압류등기, 환매등기 등)은 소멸

  한다.
-최선순위 담보물권보다 앞선 전세권이면서 등기부상의 존속기간이 경매신청등기로부터 6개월이상 잔여기간이 남은

  경우에는 경매가 실행되더라도 전세권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다.

8. 담보가등기와 소멸주의

-가등기는 본래의 취지인 '소유권이전 청구권 가등기'외에 '담보가등기'가 있는데 이는 실제 부동산매매예약이 아닌

  채권담보를 목적으로 이용하게 된다 즉 돈을 빌리면서 언제까지 변제하지 않으면 이 부동산을 주겠다는 식이다
-등기부상에는 가등기가 실제로 소유권보존청구권 가등기 인지 담보가등기인지 구별이 되어 나타나 있지 않는 경우가

  많다 따라서 입찰물건명세서를 보아야 하고 명세서에도 없으면 가등기권자를 만나서 알아볼 필요가 있다
-가등기권자도 경매청구권과 우선변제권이 있다
-등기부상 담보가등기로 명시 되거나 경매법원에 채권담보의 목적으로 설정된 것이라고 신고된 가등기는 소멸주의가

  원칙이다. 비록 최선순위로 설정되었더라도 소멸된다-배당받게 되므로
-법원의 최고를 받고도 채권신고를 하지 않는 경우에는 우선변제를 받지 못한 때에도 가등기담보법 제 15조에 의하여

  소멸한다.
-자기의 책임없는 사유로 인하여(몰라서)배당에 참가하자 못한 경우에는 가등기담보권자는 자기배당을 받았을 채권자를

  상대로 '부당이득반환청구' 를 할 수밖에 없다
-담보가등기가 소멸되는 경우 담보가등기 이후에 성립한 권리들(전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 전세, 가처분, 가압류,

  환매등기 등)도 소멸된다.
-담보가등기 이전에 성립한 위의 권리들은 당연히 낙찰자에게 인수된다. 이때 담보가등기보다 앞선 담보물권이 없어야

  한다

9. 경매신청등기와 소멸. 인수주의

-경매신청등기란 제3자에 대하여 해당부동산이 강제집행을 하기 위하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로서 그 등기

  이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 낙찰자에게 대항할 수 없다는 것을 경고하는 것이다
-경매신청등기보다 후순위의 권리들 즉 전세권, 지상권, 지역권, 임차권, 전세, 가등기, 가처분등기, 가압류등기, 환매

  등기 등의 권리는 경매실행으로 소멸한다.
-경매신청등기보다 앞선 위의 권리들은 경매가 실행되면 낙찰인에게 인수된다. 단,이 경우에도 이러한 권리들 보다 앞선

  담보물권이 없어야 한다.

10. 예고등기와 인수주의

-예고등기는 낙찰자에게 인수되는 권리이다.
○이 권리는 후에 본안소송의 결과에 따라
-경매진행결과가 인정----부동산 소유자 승소의 경우
-경매자체가 무효 -------부동산 소유자 패소의 경우

11. 환매등기와 소멸. 인수주의

○환매등기가 낙찰자에게 인수되는 경우
-최선순위 담보물권보다 앞선 경우
-소멸되는 전세권보다 앞선 경우
-소멸되는 가압류등기보다 앞선 경우
-경매신청등기보다 앞선 경우
-소멸되는 담보가등기보다 앞선 경우
○위에 열거한 반대의 경우는 소멸한다
○인수가 되어 환매권자가 환매를 행사하면 경매는 그 효력이 없어진다.
○5년이 지난 환매등기는 그 권리를 행사할 수 없다.

12. 제3자의 대위변제

-채무의 변제는 제3자도 할 수 있다.
-이해관계에 있는 제3자는 채무자의 의사에 상관없이 변제할 수 있다.
-대신 변제한 이해관계있는 제3자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다
-경매에서 변제의 시기는 여러가지 설이 있지만 낙찰인의 소유권취득 전까지 변제하고 근저당권 등의 등기를 말소해야

  한다는 설이 다수이다.//