경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권

-경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권-

 

【판시사항】
[1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을

     경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부(소극)

 

【판결요지】
[1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘

     임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택

    의 양수인 중에 포함된다고 할수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할수 없다.

 

【이유】
상고이유와 보충범위 내의 보충상고이유서를 함께 판단한다.
경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 들 참조).
한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가

임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족

시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고,

주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 들 참조).

(출처 : 대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결【전부금】 [공2000.4.1.(103),688])

 

 

-위 판례에대한 이해하기-

예를들어 제가 2000년 1월1일날 성호님께집을 팔았습니다...

그후 전 소유자인 저는 그집에 살고있습니다...

그후 2월1일날 성호님이 소유권 이전등기를 하고 2월2일날 근저당을 설정했습니다...

그후 성호님집이 경매에 들어가게되었습니다...

분명 날짜로는

1:2000년1월1일전입..

2: 2월1일 소유권이전..

3: 2월2일근저당설정..

4:9월이후 낙찰 ....

분명 날짜로는 1번이 앞서지만 이경우에는 낙찰자한테 대항할수 없다는 것입니다....

 

왜냐하면 제가 근저당보다 선순위가 되려면 성호님이 소유권이전 등기를 한후 제가 다시 전입신고 확정일자를 받아야 유효한

공시가 되는것입니다...

이걸 안할경우 비록 근저당권자보다는 선순위지만 낙찰자한테는 대항할수가 없습니다..

유효한 공시방법이 아니기 때문에 다른사람이 오해를 할소지가 있기 때문인것입니다...

그래서 전주인이자 임차인 저는 대항력이 없기때문에 낙찰자한테 주장을 할수없고 고로 후순위 임차인이기 때문에 소멸 된다는 뜻입니다...(판례 밑에서 두번째 내용이 이 지문 입니다)..