토지매매계약시

 

토지매매계약시

 

현장확인을통해 거래부동산자체에문제는없는지확인

 

부동산거래전에는 먼저 해당지번을확인하고,

임야대장/토지대장/등기부등본 도시계획확인원/용도지역확인원등을 떼어보고 현장을반드시 확인해야한다.

실제면적과 토지이용토지이용계획확인원,토지대장,지적도,부동산등기부등 공부사류상 면적이 다를때가종종있다.

직접가서 서류와 차이가없는지 반드시조사, 확인해야한다.

특히토지의경우 법률적 규제에대해 확인 해야한다.국토이용관리법, 도시계획법,농지법,지적법,산림법,건축법,

군사시설보호법,수도법,자연공원법등 각종법률의규제를받고있다.

 

거래상대방이 실제소유자인가를확인

 

실제소유자(등기부등본에소유자로기재된사람)이 아닌부인,아들 등의 관계자가 대리로 계약의교섭/상담을하는경우가

많으므로 반드시 주민등록증,위임장,인감증명서를확인해야한다.

위임장을확인할때는 위임장에찍힌인감과 소유자의인감증명서를 대조해봐야하며, 인감증명서의 유효기간(6개월)도

확인해야한다.

공적장부등의확인을통해 권리관계와 법적규제에문제는없는지확인

 

당해부동산에관한 임야대장/토지대장/등기부등본/가옥대장/도시계획확인원/ 용도지역확인원등을떼어보고,권리관계

(근저당설정,압류,가압류,가등기등)를확인해야한다.

미리확인하지않고나중에 이를몰랐다고항변해도소용없다.

당연히알수있었고 알아야할것이기에 확인 해 보지 않은자의 과실책임이 인정되기때문이다.

부동산 중개업소 등을 통해 거래하는경우에도 본인이 적극적으로 서류및 현장을 확인 하고 중개업자나 상대방이 보여

주는 등기부등본 만을 믿고 거래하는것은 위험부담이 따르므로 반드시 관계공무원의 인증

(원본과같다는확인이있는가의 여부를 확인하여야하며 근본적으로 본인이직접 등기부를 열람하여 확인하는것이좋다.

위험성이있는 부동산은 거래를 회피한다

 

단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡 한것은 일단 의심을하고 사지 않는것이 좋다.

문제가 발생할 경우 전혀알지도 못하는 원래의 권리자가 나타나 권리분쟁에 휘말릴수 있기때문이다.

또한 주변시세에비하여 현저히 싸거나 가격폭등을이유로 권유하는것도 신중히 검토해봐야한다.

계약서는 구체적으로 명백히 작성하고 다의적인 해석 가능성이있는 문자의사용을 피한다.

 

계약서 작성시 계약자 유의원칙상 부동산 거래계약 이라도 법률로 정 한양식것이 별도로 존재하지 않으며,백지에 당사자가 합의한사항을 명확하게 기술하면된다.

만약 부동산 중개업소에 미리인쇄 되어있는 계약서를 사용할 경우에는 내용을 읽어보고 작성 하도록하며 특약이 있으면 그 특약도 명백히기재한다.

인쇄된용지라해도 당사자가 자유로이 내용을 수정,삭제,첨가할수있으므로 계약내용을 정확히 기재한다.

 

계약체결후에 중도금/잔금을지급할때는반드시 영수증을 주고받고 대금지급의 내용을 명확히한다.  

 

중도금지급,잔금지급직전에는 반드시 등기부를 확인하여 계약이후에 새로 저당권 등이 설정되지않앗는지 확인한다.

만약 게약후 대상부동산에 이중계약등이 이루어져 해약하고자 한다면 계약금을지불한사람은 그것을포기하고,계약금을받은사람은 그 배액을 배상할경우는 계약을해지 할 수 있으며 이때, 계약금은 곧 해약금이된다.

 

등기서류와 잔금지급은 등기소등에서 등기서류의확인과 동시에 지급함이안전하다.

 

잔금을 지불할때 매도인으로부터 건네받아야할서류는 인감증명서(부동산매도용)1통, 등기권리증,주민등록초본,검인용매매계약서 각1통이다.

또한 중도금및잔금을지급할때 재산세와 종합토지세등 지방세가 체납됐는지확인하고, 집주인과정산해야한다.

매입자는 입주이후의 세금만 내면된다.

 

토지구입시 반드시 확인할 자료

 -면적확인:등기부등본/토지(임야)대장

-지목확인:등기부등본/토지(임야)대장/현장확인및사진

-경계확인:지적대장/지적도(임야도)

-형태확인(지형/지세):지적도(임야도)/1/5000항측도/현장확인

-인접도로확인:지적도(임야도)/1/5000항측도/측량도면/현장획인

-지반의형태와구성:지적도(임야도),1/5000항측도/지질도

-체납여부:등기부등본/제세완납증명서/기타납세관련