집주인 대출금+전세금=시세 80%이상? 경매 땐 보증금 위태롭다

집주인 대출금+전세금=시세 80%이상? 경매 땐 보증금 위태롭다

 

전세대란 속 세입자들이 꼭 알아야 할 세 가지
계약 중 집주인이 근저당 대출받았다면 재계약 시 전세금 인상분 후순위로 밀려
만일 다가구 주택 세입자 전체 보증금이 낙찰가보다 낮으면 경매 시 일부 못 받아
빌라, 새 세입자 없으면 전세금 안주기도

가을 이사철을 앞두고 서울과 수도권 전세금이 들썩이고 있다. 부동산정보업체 '부동산114'에 따르면 지난주 서울 전세금은 전주에 비해 0.08% 올라 지난 2월 말 이후 주간 전세금 상승률이 최고치를 보이고 있다. 이명박 대통령까지 "올가을 전·월세 파동이 예상된다"며 대책을 지시했을 정도다. 이호연 부동산114 시장분석팀장은 "최근 금융시장이 흔들려 주택 매매가 위축되고 전세수요가 늘면서 전세금은 앞으로 더 오를 전망"이라고 예상했다. 전세금 급등기에 세입자들이 꼼꼼하게 따져봐야 하는 3가지 체크포인트를 소개한다.

▲ 그래픽= 김현국 기자 kal9080@chosun.com

①융자 많은 주택, 세 얻어도 되나요?

주위 시세보다 다소 싸지만 집주인이 해당주택을 담보로 대출을 많이 받은 매물이 간혹 있다. 전문가들은 "대출이 많은 전세 매물은 신중하게 접근하는 게 좋다"고 조언한다. 특히 전세보증금과 집주인의 대출을 합한 금액이 해당주택 시세의 70~80%를 넘는다면, 최악의 경우 해당 주택이 경매로 넘어갈 때 일부 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있으므로 조심해야 한다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "경매 낙찰가격이 보통 시세의 70~80% 정도"라며 "근저당권이 설정된 대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 시가의 80%를 넘으면 전세보증금을 반환받는 것이 위태로워질 수 있다"고 말했다. 그는 "차라리 다른 전세 물건을 알아보거나 집주인이 기존 대출을 일부 갚는 조건으로 전세 계약을 하는 게 바람직하다"고 설명했다.

전세 재계약을 하는 세입자도 전세보증금과 대출금의 합계가 시세의 70~80%를 넘진 않는지 따져봐야 한다. 함영진 부동산써브 실장은 "전세 재계약 협상을 할 때 시세의 70~80%가 넘는 전세보증금 인상분은 월세로 돌리는 조건으로 집주인과 협의하는 것도 방법"이라며 "다만 이자계산상 세입자가 불리하지 않는 수준으로 협상하는 게 중요하다"고 말했다.

②집주인이 대출을 받았어요

전세금이 워낙 크게 오르다 보니 2년 후에 재계약할 때 전세보증금을 몇천만원씩 올려주는 일이 잦다. 이때 반드시 챙겨봐야 하는 것은, 올려준 전세금이 선순위를 유지할 수 있느냐 없느냐다. 2년 전 전세를 얻었을 때는 등기부등본이 깨끗했는데, 이후 집주인이 해당주택에 근저당을 설정하고 은행 대출을 받았다면 재계약 시점에서의 전세보증금 인상분은 그 은행 대출보다 후순위 채권으로 밀리기 때문이다.

가령 세입자 A씨가 전세보증금 1억원으로 집주인 B씨와 전세 계약을 했다고 하자. 그 후 2년이 되기 전에 집주인 B씨는 해당 주택에 근저당을 설정하고 은행으로부터 5000만원을 대출받았다. 이 경우 A씨가 전세 재계약을 맺으면서 보증금을 3000만원 올려줬다면, 인상분 3000만원은 B씨의 근저당 대출 5000만원보다 채권 순위가 후순위로 밀린다는 것이다. 즉 만약 집주인이 대출을 갚지 못해 경매절차가 개시되면 전세보증금 인상분 3000만원 중 일부는 받지 못할 수 있다는 얘기다. 김희주 하나은행 과장은 "전세보증금 인상분은 그전에 설정된 근저당 대출에 비해 후순위로 밀릴 수밖에 없고 확정일자를 받는다고 해도 그 순위가 바뀌지 않는다"며 "등기부를 통해 근저당 설정 여부를 확인하고 계약체결을 고민하는 습관을 들여야 한다"고 말했다.

③빌라에 집을 얻으려고 해요

전세금이 모자라서 아파트 대신 빌라나 다가구주택을 찾을 경우, 좀 더 세심하게 살펴봐야 한다. 우선 아파트는 세입자가 많지 않지만 단독주택과 다가구주택은 세입자가 여러 명인 경우가 있다. 이때는 주택의 예상 경매 낙찰가와 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 한다. 집값 낙찰가가 세입자 전체의 보증금보다 낮거나 비슷하다면 전세를 포기하는 것이 낫다. 환금성도 고려해야 할 부분이다. 전세 계약이 만료된 뒤 전세금을 돌려받지 못해 곤란을 겪는 경우도 적지 않기 때문이다. 새로운 세입자가 나타나지 않은 상태에서도 집주인이 전세금을 내주면 다행이지만 그렇지 않은 상황이 발생하면 난처하기 짝이 없다. 함영진 부동산써브 실장은 "다가구주택이나 빌라의 경우 전세 거래가 활발한 역세권 위주의 매물을 우선 검토하는 게 좋다"고 조언했다.
자료:조선일보