상가 임대차보호법의 적용범위

1. 상가 임대차보호법의 적용범위

 

사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 한하며 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니한다.

임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 반드시 되어 있어야 한다.

 

(1) 용도의 적용여부 - 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차

    주된 부분을 영업용으로 사용하고 나머지 부분을 비영업용으로 사용하거나 도매업, 공업, 제조업 등도 포함이 되며 비상업용

    건물에도 사업자등록이 되는 경우는 모두 포함된다.

 

(2) 보증금의 범위 - 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용한다.

   계산방법은 : 상가보증금 + (월세 X 100) = 환산보증금이다.

 

기간(저당날짜)	지역	적용대상
2002-11-01~ 2008-08-20	서울특별시	2억4천만원 이하
	과밀억제권역(서울제외)	1억9천만원 이하
	광역시(군, 인천제외)	1억5천만원 이하
	기타지역	1억4천만원 이하
2008-08-21~ 2010-07-25	서울특별시	2억6천만원 이하
	과밀억제권역(서울제외)	2억1천만원 이하
	광역시(군, 인천제외)	1억6천만원 이하
	기타지역	1억5천만원 이하
2010-07-26~	서울특별시	3억원 이하
	과밀억제권역(서울제외)	2억5천만원 이하
	광역시(군, 인천제외)	1억8천만원 이하
	기타지역	1억5천만원 이하

 

 

 

2. 상가 임대차보호법의 우선변제

사업자등록을 받은 상가임차인이 납세지의 세무서에서 확정일자를 받으면 민사집행법에 의한 경매 또는 공매시 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

위에서 언급한 상가임대차보호법의 적용범위를 벗어난 경우에는 확정일자를 받을수 없다.

이때는 전세권설정을 해야 한다.

 

우선변제의 요건 = 사업자등록 + 확정일자 + 배당요구

 

3. 상가 임대차보호법의 최우선변제 (소액임차인)

소액임차인 최우선변제권이란 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제 받을 권리를 보장하는

것이다.

아래 표의 보증금 범위안에 포함되어야 한다.

 

 

최우선변제의 요건 = 사업자등록 + 소액보증금 + 배당요구

 

 예를 들어 2003년의 최초 근저당이 있고 서울에 있는 상가를 보증금 1,000만원, 월세 30만원일 경우

1,000만원 + (30만원 X 100) = 4,000만원에 해당하여 1,350만원만 최우선변제가 가능하다.

계산방법은 : 상가보증금 + (월세 X 100) = 환산보증금이다.

 

기간(저당날짜)	지역	보증금(이하)	최우선변제금액
2002-11-01~ 2008-08-20	서울특별시	4,500만원	1,350만원까지
	과밀억제권역(서울제외)	3,900만원	1,170만원까지
	광역시(군, 인천제외)	3,000만원	900만원까지
	기타지역	2,500만원	750만원까지
2008-08-21~ 2010-07-25	서울특별시	4,500만원	1,350만원까지
	과밀억제권역(서울제외)	3,900만원	1,170만원까지
	광역시(군, 인천제외)	3,000만원	900만원까지
	기타지역	2,500만원	750만원까지
2010-07-26~	서울특별시	5,000만원	1,500만원까지
	과밀억제권역(서울제외)	4,500만원	1,350만원까지
	광역시(군, 인천제외)	3,000만원	900만원까지
	기타지역	2,500만원	750만원까지

 

 

4. 상가 임대차보호법으로 임차인이 보호받는 사항

 

(1) 대항력이 생긴다.

     건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.

 

(2) 5년범위 내에서 계약갱신 요구권이 생긴다.

     임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지

     못하므로 임대차 기간이 5년간 보장된다.

 

(3) 지나친 임대료 인상이 억제된다.

    임대료인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 15% 이내로 제한된다.

 

 5. 임대인의 권리

 

(1) 임대료 인상을 요구할 수 있다.

    임대료 조정이 필요한 경우 9% 이내에서 인상을 요구할 수 있으며,계약기간은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다.

 

(2) 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

     임차인이 임대료를 3회 이상 연체하거나 임대인의 동의 없이 임의로 전대하는 등의 특별한 사유가 있으 면 임대인은 계약

     갱신 요구를 거절할수 있다.

 

※ 확정일자란

건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말한다.

건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나

공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있다.

만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에

보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있다.

따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋다.