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인도명령 집행 후, 낭패를 당하지 않는 사후조치 방법

 

종종 주변에 인도명령을 하면서 죄질이 나쁜 점유자를 만나 고생한 분들을 봅니다.

그런데 인도명령 집행으로 다 끝난 것이 아님을 주지하시기 바랍니다.

어떤 분은 인도명령 집행 후, 그 다음날 낙찰받은 집에 갔다가, 다시 점유자가 들어와서 점유하는 초유의 사태가 벌어졌다고

합니다.

이런 경우는 사후조치를 안 했기 때문에, 다시 인도명령을 해야 하는 고통이 따르기 때문입니다.

 

 

[인도명령 집행 후, 사후조치방법]

강제집행을 완료한 후 보낸 점유자와의 감정적인 대립으로 재 침입에 대한 사후조치가 필요함을 먼저 숙지해야 합니다.

왜냐하면, 사후조치의 미비로 낭패를 당하지 않기 위해서입니다.

① 강제집행을 완료한 후 잠금장치를 새것으로 바꾼 후, 사진을 찍어 놓고 문을 잠급니다.

② 그 다음에는 출입하는 현관문에 잘 보이도록 경고문을 부착합니다.

경고문   소유주의 허락없이 이 집을 무단 점유하는 자는 형법 제319조에 의거 3년 이하의 징역 또는 5백만원 이하의 벌금에 처해짐을 알려 드립니다. 소유주 연락처: 010-0000-0000

③ 왜냐하면 강제집행 후 재 침입을 하는 경우를 막기 위해서입니다.

    만약에 사후조치를 안 하고 이전의 점유자가 재 침입하였다면, 다시 인도명령을 신청하고 결정을 받은 후에 송달증명을

    첨부하여 재 집행을 해야 하기 때문입니다.

④ 그러나 인도명령 집행 후 사후조치를 취한 다음에 이전의 점유자가 침입한다면 말이 달라집니다.

    즉, 형사상 ‘주거침입죄’가 성립되어 ‘3년 이하의 징역 또는 5백만원 이하의 벌금’에 처해지며, 또한 경찰에 형사고발도

    병행하면 일이 쉽게 풀리게 되는 것입니다.

⑤ 형법 제319조[주거침입죄]

형법 제319조[주거침입죄] ① 사람의 주거, 간수하는 저택, 건조물이나 선박 또는 점유하는 방실에 침입하는 자는 3년    이하의 징역 또는 5백만원 이하의 벌금에 처한다. ② 전항(①항)의 장소에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다.

 

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명도확인서를 먼저 요구하는 세입자 대처방법

 

 

명도확인서는 세입자가 배당금을 수령하기 위해 낙찰자에게 받아야 하는 서류입니다.

다른 말로 한다면 명도확인서는 낙찰자가 세입자를 명도하기에 좋은 주도권을 잡는 힘입니다.

그런데 세입자가 낙찰자에게 집을 인도(명도)하기도 전에 명도확인서를 먼저 요구할 때는 세심한 주의를 기울여야 합니다.

왜냐하면 세입자의 어려운 사정을 생각해서 미리 명도확인서를 써 줬다가 물에 빠진 사람 구해 주었더니 보따리 내 놓으라는

것처럼, 나중에는 세입자가 욕심이 생겨서 이사비를 요구함으로서 큰 낭패를 당하는 경우를 종종 보기 때문입니다.

 

 

[명도확인서를 먼저 요구하는 세입자 명도비결]

①

한 가지 우리가 분명히 알아야 할 것은 세입자가 명도확인서를 받기 전에 먼저 집을 인도(명도)하고 명도확인서를 받는다는

것입니다. 즉 먼저 세입자가 집을 비우는 것이고, 그 다음이 낙찰자가 집을 비운 세입자에게 명도확인서를 작성하여 줌으로서

세입자는 배당금을 받을 수 있는 것입니다.

②

예를 든다면 이런 경우입니다.

세입자가 보증금 4,000만원에 전세로 살고 있었는데, 대항력이 없어서 최우선변제금 1,6000만원만 배당을 받게 되었습니다. 보증금 2,400만원은 못 받게 되었던 것입니다. 낙찰자가 낙찰대금 납부 후에 세입자를 만나 명도를 위하여 대화를 하였습니다. 그랬더니 세입자가 명도확인서를 먼저 써 주면, 이사 갈 집을 알아보고 바로 가겠다는 것입니다. 그래서 낙찰자는 배당금만 받고 바로 이사 간다는 세입자의 말을 믿고는 아무런의심없이 명도확인서를 써주었습니다. 배당기일이 지나서 낙찰자가 최우선변제금 1,600만원을 배당받은 세입자에게 찾아가서 명도를 요구하였습니다. 그런데 1,600만원을 챙긴 세입자가 못 나간다고 버틴 것입니다. 다시 말하면 도저히 방을 구할 수 없기에 이사비용 으로 500만원을 주지 않으면 한 발짝도 나갈 수 없다고 엄포를 놓았던 것입니다. 결국에는 낙찰자가 이사비용으로 300만원을 주는 것으로 합의를 보고 명도를 받을 수 있었던 것입니다.

 

③

명도확인서는 세입자가 집을 비워 주지 않는 한 명도확인서를 써 주면 안 된다는 것입니다.

꼭 세입자가 이사 가는 것을 확인하고 명도확인서를 써 주어야 합니다.

④

다만 부득이 한 경우 세입자가 배당을 받기 전에 이사를 갈 수 없는 경우에, 즉 배당을 받기 위해 명도확인서를 먼저 요구하는

경우에 세입자의 부탁을 거절하지 말고, 세입자의 인감증명서가 첨부된 합의이행각서를 받은 후에 명도확인서를 써 주면 나중에 아무런 문제가 발생하지 않습니다.

⑤

세입자와 합의이행각서 작성시 적은 돈으로 명도비(이사비)를 주고, 나중에 이행각서는 세입자에게 압박수단이 되므로 명도를 수월하게 할 수 있고, 훗날 분쟁에서도 유리한 증거로 활용됩니다.

⑥

이행각서를 작성한 경우에 반드시 세입자의 자필서명과 인감도장을 날인 받도록 하며 이행각서용 인감증명서 1통을 받아 두어야 합니다.

⑦

명도합의 및 이행각서에 들어갈 내용

① 점유자는 목적부동산을 타인에게 이전하지도 않고 점유명의를 변경하지도 않는다. ② 이삿날을 명시한다. ③ 점유자는 이삿날까지 관리비 등 각종 공과금을 정산한다. ④ 점유자는 건물에 부착된 시설물(전기, 가스, 수도 등)을 그대로 두고 이사한다. ⑤ 점유자가 위의 조항을 성실히 이행할 경우, 이삿날에 이주비용으로 금 000만원을 점유자     에게 주기로 한다. ⑥ 점유자가 상기 약정일까지 약속 불이행시 점유자는 민·형사상 모든 책임을 진다.  정형화 된 양식은 없습니다. 상황에 맞게 가감하시면 됩니다.

 

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점유자가 고의로 피하는 경우에 강제집행하는 방법

 

1. 일반적으로 강제집행하는 방법

① 인도명령 결정문이 송달되었는데도 강제집행이 불가피한 경우가 있습니다.

   즉, 인도명령 결정이 난 후에도 타협에 의한 인도가 불가능한 경우에는 낙찰자가 강제집행을 할 수 밖에 없습니다.

TIP. 강제집행이 불가피한 3가지 경우 ① 빈집인 경우 ② 점유자가 고의로 피하는 경우 ③ 짐은 없고 주민등록만 위장전입된 경우

② 낙찰자에게 인도명령 결정문이 도달하면 해당 법원에 가서 송달증명원을 신청한 후 은행에 송달료 납부하면 집행문을 발급

   받은 후, 즉시 집행관실에 가서 강제집행을 신청합니다.

③ 강제집행을 신청하려면 집행관실에서 강제집행비용을 미리 납부(예납)하여야 하며, 집행날짜는 접수순서에 따라 정해지므로 

   보통 15일에서 1개월 정도 걸린다고 봅니다.

④ 집행날짜가 정해지면 낙찰자에게 연락이 오면, 낙찰자에게 중요한 것은 이때에 ‘집행사전 예고제’를 적절히 사용하면 점유자

   와 협상이 유리해져서 쉽게 인도받을 수도 있습니다.

TIP.집행사전 예고제 ① 세입자에게 [내용증명 우편]으로 ‘강제집행 조치 예고    (집을 비워 주지 않으면 강제집행을 한다는 글’)를 보내야 합니다. ② 내용증면 우편에는 ‘강제집행과 그에 따른 비용 및 명도자체에 따른 임대료까지 지불해야    한다는 내용을 함께 적어야 하며, 동시에 언제나 대화의 길이 열려 있다는 것을 동시에    보내 야 합니다. ③ 강제집행에 대한 인도명령과 내용증명의 우편이 송달되면 대부분의 세입자는 낙찰자에게    연락을 해서 이사비용을 협상하게 됩니다.

⑤ 만약 점유자가 협상에 여전히 응하지 않을 경우에는 집행날짜에 강제집행을 하면 됩니다.

   집행일 날 주택 안에 점유자가 있으면, 집행관은 마지막으로 한 번의 협상의 여지를 주게 합니다.

   그런데도 협상이 이루어지지 않으면 집행관이 물건을 집 밖으로 들어내고 점유자에게 주택을 인도하여 주면서 강제집행은

   끝납니다.

⑥ 그러나 점유자가 있음에도 불구하고 집행방해의 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재중이어서 2회 이상 집행불능이 되면

    입회참여자(성인 2명, 국가공무원이나 경찰공무원 1인)의 입회하에 강제집행 할 수 있습니다.

    이때 문이 잠겨 있을 때는 열쇠공을 불러서 문을 열면 되고, 집행관은 물건 목록을 작성하여 채권자(낙찰자) 비용으로 이삿짐

    센터를 불러서 보관시킵니다.

⑦ 만일 관리실이나 전기계량기, 도시가스나 이웃주민 등에 의해서 빈집임이 입증된 경우에는 강제집행을 할 필요없이 관리실

   이나 경비업체에 신고하고 잠금장치를 해제한 후에 인도가 가능합니다.

 

 

2. 점유자가 고의로 피하는 경우의 강제집행하는 방법

① 점유자가 실제로 거주하고 있음에도 불구하고 강제집행을 방해하려고 고의로 문을 열어 주지 않거나 부재중이어서 2회 이상

    집행불능이 되면, 이 경우 입회참여자의 입회하에 강제집행을 할 수 있습니다.

② 강제집행시 반출되는 물품은 집행관이 목록을 작성하여 낙찰자에게 보관시키며, 물품은 낙찰자 부담으로 집행관이 지정하는

    이삿짐센터에 보관(20피트 기준 월 20만원 내외)하면 됩니다.

③ 일반적으로 점유자에게서 이삿짐센터에 보관중인 물품을 찾겠다고 연락이 오면, 점유자에게 물품 보관료를 받은 후에 물품

   보관 영수증과 이삿짐센터 연락처를 알려주면 됩니다.

④ 만일 점유자에게서 연락이 오지 않으면 통상 3개월까지 물품을 보관하게 됩니다.

   그런데도 연락이 오지 않으면 낙찰자는 보관임대료를 채권으로 하여 물품을 압류한 후 경매절차를 거쳐서 비용을 회수할 수

   있고, 모든 책임에 대해 해방되는 것입니다.

⑤ 참고로 낙찰자가 강제집행을 할 때는 강제집행하는 집이 빈집인지 아니면 명도하기 힘든 경우로 집안에 환자나 노약자가 있는

   경우인지를 잘 파악하여 대처하는 것이 지혜로운 방법입니다.

tip. 강제집행에 필요한 서류 ① 송달증명원 신청서 ② 강제집행신청서