종전경매사건 임차인의 대항력 발생시점은 언제?

종전경매사건 임차인의 대항력 발생시점은 언제?

경매물건을 보다 보면 종전 경매사건에서의 임차인이 현재까지 임차인으로 있는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다.

선순위임차인이 배당을 다 받지 못해 임대차관계가 지속되는 경우, 낙찰자와 새롭게 임대차관계를 맺고 있는 경우 등이 대표적인 상황이라 하겠다.

이때 중요한 것이 바로 종전경매 임차인의 대항력 취득시점이다.

이 종전경매임차인은 종전사건에서부터 주민등록을 유지하고 있기 때문에 현재 사건기준으로만 놓고 봤을 때에는 선순위임차인으로 보일 수 있다.

경매물건에 종전경매사건의 임차인이 있을 때 임차인의 대항력 발생시점을 예를 통해 살펴보자.

<종전경매사건>

1순위: 2008년 1월 21일 근저당(말소기준권리)

2순위: 2008년 6월 12일 전입신고 임차인

甲이 지난 2010년 6월 10일 해당 물건을 임의경매를 통해 낙찰 받았고, 2010년 7월 22일 잔금납부를 통해 소유권을 취득했다.

 

<현재경매사건>

1순위: 2008년 6월 12일 전입신고 임차인

2순위: 2010년 7월 22일 甲 소유권취득

3순위: 2010년 7월 23일 근저당(말소기준권리)

이런 권리관계를 가지고 있는 경매물건이 있을 때 과연 임차인 즉, 종전사건의 임차인의 대항력 발생시점이 매우 중요하다.

이 종전사건 임차인의 대항력 발생시점이 말소기준권리보다 늦다면 낙찰자가 인수하는 부담은 없게 되는 것이다.

우선 종전경매사건을 살펴보자. 종전경매사건에서 임차인은 후순위이기 때문에 매각으로 임대차관계는 소멸이 된다.

하지만 이 소멸되어야 할 임차인이 현재사건에까지 임차인으로 나와있는 것을 보면 낙찰자와인 甲과 새로운 임대차계약을

맺었기 때문이다. 이 임차인은 주민등록 이전 없이 해당주택에 꾸준히 살면서 낙찰자와 새롭게 임대차계약을 맺은 것이다.

이럴 경우 종전경매임차인의 대항력발생시점을 최초전입신고일인 2008년 6월 12일로 볼 것인지 아니면 임대차계약을 맺은 시점으로 볼 것인지가 매우 중요하다.

판례에서는 낙찰자가 잔금납부를 했을 때 즉시 대항력이 발생한다고 명시하고 있다.

(대법원 2002다 38361) 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다.

 

대항력은 전입신고와 점유를 한 후 다음날 0시에 발생되는데 이러한 경우에는 주민등록이 낙찰대금 납부이전부터 공시기능을

하고 있었기 때문에 낙찰자가 잔금을 납부하는 즉시 대항력이 발생된다는 것이다.

하지만 기존 소유자가 주택을 매도함과 동시에 다시 임대차계약을 맺을 경우에는 대항력 발생시점이 다르다.

전입신고를 마친 소유자 甲이 乙에게 매도한 후 甲이 해당 주택에 임차하여 거주 할 경우 대항력발생시점은 甲의 최조전입신고일이 아닌 乙이 소유권이전등기가 완료된 다음날이다(대법원 99다 59306).

 

이는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이기 때문에 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제 3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정되기 때문이다.//