경매부동산 권리분석 정리

경매부동산 권리분석 정리

 

권리분석의 핵심은 입찰자가 해당 부동산을 낙찰받은 후에도 여전히 인수해야 하는 부동산의 권리가 무엇인지,

인수되는 권리에 수반하여 낙찰자가 부담해야 하는 추가적인 금액은 어느 정도인지를 파악하는 것이다.

물건의 종류와 내용

물건의 종류		물건의 내용	비고
소유권		소유자가 그 소유물을 사용,수익,처분할 수 있는 권리	등기됨
점유권		소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권
용익물건  (사용하기위한물권)	지상권	타인의 토지에서 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그토지를 사용할 수 있는 권리	등기됨
	지역권	타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리	등기됨
	전세권	전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용,수익하는 권리	등기됨
담보물권  (담보 제공을 위한 물권)	저당권	채무자 또는 보증인이 채무의 담보로 제공한 부동산을 기타의 목적물을 채권자가 질권에 있어서와 같이 제공자로부터 인도 받지 않고서 그목적물을 다만 관념상으로만 지배해서 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변데를 받는 권리	등기됨
	유치권	타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에 그채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할수 있는 권리	등기되지 않음
	질권	돈은 빌려주면서 물건능 질로 잡고 갚지 않을 때는 그 목적물에서 우선 변제받는 권리	등기됨
관습법상 물권	관습법상  분묘기지권	타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 있는 경우, 그 자가 그 분묘를 소유하기 위해 기지 부분의 타인 소유 토지를 사용할수 있는 권리로서 지상권에 비슷한 성질을 갖는 권리	등기되지 않음
	관습법상  법정지상권	토지와 건물이 동일인에게 속했다가 그 중 어느 하나가 매매 기타의 일정 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에  그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 관습상 당연히 취득하게 되는 권리	등기되지 않음

1. 권리분석과 관련하여 물권 중 특히 관심을 가지고 살펴야 하는 것은 지상권, 전세권, 유치권,저당권, 법적지상권등 5가지다.

2. 유치권,관습법상의 분묘기지권,관습법상의 법정지상권등 3가지는 등기부상에 등기되지 않는 권리이기 때문에 등기부등본

   분석만으로 실체를 파악할 수 없어 특히 주의 해야한다.

3. 부동산 경매와 관련해여 반드시 알고 있어야 하는 채권의 유형은 환매권과 임차권이고, 경매 권리분석에서 알아야 하는 임차권은 민법상의 등기된 임차권과 더불어 민법의 특별법인 주택임대차보호상 세입자의 주택임차권과 상가임대차보호법의 상가임차권이다.

4. 전세권과 채권적 전세는 구별된다.

5. 물권 상호간의 순위는 시간순서에 따른다.

6. 물권은 채권에 우선한다.

7. 물권과 물권적 채권의 순위는 시간순서에 따른다.

8. 채권 상호간의 순위는 공평하다.

9. 권리분석의 대부분은 등기부등본 분석에 있으므로 등기부등본 분석은 매우 중요하다.

10.등기접수일의 순위에 따라 물권의 순위번호가 매겨지므로 등기접수일은 매우 중요하다.

여러 권리들간의 일반적이 배당순위

변제 방법	순위	권리종류
비용변제	0	- 경매진행에 따른 비용  - 경매목적부동산에 투입한 필요비,유익비
최우선변제	1	- 임대차보호법에 의한 소액임차인의 보증금 중 일정액  - 근로기준법에 의한 최우선변제 임금채권
	2	- 당해 재산에 대한 부과된 당해세    * 국세(상속세,증여세,재평가세)    * 지방세(재산세,자동차세,종합토지세,도시계획세,      공동시설세)
시간순  우선변제	3	- 확정일자부 임차인 보증금  - 당해세 이외의 조세(국세,지방세)  - 전세권,저당권,담보가등기 등 담보물권에 의한 담보된 채권
우선변제	4	- 일반임금채권
	5	- 담보물권보다 늦은 조세 채권
	6	- 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
보통변제	7	- 일반채권  - 확정일자 없는 임차권

 

11. 권리분석과 관련한 배당분석의 핵심은 배당결과 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 어느정도인지을 파악하는것이다.

12. 배당분석에 나타나는 권리들 중에서 가장 중요한 건 ‘선순위 임차인의 보증금 채권’ 이다.

13. 배당순위는 권리순위와 큰 차이가 없지만, 무조건 배당에서 선순위를 가지는 것이 있다. 이것들을 ‘최선순위’라고 한다.

14. 말소기준권리란 경매 대상이 된 부동산의 등기부에 표시되는 모든 권리와 표시되지 않는 모든 권리를 통틀어서 낙찰자가

     부담(인수)여부를 결정하는 기준 권리를 말하며, 그 기준은 ‘가장 앞선 선순위 (근)저당권’ 이다.