임차인의 권리 및 배당 (소액임차인의 우선변제권)

 

소액임차인의 우선변제권 행사요건

   

소액임차인의 우선변제권의 요건.

 

1. 소액 임차인일 것.

 

2. 대항요건을 갖출 것

   주택의 인도 및 주민등록(대항요건) - 과거 가장 임차인 문제

 

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각 되었을 것. 

단순히 매매,교환 등의 법률행위는 대항력여부만 문제될 뿐 우선변제권문제는 아님.

 

4.소액 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료하였을 것.
실무상 문제,양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 아직 남아 있는데도 배당절차에 참가하여 우선변제를 청구하는 경우가 문제.(-임차인이 배당요구를 하면 그것으로써 임대차관계 종료시킬 의사를 표시한 것으로 봄)

 

5.배당요구 또는 우선권행사 신고를 하였을 것.
경매법원 또는 체납처분청에 우선권의 행사 신고.(등기부상 공시 된 것도 아니기에 스스로 신고치 않은 이상 그러한 임차권 존재를 알 길이 없기 때문)

경매실무에서는 집행관의 임대차보고서에 나타난 임차인들에게 제1회 경매기일을 통지하면서 아울러 경락기일까지 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없다는 내용의 통지서를 발송함.

 

6.전차인의 해당 여부.
전대차의 경우 전차인이 임대인,즉 주택소유자에 대하여 직접 보증금 반환을 청구할 수 없는 바, 소유자에 대하여 반환청구 할 수 없는 것을 경락대금으로부터 우선변제받는다는 것은 모순이다.  뿐만아니라 소액전차인에게 우선변제를 인정하게 되면 소액임차인의 요건에 해당하지 않는 임차인 이 임차주택을 쪼개어 허위로 소액전차인을 양산한 후 그들로 하여금 배당요구하는 탈법을 조장할 우려가 있다.

서울중앙지방법원의 경매실무에서는 소액전차인에게는 우선변제권을 인정치 않고  있다.

 

 

                                 임차인의 권리 및 배당 비교표

 

임차인의 권리 및 배당
구분			확정일자 유	확정일자 무
소액 임차인의 권리	대항력이  있는경우	배당 요구시	。일정금액의 한도(소액배당)내에서    우선순위 배당	。채권으로서 배당순위에 의한 배당
			。초과금액에 대하여는    배당순위별 배당	。일정금액의 한도(소액배당)재에서    우선배당
			。미배당 잔액에 대하여    낙찰자에게 대항력 행사	。미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게    대항력 행사
		배당 미 요구시	。낙찰자에게 대항력 행사	。낙찰자에게 대항력 있음
	대항력이  없는 경우	배당 요구시	。일정금액의 한도(소액배당)내에서    우선순위 배당	。일정금액의 한도(소액배당)내에서    우선변제권
			。초과금액에 대하여 물권화되어 순위배당	。초과금액에 대하여물권화되어   순위배당
			。배당이 없는경우 낙찰자에게 대항력없음	。미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게    대항력 상실
		배당 미 요구시	。일정금액의 한도(소액배당)내의 배당제외	。채권으로서 무배당
			。낙찰자에게 대항력 없음	。임차보증금액에 대하여    대항력 없음
일반 임차인의  권리	대항력이  있는경우	배당 요구시	。임차보증금에 대하여 순위배당	。채권으로서 배당순위에 의한 배당
			。미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게    대항력 행사	。미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게    대항력 행사
		배당 미 요구시	。낙찰자에게 대항력행사	。배당제외
				。낙찰자에게 대항력 행사
	대항력이  없는경우	배당 요구시	。순위배당	。채권으로서 순위배당
			。미배당 잔액에 대하여 낙찰자에게    대항력 없음	。미배당잔액에 대하여 낙찰자에게    대항력 없음
		배당 미 요구시	。무배당	。배당제외
			。낙찰자에게 대항력 없음	。낙찰자에게 대항력 없음