감정평가 3방식

감정평가 3방식

Ⅰ. 가격의 3면성과 감정평가 3방식
우리는 일반적으로 모든 재화의 경제적 가치를 평가하는 데

‘어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있는가?’를 의미하는 시장성,

‘그 물건을 생산하기 위해 투입된 비용이 얼마인가?’를 의미하는 비용성,

‘그 물건을 이용함으로써 어느 정도의 수익을 얻을 수 있는가?’를 의미하는 수익성의 3가지 측면을 고려하여 결정하는 것이 보통이다. 현행 우리나라의 감정평가에관한 규칙에서도 감정평가의 업무를 행함에 있어서 가격의 3가지 측면을 고려하여 교환의 대가로서의 가격과 용익의 대가로서의 임료를 구하도록 규정하고 있다.

이러한 가격의 3면성을 토대로 하여 사고방식의 측면에 따라 가격을 구하는 방식을 감정평가 3방식이라 하는데, 다음과 같다.

가. 원가방식(비용성) - 비용접근법
비용접근법은 동일한 효용을 가진 부동산을 새로 취득하거나 기존 부동산을 동일한 용도로 사용할 때 드는 비용을 추정하여 시장가치를 평가 하며, 지역적 요인을 고려한 대체신축비용과 토지가치의 합계로 산정한다.

비용접근법은 매수자의 경우 대상 부동산과 동일한 효용과 기능을 제공하는 대체부동산의 생산비용 또는 신규 조달비용보다 더 많은 비용을 지불하지 않는다는 것을 논리적 근거로 하고 있다.

비용접근법은 대상 부동산이 건물이나 건물과 부지가 결합된 경우에 재조달원가의 파악 및 감가수정을 적정히 행할 수 있는 경우에 유효하다.

토지의 경우에 있어서도 재조달원가를 구할 수 있는 조성지, 매립지 등의 경우에는 이 방법을 적용할 수 있다.

그러나 조성된 일단의 토지에 대하여 분양완료 후 상당한 기간이 경과한 때, 규모가 대규모인 것에는 재조달원가를 파악하는

일이 곤란한 경우에는 이 방법의 적용은 적당치 않다.

비용접근법은 건물 등 생산 가능한 재화에는 가장 적합한 평가이론이다.

 

나. 비교방식(시장성) - 시장접근법
시장접근법은 해당 부동산과 유사한 최근의 거래사례를 분석하여 대상 부동산의 시장가치를 산정하는 방법으로서 대상부동산과 유사한 최근의 거래사례가 존재한다면, 시장에서의 전형적인 매도자는 그 거래사례의 가격 이하로는 팔려고 하지 않을 것이며, 매수자도 그 이상의 가격을 지불하여 사려고 하지 않을 것이라는 것을 논리적인 근거로 하고 있다.

즉 당해 부동산의 가격은 대체의 원칙에 의거하여 상호 경쟁․접근․견인의 과정을 밟게 되며 그 결과 대체 가능 부동산의 가격은 서로 일치하도록 결정된다.

시장접근법은 거래가 빈번하여 충분한 거래사례 데이터가 구축되어 있을 경우에 모든 종류의 부동산에 다 적용할 수 있다.

 

다. 수익방식(수익성) - 소득접근법
소득접근법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 소득을 현재가치로 환원하여 시장가치를 추계하는 방법이다.

과거에 투입된 비용이 얼마이고 감가된 정도는 얼마인지를 파악하는 비용접근법이나 과거에 거래된 사례에 근거하면서 비교수정 작업시 평가사의 주관이 개입될 수지가 많은 시장접근법에 비해 소득접근법은 장래의 기대수익을 기초로 하고 있으며 평가사의 주관이 개입될 여지가 적다는 점에서 객관적이고 정확하다는 장점이 있다.

그러나 수익을 방생하지 않는 부동산에는 적용이 어렵다는 점이 가장 큰 단점이다.

또한 순영업소득의 추정과정이나 환원이율과 할인율의 적용과정에서 불확실한 미래의 사건 분석에 의존하기 때문에 오류의 발생 가능성이 크고 평가사의 주관이 개입될 가능성을 배제할 수 없다는 문제점이 여전히 있다.

따라서 평가사는 소득접근법의 적용시 역사적인 정보와 추세, 그리고 그 추세에 영향을 주는 현재 시장요인과 장래 예상되는

경쟁관계 등에 비중을 두어 분석하여야 한다.//