전세권 설정한 거주임차인이 배당요구 했을 때 주의점

 

전세권 설정한 거주임차인이 배당요구 했을 때 주의점

 

경매물건에서 임차인이 대항력도 갖추고 전세권설정등기까지 한 경우를 종종 볼 수 있을 것이다.

이 임차인이 후순위 권리자라면 입찰자 입장에서 낙찰 받는데 큰 문제될 것은 없겠지만 선순위전세권자이거나 대항력을 갖춘

선순위임차인이라고 한다면 이 임차인이 배당신청을 하였더라도 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

이는 임차인의 지위와 전세권자로서의 지위를 각기 보기 때문이다.

예를 들어 A아파트에 2007년 3월 15일 전세권설정등기를 한 甲이 있다고 하자. 이후 2007년 5월 20일 乙이 근저당을 설정됐고, 이후 2008년 4월 3일 甲이 전입과 점유를 통해 대항력을 갖췄다.

즉 甲은 전세권자로서의 지위와 임차인으로서의 지위를 모두 가지고 있는 것이다.

이후 이 물건은 근저당권 의해 임의경매가 진행됐고, 甲은 배당요구종기 이내에 배당요구를 했다.

이런 물건이 경매로 넘어왔을 경우 가장 먼저 해야 할 것이 말소기준권리를 찾는 것이다.

말소기준권리가 전세권인지 근저당권인지에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 생기게 되기 때문이다.

전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 1) 전세권에 의한 임의경매가 실행되거나 2) 전세권자가 배당요구(채권계산서제출)를 하면 된다.

여기서 중요한 부분이 바로 甲의 배당요구인데 甲이 어떤 지위로 배당요구를 했냐는 것이다. 갑은 전세권지위와 임차인의 지위를 모두 가지고 있는 상황이다.

甲이 전세권의 지위로 배당요구를 했다면 전세권은 말소기준권리가 되겠지만 임차인의 지위로 배당요구를 했다면 전세권은 선순위가 되기 때문에 낙찰자가 인수를 해야 한다.

판례에서는 “주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다”고 명시하고 있다.

따라서 甲이 어떤 지위로 배당요구를 했는지를 확인하기 위해 매각물건 명세서를 열람할 필요가 있다. 甲은 전세권과 임차인의 지위를 동시에 가지고 있기 때문에 매각물건명세서상에서 점유의 권원란은 주거임차인과 주거전세권자로 구분돼 있다.

 

참고로 정보출처구분을 보는 방법에 대해 설명하자면 정보출처구분란에 ‘현황조사’라고 돼 있으면 집행관이 임차인의 현황에 관하여 조사 당시 알게 된 내용을 기재한 것이고, ‘권리신고’는 임차인이 배당을 받기 위해 배당요구종기일전까지 법원에 권리신고 및 배당요구서를 제출했다는 것이다.

매각물건명세서에는 정보출처구분 이외에도 점유의권원란, 임대차기간, 보증금, 차임 전입신고, 확정일자, 배당요구여부 등의 항목에 관련 조사 내용들이 기재돼 있다.

여기서 배당요구여부항목에는 배당요구한 날짜가 기록되는데 그 날짜가 주거전세권자의 지위란에 기록됐는지, 주거임차인의 지위란에 기록됐는지에 따라 전세권에 기한 배당요구인지 임차인의 지위에 따른 배당요구인지를 알아 낼 수 있다.

물론 이외에도 문건접수 내역을 통해 추가적으로 확인해봐야 할 사항이 있겠지만 매각물건 명세서만 잘 봐도 어느 정도 판단을 내릴 수 있다는 것이다.

최근에는 친절하게도 매각물건 명세서에 인수되는 권리에 대한 사항과 혼돈이 될 만한 사항들까지 명시하고 있어 매각물건 명세서를 꼼꼼히 확인해야 한다.

위의 매각물건 명세서에도 <비고>란에 임차인지위에서 권리신고 및 배당요구를 했다고 설명해 주고 있다.

결론적으로 임차인과 전세권자가 동일인이라고 하더라도 각기 다른 권리를 행사할 수 있기 때문에 법원임차조사의 임차인과 선순위임차인이 동일하다고 해서 단순히 배당요구만 돼 있는 것만 확인하지 말고 어느 지위를 가지고 배당요구를 했는지 까지도 반드시 확인해야 낭패를 보지 않을 수 있다.

㈜태인