대위변제의 가능성 (시기와방법)

대위변제의 가능성 (시기와방법)

 

 

1. 대위변제의 의미

대위변제란 말 그대로 ‘대신 변제한다’라는 의미로서 남의 채무를 대신 갚아 주는 것을 말합니다.

즉, 채무자가 변제해야 할 채무액을 채무자가 아닌 제3자가 대신 변제하는 것입니다.

경매에서 대위변제는 말소기준권리인 근저당, 담보가등기, 가압류 등의 금액이 적은경우에 대위변제가 흔히 발생 함니다.

 

 

2. 대위변제의 중요성

경매를 하는 사람이라면 권리분석 시 대위변제의 가능성을 염두에 두고 정확한 권리분석을 해야 합니다.

왜냐하면 원칙적으로 말소기준 권리이후의 권리는 모두 소멸되기 때문에 낙찰자가 인수하지 않아도 된다고 생각했던 권리

(소유권 이전청구권 가등기, 가처분)가 임차인들이 대위변제한 결과로 매수인(낙찰자)에게 인수해야 하는 경우가 발생하여
낙찰자의 부담으로 남게 되어 때로는 실패한 경매 투자로 이어질 수 있기 때문입니다.

 

 

3. 대위변제가 일어나는 이유

① 대항력을 갖는 선순위 세입자의 지위 확보 때문에

대항력을 갖는 선순위 세입자의 지위 확보를 위하여 대위변제가 일어납니다.

즉, 임차인에 앞서 있는 선순위 저당권의 채권금액이 소액인 경우에 저당권 채무를 대신 갚아 없애면 후순위였던 임차인이 선순위가 되어서 낙찰자에게 대항력이 있는 인수권리가 되고, 임차인은 임차보증금을 확보하는 방법입니다.

② 임차인의 경제적 이익 때문에

임차인의 경제적 이익이 대위변제에 지불된 댓가보다도 이득이 더 커야 대위변제가 일어나는 것입니다.

③ 부동산이 상승기에 있으면서 시세차익이 클 때

부동산이 상승기에 있을때에 감정평가액대비 시세가액이 많이높아졌다면, 이 때에도 대위변제가 일어날가능성이 크다고 봅니다.

 

 

4. 대위변제가 가능한 시기

임차인이 대위변제를 할 수 있는 시기는 매수인(낙찰자)이 잔금납부를 하기 전까지입니다.

따라서 경매물건의 매수인은 임차인이 대위변제를 하는지의 여부를 잔금납부기일까지는 법원에 확인하는 자세가 필요합니다.

 

 

5. 대위변제시 매수인(낙찰자)의 대응전략

① 매각허가결정 전의 대위변제 대응방법

임차인이 법원의 매각허가결정 전에 대위변제를 한 경우 매수인은 대위변제를 이유로 법원에 매각불허가 신청을 합니다.

이때 법원은 임차인의 대위변제를 확인하고 매각불허가 결정을 합니다.

② 매각허가결정 후의 대위변제 대응방법

임차인이 법원에 매각허가결정 후에 대위변제를 한 경우 매수인은 임차인의 대위변제를 이유로 법원에 매각허가결정취소신청을 하면 법원은 대위변제를 확인하고 매각허가결정에 대한 취소결정을 합니다.

③ 매수인(낙찰자)의 매각대금납부 후의 대위변제 대응방법

매수인이 매각대금을 납부한 후에는 소유권이 이전되기 때문에 임차인은 대위변제를 할 수 없습니다.

왜냐하면 임차인이 대위변제를 할 수 있는 시기는 매각대금납부 전까지이기 때문입니다.