상속 부동산 경매

상속 부동산 경매

 

경매정보를 보다 보면 생각보다 많이 보이는 것 중 하나가 상속된 부동산이다.

 

소유주가 사망함에 따라 부인이나 자녀 등이 상속받은 부동산에 경매가 청구된 케이스다.

상속 부동산이라고 해서 경매 절차에 차이가 있는 것은 아니다.

상속 부동산이 경매로 넘어오는 경우는

▲ 상속인들이 함께 상속받은 채무를 변제하기 위해 청구한 형식적 경매

▲ 담보권 실행을 위한 임의경매로 나뉘는데 어떤 경우든 임의 경매의 예를 따르도록 민사집행법에 의해 규정돼 있다.

 

문제는 배당이다.

상속된 부동산의 경우 일반적인 물건에 비해 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 케이스가 많아서 예상 배당표 작성이 쉽지 않거나 예상이 빗나가는 경우도 비일비재하다.

 

판례는 이 같은 상속 부동산 경매물건을 접했을 때 간단히 적용해볼 수 있는 팁이 담겨 있다는 측면에서 의미가 있을 것으로

보인다.

특히 경매 초심자들이라면 쉽게 인식하고 써먹을 수 있는 내용인 만큼 주의 깊게 읽어보자.

 

A씨는 경기도 모처에 200㎡상당의 대지와 그 위에 건축된 상가주택을 보유하고 있다가 2007년 11월 22일 사망했다.

가장을 잃은 슬픔도 잠시, 유족들은 유산을 공동상속하기로 하고 2008년 2월 한정승인심판청구를 냈고 같은 해 3월에는 한정

승인신고가 수리됐다.

이때 청구서에 첨부된 재산목록에는 소극재산으로 가압류권자들의 채권과 B씨의 채권이 기재돼 있었다.

상속인들은 한정승인신고가 수리된 지 4일 후 신문에 한정승인신고사실 및 한정승인공고를 했고 2008년 4월에는 이 사건 부동산에 관해 상속인들 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

상속인들은 C씨를 상속재산관리인으로 선임했다.

이 때 A씨의 사망일 이후 설정된 가압류가 4건 신고됐다.

 

한편 위에 언급된 B씨는 한정승인공고를 접하고 2008년 4월 채권액을 신고했고 같은 해 7월에는 평택지원으로부터 이 사건 부동산에 대해 청구금액을 2325만원으로 하는 가압류 결정을 받아 기입등기까지 마쳤다.

이후 B씨는 C씨 등 상속인들을 상대로 소송을 제기, 2009년 2월에는 2007년 10월을 기해 1500만원 상당의 금원과 월 18만원

상당의 지연이자를 받을 수 있는 내용의 판결을 평택지원으로부터 선고받았다.

 

이 같은 절차가 진행되던 중인 2008년 4월 말, 1순위 근저당권자였던 은행이 임의경매를 신청했다.

이에 B씨는 배당요구를 했고 위 판결취지에 따라 원리금 합계 1984만원의 채권계산서를 제출했다.

위와 같은 내막을 지닌 이 물건은 2회 유찰을 거쳐 2008년 11월, 2억3010만원에 낙찰됐고 집행법원은 집행비용과 우선변제권자인 임차인 및 근저당권자에게 배당할 금원을 먼저 공제한 뒤 남은 대금 1억1825만원 중 B씨의 청구금액 1984만원 전액을 배당

하고 나머지 9840만원을 C씨에게 배당하는 내용의 배당표를 작성했다.

 

C씨는 이 같은 배당내용에 대해 이의제기의 소를 냈다.

C씨는 “일반 상속채권자 중 신고한 채권자와 상속인들이 알고 있는 채권자에 대해 상속재산으로써 평등하게 변제할 책임이

있다”며 “따라서 일반 상속채권자 중 1인에 불과한 피고에게 배당요구액 전액을 배당한 것은 부당하다”고 주장했다.

 

그러나 이에 대한 법원의 판결은 분명했다.

심리를 맡은 수원지법에 따르면 소유주였던 A씨의 사망일인 2007년 11월 22일 이후의 가압류는 사망한 자를 상대로 한 것이어서 무효 처리됐다.

이런 경우 당연히 배당에서도 배제된다.

수원지법 재판부는 판결문을 통해 “본 사건의 경우 임의경매절차에 의해 진행됐으므로 배당 역시 통상의 임의경매 절차와 동일

해야 한다”며 “형식적 경매가 경합됐다고 해도 결론은 마찬가지”라고 설명했다.

재판부는 이어 “임차인 등 우선변제권자들에게 배당하고 남은 낙찰대금이 B씨의 채권액을 초과하는 이상 집행법원이 B씨의 채권액 전액을 배당한 것은 적법하며 C씨의 주장은 이유없다”고 결론을 내리고 사건 청구를 기각했다.

 

오늘 소개한 판례에서 우리가 알 수 있는 것은

▲ 상속 부동산에 설정된 가압류의 상대자나 설정일 자체가 망자의 사망일에 따라 배당 여부가 갈린다는 것과

▲ 상속 부동산의 경매진행 절차는 형식적 경매나 담보권 실행 목적의 임의 경매, 그리고 두 경우가 경합된 경우 등 모든 경우에 대해 결론적으로는 임의경매 절차의 예를 따를 뿐 한정승인에 따른 변제절차를 고려하며 배당하지 않는다는 것이다.

다만 형식적 경매의 경우 그 목적이 현금화에 있는지, 채권 변제 또는 청산에 있는지에 따라 법원이 적용하는 원칙도 인수주의(현금화)와 소멸주의(청산)로 나뉜다.

따라서 초심자들의 경우 이 부분에 유념한다면 배당 예상이나 입찰가 산정 등에서 보다 나은 판단을 할 수 있을 것이다.//